Что делать, если договор аренды заключил не собственник

Если договор аренды заключил не собственник, начните с выяснения его права сдавать имущество. Владеть вещью и выступать арендодателем может не один и тот же человек. Собственник вправе уполномочить другое лицо на сдачу имущества; такое право может предоставлять и закон. Поэтому отсутствие права собственности у подписанта ещё не повод отказываться от аренды. Сначала выясните, на каком основании он действовал, — ст. 608 ГК РФ.

Посмотрите, кто указан арендодателем и от чьего имени поставлена подпись. Различайте сдачу имущества уполномоченным лицом и подписание договора представителем за владельца. Во втором случае сопоставьте совершённую сделку с полномочиями представителя: право действовать от чужого имени могло отсутствовать либо его пределы могли быть превышены. Именно к этим случаям относится правило п. 1 ст. 183 ГК РФ.

Если полномочий представителя не было, договор по общему правилу считается заключённым от имени и в интересах того, кто его совершил. Но собственник, от имени которого действовал подписант, может впоследствии одобрить сделку. Уточните его позицию и сохраните ответ: одобрение меняет положение сторон. Оно создаёт для представляемого права и обязанности с момента заключения договора, а не только на будущее, — п. 1 и 2 ст. 183 ГК РФ.

Хотите выйти из сделки до одобрения? Пункт 1 ст. 183 ГК РФ позволяет заявить односторонний отказ лицу, совершившему сделку, либо тому, от чьего имени оно действовало. Однако воспользоваться этим правом нельзя, если при заключении договора вы знали или должны были знать об отсутствии полномочий либо об их превышении. Оцените, какие сведения о полномочиях были у вас именно при подписании, и сопоставьте их с содержанием договора и переписки.

Если вы заинтересованы в сохранении аренды, предложите представляемому одобрить договор. При его отказе или отсутствии ответа в разумный срок возникает выбор: потребовать исполнения сделки от неуправомоченного подписанта либо отказаться от неё и потребовать от него возмещения убытков. Эти варианты предусмотрены п. 3 ст. 183 ГК РФ. Требование в этом случае адресуется лицу, которое совершило сделку без нужных полномочий.

Для требования убытков отдельно оцените свою осведомлённость. Если при совершении сделки вы знали или должны были знать о недостатке полномочий, убытки по этому правилу не возмещаются. Сохраните договор, сведения о полномочиях и обмен сообщениями: они помогут объяснить, что вам сообщили до подписания, было ли затем одобрение и как представляемый ответил на ваше предложение. Основание для такого разграничения последствий — п. 1–3 ст. 183 ГК РФ.