Что будет, если продать квартиру до истечения пяти лет владения

Если вы собираетесь продать квартиру до пятилетия владения, сначала определите свой минимальный срок. Это период, после которого доход от продажи освобождается от налогообложения. По общему правилу он равен пяти годам, но для перечисленных в законе способов получения недвижимости и для единственного жилья действует трёхлетний срок. Поэтому продажа раньше пяти лет может пройти с освобождением от налога: решает основание приобретения и наличие другого жилья — п. 2–4 ст. 217.1 НК РФ.

Квартира досталась по наследству? Для освобождения достаточно трёх лет непрерывного владения. Такой же срок предусмотрен при получении квартиры в подарок от члена семьи или близкого родственника. Для подарка имеет значение родство с дарителем: трёхлетнее правило по этому основанию связано именно с ним. К трёхлетним случаям также относятся приватизация и передача квартиры плательщику ренты по договору пожизненного содержания с иждивением — п. 3 ст. 217.1 НК РФ.

Если продаваемая квартира — ваше единственное жильё, ориентиром тоже могут быть три года. На дату государственной регистрации перехода права к покупателю у вас не должно быть другого жилого помещения или доли в нём. Жильё в совместной собственности супругов тоже учитывают при определении права на трёхлетний срок. Проверьте не только наличие другой квартиры целиком, но и долей: условие охватывает и их — подп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ.

Покупка нового жилья перед продажей прежнего не всегда лишает этого основания. Жильё, приобретённое вами или супругом в течение 90 календарных дней до регистрации перехода права на продаваемую квартиру, при оценке единственного жилья не учитывается. Сопоставлять нужно даты приобретения нового жилья и регистрации перехода права на прежнее, а не только даты подписания договоров — подп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ.

Для квартиры в долевом строительстве срок считают с даты полной оплаты по соответствующему договору. Доплату из-за увеличения площади после ввода дома в эксплуатацию для этого расчёта не учитывают. Если права приобретались по уступке, отсчёт идёт с полной оплаты прав требования по договору уступки. Так можно определить, истёк ли нужный период к продаже, — п. 2 ст. 217.1 НК РФ.

Когда минимальный срок ещё не закончился, предусмотрен вычет: уменьшение дохода от продажи квартиры для целей налогообложения в пределах 1 000 000 рублей. Это общий предел для перечисленного в норме жилья и другого имущества за налоговый период, а не отдельная сумма на каждую проданную квартиру. Размер вычета не означает выплату продавцу миллиона рублей — подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ. Кроме того, региональный закон может уменьшить минимальный срок владения для всех или отдельных категорий продавцов и объектов — п. 6 ст. 217.1 НК РФ.