Что будет, если продать недвижимость ниже кадастровой стоимости

Если вы продаёте квартиру или другую недвижимость дешевле кадастровой оценки, главный налоговый вопрос — насколько ниже установлена цена. Для сравнения кадастровую стоимость умножают на коэффициент 0,7. Когда полученная от продажи сумма меньше результата, доход для налогообложения принимают равным этому результату. Иными словами, в расчёте может участвовать сумма, которую продавец фактически не получил. Такое правило определения дохода закреплено в п. 2 ст. 214.10 НК РФ.

Продажа дешевле полной кадастровой стоимости и продажа ниже налогового порога — разные ситуации. Если цена сделки ниже оценки, но достигает оценки с применимым коэффициентом, основания повышать доход по этому правилу нет. При этом ориентироваться только на коэффициент 0,7 нельзя: закон субъекта Российской Федерации может увеличить его до 1 включительно. Тогда порог сравнения окажется выше. Региональный коэффициент влияет на расчёт дохода, а не обозначает ставку налога — п. 9 ст. 214.10 НК РФ.

Для сравнения нужна кадастровая стоимость из Единого государственного реестра недвижимости — ЕГРН. Берут значение, подлежащее применению с 1 января года государственной регистрации перехода права собственности на проданный объект. Если объект образован в течение налогового периода, ориентиром служит стоимость на дату его постановки на государственный кадастровый учёт. Когда соответствующая стоимость в ЕГРН отсутствует или не определена, правило о повышении дохода до кадастрового порога не применяется — п. 2 ст. 214.10 НК РФ.

Повышенный расчётный доход ещё не равен налогу к уплате. Например, при расчёте налоговым органом вследствие непредставления обязательной декларации для предусмотренной п. 3 категории доходов учитываются документально подтверждённые расходы на приобретение. Если таких документов у налогового органа нет, используются полученные им сведения о цене сделки при покупке, а в иных случаях — предусмотренные вычеты. Для доходов с иными ставками в этом порядке действуют другие правила. Сопоставлять расходы и доход нужно с учётом этих различий — п. 3 ст. 214.10 НК РФ.

Если обязательную декларацию не представить, налоговый орган может провести камеральную проверку, то есть проверку по имеющимся документам и сведениям, и рассчитать налог. При отсутствии информации о цене сделки он также применяет кадастровый ориентир. В таком расчёте доход от продажи общей долевой недвижимости распределяется пропорционально долям собственников, а общей совместной — поровну между участниками. Эти последствия предусмотрены п. 3–5 ст. 214.10 НК РФ.

Изменение кадастровой оценки в течение налогового периода по общему правилу не меняет расчёт за этот и предыдущие периоды. Для изменения вследствие установления рыночной стоимости предусмотрено исключение: внесённые в ЕГРН сведения учитываются с даты начала применения изменяемой стоимости для налогообложения. Это имеет значение, если после продажи оценка была пересмотрена — п. 8 ст. 214.10 НК РФ.