Чем отличается договор найма от договора аренды

Если вы снимаете квартиру у собственника, чтобы жить в ней за плату, правильное название соглашения — договор найма жилого помещения. Собственник либо лицо, которому он предоставил соответствующее право, выступает наймодателем. Вы становитесь нанимателем и получаете жильё во владение и пользование для проживания. Именно такое содержание отношений описывает п. 1 ст. 671 ГК РФ. Здесь речь идёт о предоставлении жилья человеку, а не о передаче любого имущества для любых целей.

В повседневной речи эту сделку часто называют арендой квартиры. Чтобы понять, как правильно называется ваш договор, посмотрите, кто получает помещение и для чего. Когда гражданин получает квартиру для собственного проживания за плату, ориентиром служит наём жилого помещения по п. 1 ст. 671 ГК РФ. Для выбора названия нужно сопоставить условия сделки с этими признаками: жилое помещение, плата и проживание нанимателя. Различие удобнее искать в содержании договорённости, а не в привычном бытовом выражении «снять квартиру».

Если же квартиру получает юридическое лицо, например организация для проживания граждан, допустим договор аренды или иной договор. Это другой состав участников: получателем помещения по договору выступает организация, а живут в нём люди. Использовать полученное жильё юридическое лицо может только для проживания граждан — п. 2 ст. 671 ГК РФ. Поэтому аренда квартиры организацией не даёт ей права выбрать для помещения любое назначение. При сравнении двух вариантов нужно различать того, кто заключает договор, и тех, кто будет проживать в квартире.

Аренда имеет более широкий предмет: имущество передают за плату во временное владение и пользование либо только во временное пользование. Так устроено общее определение в ст. 606 ГК РФ. В отличие от специального правила о найме жилья, это определение не связывает передачу имущества с проживанием человека. Кроме того, ст. 606 ГК РФ относит плоды, продукцию и доходы от использования арендованного имущества в соответствии с договором к собственности арендатора. Для квартиры, предоставленной юридическому лицу, при этом сохраняется требование использовать её для проживания граждан из п. 2 ст. 671 ГК РФ.

Путаница возникает ещё и из-за терминов: ст. 606 ГК РФ называет аренду также имущественным наймом, а её стороны — арендодателем и арендатором, с обозначениями «наймодатель» и «наниматель» в скобках. Поэтому слово «наём» встречается и в общем определении аренды. Когда сравнивают договор найма квартиры с арендой, точнее говорить именно о найме жилого помещения. Для гражданина, который получает жильё для проживания, это помогает выбрать название по ст. 671 ГК РФ; для организации та же статья прямо допускает аренду. Решающее различие здесь — кому предоставляют квартиру и с какой целью.