Что нужно учитывать при получении кредита под залог квартиры

Главный риск для заёмщика — взыскание за счёт квартиры при нарушении обязательства. Неуплата или несвоевременная уплата долга, даже в части, может дать кредитору такое право, если договором не предусмотрено иное. Обращение взыскания означает, что требования кредитора удовлетворяются за счёт заложенного имущества. Перед получением денег прочитайте, какие нарушения позволяют кредитору использовать залог, и соотнесите эти условия со своими возможностями исполнять обязательство — п. 1 ст. 50 Закона об ипотеке.

Сопоставьте кредитный договор и договор об ипотеке. Первый касается обязательства, второй — залога квартиры, который обеспечивает его исполнение. Если документы по-разному определяют требования, удовлетворяемые за счёт квартиры при взыскании, предпочтение получают условия договора об ипотеке. При оценке риска нельзя ограничиваться чтением только кредитных условий: сравните соответствующие положения обоих документов — п. 1 ст. 50 Закона об ипотеке.

Планы продать квартиру после получения кредита тоже стоит учесть заранее. Для продажи заложенного жилья по общему правилу требуется согласие залогодержателя — того, кому квартира передана в залог. Однако договор об ипотеке может предусматривать другое правило. Посмотрите, как именно он регулирует отчуждение: передачу имущества другому лицу. Это поможет оценить, насколько залог ограничит ваши планы распоряжаться квартирой — п. 1 ст. 37 Закона № 102-ФЗ.

Дарение и обмен также относятся к отчуждению. Передать квартиру родственнику в дар вместо продажи не значит обойти правило о согласии: оно охватывает оба способа передачи, если договор не предусматривает иного. Когда вы рассчитываете в дальнейшем подарить жильё или обменять его, изучите условия залога с учётом этой конкретной цели — п. 1 ст. 37 Закона № 102-ФЗ.

Если выдана закладная, изучите её отдельно. При её выдаче отчуждение допускается, когда право залогодателя передать имущество предусмотрено в закладной, причём с соблюдением указанных в ней условий. Для планируемой сделки с квартирой проверьте не только положения договора об ипотеке, но и содержание этого документа — п. 2 ст. 37 Закона № 102-ФЗ.

С завещанием действует другое правило: заложенную квартиру разрешено завещать. Условие договора об ипотеке или другого соглашения, которое ограничивает это право, ничтожно, то есть не имеет юридической силы. Поэтому при планировании наследования нужно отличать завещание от продажи или дарения: требования к распоряжению квартирой здесь различаются — п. 3 ст. 37 Закона № 102-ФЗ.

Исправная уплата долга не исключает всех оснований взыскания. В предусмотренных законом случаях кредитор вправе потребовать досрочного исполнения обязательства, а при невыполнении требования — взыскания за счёт квартиры независимо от надлежащего исполнения обеспеченного обязательства. Если такое требование уже поступило, сопоставьте его основание с договором об ипотеке и правилом п. 4 ст. 50 Закона об ипотеке.