Коротко
Нужно сверить долг: расторжения найма через суд можно требовать при неоплате за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок; при краткосрочном найме — при неоплате более двух раз после срока платежа. Сопоставьте условия договора с поступлениями и определите, наступило ли основание для обращения в суд.
Когда нужна помощь: спор с квартирантом
Адвокат нужен, когда разногласия касаются условий оплаты или оснований расторжения найма.
- Квартирант оспаривает размер долга, ссылаясь на другую договорённость о плате.ст. 682 ГК РФ
- Вы хотите расторгнуть договор, но спорите с жильцом о числе пропущенных платежей и длительности неоплаты.ст. 687 ГК РФ
- Суд уже дал время устранить нарушение, а квартирант продолжает не платить.ст. 687 ГК РФ
Ответ подробно: неоплата жилья и расторжение найма
Если квартирант не платит за квартиру, начните с условий оплаты. Для собственника, который сдал жильё, закон использует слово «наймодатель», а для квартиранта — «наниматель». Посмотрите, какую сумму стороны согласовали и когда она должна поступать. Именно эти условия позволяют отделить просроченный платёж от платежа, срок которого ещё не наступил, — п. 1 и 3 ст. 682 ГК РФ.
Составьте перечень периодов, за которые плата не поступила. Напротив каждого укажите срок оплаты по договору и фактически полученную сумму. Если срок в договоре пропущен, наниматель должен платить ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации. Такая сверка поможет предметно обсудить с жильцом, за какое время осталась неоплата, — п. 3 ст. 682 ГК РФ.
Когда цель собственника — прекратить наём из-за долга, ориентиром служит неоплата за шесть месяцев. Если стороны записали в договоре более длительный срок, для этого основания расторжения применяется он. Требование наймодателя рассматривается судом: наличие долга не означает, что договор уже расторгнут. Сначала сопоставьте период неоплаты с применимым сроком, затем решайте вопрос об обращении в суд — п. 2 ст. 687 ГК РФ.
Для краткосрочного найма действует другой критерий: квартирант не внёс плату более двух раз после установленного договором срока платежа. Здесь нужно сопоставить каждую пропущенную оплату с её сроком. Не переносите на такой договор правило о шести месяцах: основание расторжения сформулировано через число случаев невнесения платы — п. 2 ст. 687 ГК РФ.
Повышать плату в одностороннем порядке, чтобы повлиять на неплательщика, можно лишь в случаях, предусмотренных законом или договором. При расчёте задолженности исходите из согласованного размера платы и учитывайте это ограничение. Если спор возник именно после изменения суммы, отдельно сопоставьте первоначальное условие об оплате и условие, на которое ссылается собственник при повышении, — п. 1 и 2 ст. 682 ГК РФ.
Даже при наличии основания расторжение может потребовать времени. Суд вправе дать нанимателю срок не более года на устранение нарушения. Если к концу этого срока нарушение не устранено либо не приняты все необходимые меры, наймодатель обращается повторно. Тогда суд принимает решение о расторжении. Следите за тем, исполнены ли требования в срок, определённый судом, — п. 2 ст. 687 ГК РФ.
Решение о расторжении и его исполнение тоже могут быть разделены во времени. По просьбе нанимателя суд вправе отсрочить исполнение решения не более чем на год. Учитывайте эту возможность, если рассчитываете быстро вернуть квартиру после прекращения найма: срок зависит и от решения суда об отсрочке — п. 2 ст. 687 ГК РФ.
Что говорит закон: время на устранение нарушения
Статья в редакции Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ. Текст — из базы законов «ВРУЦКИЙ ПРАВО».
Порядок действий: от сверки к обращению в суд
Основание для расторжения определяйте по условиям найма и периодам неоплаты.
- 1Установите сумму и срокиНайдите в договоре размер платы и даты её внесения; при отсутствии сроков учитывайте ежемесячную оплату по п. 3 ст. 682 ГК РФ.
- 2Сопоставьте договор с платежамиОтметьте неоплаченные периоды и случаи пропуска срока. Для краткосрочного найма считайте случаи невнесения платы по правилу п. 2 ст. 687 ГК РФ.
- 3Предъявите требование о расторженииПри наступлении основания из п. 2 ст. 687 ГК РФ обращайтесь в суд с требованием расторгнуть договор найма.
- 4Учтите срок, предоставленный судомЕсли суд дал время устранить нарушение, проверьте исполнение к окончанию этого срока. При условиях п. 2 ст. 687 ГК РФ обращайтесь за расторжением повторно.
Документы: условия найма и сведения об оплате
Подготовьте материалы для сопоставления договорной платы и фактических поступлений по ст. 682 и 687 ГК РФ.
| Документ |
|---|
| Договор найма с условиями о размере платы и сроках платежей |
| Подтверждения полученных платежей за спорные периоды |
| Расчёт неоплаченных периодов и сумм с учётом поступлений |
| Решение суда о предоставлении срока на устранение нарушения, если оно уже принято |
Частые вопросы: сроки и условия оплаты
Ответы на вопросы собственника о просрочке и прекращении найма.
Можно ли расторгнуть краткосрочный наём после двух пропусков оплаты?
Для расторжения по этому основанию закон требует невнесения платы более двух раз по истечении договорного срока платежа. Два пропуска этому условию не соответствуют. Требование о расторжении рассматривает суд — п. 2 ст. 687 ГК РФ.
Как часто квартирант должен платить, если в договоре нет сроков?
При отсутствии договорных сроков действует ежемесячная оплата в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации. Размер платы при этом определяется соглашением сторон в договоре найма — п. 1 и 3 ст. 682 ГК РФ.
Обязательно ли суд сразу расторгнет договор из-за долга?
Суд может предоставить нанимателю время на устранение нарушения — не более года. Если в установленный срок нарушение не устранено или не приняты все необходимые меры, вопрос о расторжении решается по повторному обращению наймодателя — п. 2 ст. 687 ГК РФ.
Услуги и темы рядом
Материалы об условиях найма и вопросах, связанных с недвижимостью.
Не откладывайте защиту