Что делать жильцам аварийного дома

Когда жильцы спрашивают, что делать, если дом аварийный, сначала нужно выяснить содержание принятого решения. Физическое состояние здания и признание дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции — разные вопросы. Часть 10 ст. 32 ЖК РФ связывает последствия для собственников именно с таким признанием в установленном порядке. Для обсуждения переселения нужен текст решения: по нему можно понять, какое основание используется и какие требования предъявлены собственникам помещений.

По ч. 10 ст. 32 ЖК РФ орган, принявший решение, предъявляет собственникам требование о сносе или реконструкции в разумный срок. Если требование не выполнено в установленный срок, закон предусматривает изъятие земельного участка для муниципальных нужд и жилых помещений в доме. Для помещений, принадлежащих муниципальному образованию, в этой части сделано исключение. Само признание дома аварийным не означает, что каждому собственнику уже согласованы новая квартира, сумма выплаты и дата переезда: условия изъятия определяются дальше по правилам этой статьи.

Собственнику изымаемого жилья направляются уведомление о решении об изъятии участка и проект соглашения об изъятии недвижимости. Это предусмотрено ч. 4 ст. 32 ЖК РФ. В проекте нужно сопоставить предложенное возмещение, сроки и остальные условия с тем, что собственник фактически теряет при изъятии. По ч. 6 той же статьи эти условия определяются соглашением с собственником. Подпись под соглашением означает согласование его содержания; непонятные положения о выплате и передаче жилья стоит обсудить до подписания.

Возмещение — денежная компенсация за изымаемое жильё и связанные с изъятием потери. По ч. 7 ст. 32 ЖК РФ в расчёт входит рыночная стоимость квартиры, а также общего имущества дома с учётом доли собственника, включая земельный участок. Кроме того, учитываются убытки: расходы из-за изменения места проживания, переезда, поиска и оформления другого жилья. Закон также называет временное пользование другим помещением и досрочное прекращение обязательств перед третьими лицами. Проверять нужно состав расчёта, а не только итоговую сумму в предложении.

Получение другой квартиры возможно по соглашению с собственником: её стоимость засчитывается при определении размера возмещения. Такое правило содержит ч. 8 ст. 32 ЖК РФ. Чтобы получить другую квартиру в счёт возмещения, согласуйте её предоставление при обсуждении соглашения об изъятии. Дополнительные меры поддержки могут устанавливать органы государственной власти субъекта Российской Федерации по ч. 8.1 этой статьи. Для предусмотренной там поддержки имеет значение отсутствие другого пригодного жилья на дату признания дома аварийным, в том числе занимаемого по указанным в норме договорам найма.

Отдельное правило касается квартиры, приобретённой после признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. По ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ возмещение в этом случае ограничено стоимостью приобретения, а положения о замене жилья по соглашению и дополнительных мерах поддержки не применяются. В самой норме есть исключение для наследования. При обсуждении выплаты нужно сопоставить дату признания дома аварийным с датой и основанием возникновения права собственности: одинаковое состояние квартир ещё не означает одинаковые условия возмещения.

Если соглашение не заключено, принудительное изъятие допускается на основании судебного решения по ч. 9 ст. 32 ЖК РФ. При этом ч. 6 устанавливает условие предварительного и равноценного возмещения. Несогласие с предложением не заменяет обсуждение расчёта: собственнику полезно сформулировать, какие составляющие стоимости и убытки он считает неучтёнными. До соглашения или вступления решения суда в законную силу сохраняется возможность владеть, пользоваться и распоряжаться квартирой по ч. 5. Однако значительные вложения, увеличивающие её стоимость в этот период, могут остаться на риске собственника.

Временное проживание нужно обсуждать отдельно от окончательного возмещения. Маневренный фонд — жильё, которое предоставляется на ограниченный период по договору найма. По ст. 106 ЖК РФ площадь составляет не менее шести квадратных метров жилой площади на человека. Период договора связан с основанием предоставления: например, с завершением реконструкции дома либо расчётов в предусмотренных законом случаях. Эта статья не означает автоматического предоставления временной квартиры каждому жильцу любого аварийного дома. В договоре нужно соотнести основание заселения с периодом проживания; истечение этого периода служит основанием прекращения договора.