Уточнение границ земельного участка в Едином государственном реестре недвижимости связывает описание участка с документами и местностью. Разберитесь, чем обосновать границу, чьи подписи нужны и как отделить спор с соседом от обжалования решения Росреестра.
Коротко
Уточнение границ земельного участка в ЕГРН меняет описание местоположения его границ и при необходимости площадь, если описание не отвечает требованиям либо содержит реестровую ошибку. Границы определяют по документу, подтверждающему право, при его отсутствии — по материалам образования участка; если сведений в них нет — по границам на местности пятнадцати лет и более — ч. 1.1 ст. 43 Закона № 218-ФЗ. При одновременном изменении сведений о смежных участках по ч. 2 ст. 43 Закона № 218-ФЗ нужны личные подписи всех заинтересованных лиц или представителей.
Сначала выясните, чем вызвано расхождение: отсутствием точного описания, ошибкой в сведениях или разногласием о положении общей границы.
ч. 1, 1.1 ст. 43 Закона № 218-ФЗ
ч. 2 ст. 43 Закона № 218-ФЗ
ч. 1 ст. 218 КАС РФ, ч. 1 ст. 219 КАС РФ
Подготовка межевого плана требует проверки исходных сведений. Удобное для владельца положение забора само по себе не заменяет обоснование границы.
Разбор документов особенно нужен, когда изменение описания затрагивает чужой участок или вызывает отказ органа регистрации.
Уточнение может затронуть не только заявителя. Состав заинтересованных лиц зависит от того, чьи границы и площади изменяются.
| Участник | Обязанность или право | Норма |
|---|---|---|
| Лицо, являющееся правообладателем одного из земельных участков | Может подать заявление при ошибке в описании границ смежных или несмежных участков, если его участок входит в число уточняемых. Нужны документы для кадастрового учёта и обоснование ошибки в межевом плане. Это один из заявителей, предусмотренных данной частью. | ч. 2.1 ст. 43 Закона № 218-ФЗ |
| Все заинтересованные лица или их представители | Личными подписями в акте подтверждают согласование при одновременном изменении сведений об общей границе и смежных участках. Такой же способ согласования предусмотрен при уточнении ошибочного описания смежных и несмежных участков. | ч. 2, 2.1 ст. 43 Закона № 218-ФЗ |
| Орган регистрации прав | Одновременно с учётом уточнения изменяет сведения о местоположении общих частей границ и площади смежных участков, если это необходимо и их описание отвечает требованиям. Дополнительные заявления о таких изменениях по смежным участкам не нужны. | ч. 2 ст. 43 Закона № 218-ФЗ |
| Лицо, представляющее межевой план на кадастровый учёт | Представляет межевой план с обоснованием местоположения уточнённых границ. Изменение площади допускается при соблюдении условий закона: само наличие обоснования не означает допустимости любой новой площади. Проверьте исходные сведения и причину расхождения. | ч. 1.1 ст. 43 Закона № 218-ФЗ |
| Кадастровый инженер | Отвечает за внесение заведомо ложных сведений в межевой план либо подлог документов, на основании которых он подготовлен, если эти действия не содержат уголовно наказуемого деяния. | ч. 4 ст. 14.35 КоАП РФ |
Речь идёт об изменении описания существующего участка, сведения о котором уже находятся в реестре.
Уточнение применяется, когда сведения Единого государственного реестра недвижимости не соответствуют требованиям к описанию местоположения границ либо в таком описании выявлена реестровая ошибка. Из этого режима исключены образование участка при выделе и раздел, при котором преобразуемый участок сохраняется в изменённых границах, — ч. 1 ст. 43 Закона № 218-ФЗ.
Для выбора положения границы действует последовательность источников. Сначала исследуют документ, подтверждающий право, при его отсутствии — документы, определявшие границу при образовании участка. Если сведений о местоположении нет в этих документах, границами считаются существующие на местности пятнадцать лет и более — ч. 1.1 ст. 43 Закона № 218-ФЗ. Обоснование включают в межевой план — ч. 1.1 ст. 43 Закона № 218-ФЗ.
Изменение общей части границы может потребовать корректировки сведений о смежных участках. Если их описание соответствует требованиям, орган регистрации вносит эти изменения одновременно с учётом уточнения без дополнительных заявлений по смежным участкам. Согласование в этой ситуации требует личных подписей всех заинтересованных лиц или их представителей — ч. 2 ст. 43 Закона № 218-ФЗ.
За достоверностью межевого плана стоит персональная ответственность кадастрового инженера.
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Я сопоставляю обоснование границы с исходными документами и отмечаю расхождения, требующие пояснений инженера. Ошибка в координатах сама по себе не доказывает заведомую ложность: для применения этой нормы нужно исследовать характер действий при подготовке плана.
Статьи закона, на которых держится тема, — с названиями из официального текста
Официальный текст: О государственной регистрации недвижимости
Документы и требования подбирают под причину изменения реестрового описания.
Сведения об участке есть в реестре, но описание местоположения требует уточнения. Проверяется основание изменения по ч. 1 ст. 43 Закона № 218-ФЗ.
Разбираются сведения документа о праве либо, при его отсутствии, документов образования участка. Они задают исходную основу уточнения по ч. 1.1 ст. 43 Закона № 218-ФЗ.
Исследуются границы, существующие на местности пятнадцать лет и более — ч. 1.1 ст. 43 Закона № 218-ФЗ. Такой источник применяется при отсутствии сведений в документах — ч. 1.1 ст. 43 Закона № 218-ФЗ.
Уточнение затрагивает описание и площадь смежных участков. Проверяются условия одновременного внесения изменений и личные подписи в акте — ч. 2 ст. 43 Закона № 218-ФЗ.
В межевом плане нужно обосновать наличие ошибки в описании границ смежных либо несмежных участков и оформить согласование — ч. 2.1 ст. 43 Закона № 218-ФЗ.
Правообладатель оспаривает конкретное решение органа регистрации, если считает, что оно нарушает его права. Предмет административного иска формируется по ч. 1 ст. 218 КАС РФ.
Санкции ниже связаны с достоверностью кадастровых сведений и подготовкой межевого плана. Для их применения необходимо установить описанное нарушение и лицо, которое его совершило.
| Нарушение | Кто отвечает | Санкция | Норма |
|---|---|---|---|
| Несвоевременное или неточное внесение сведений о недвижимом имуществе в государственный кадастр недвижимости | При внесении сведений об уточняемом участке — должностные лица органа, осуществляющего государственный кадастровый учёт недвижимого имущества и ведение государственного кадастра недвижимости, или подведомственных данному органу государственных учреждений | Штраф для должностного лица: от одной тысячи до двух тысяч рублей — ч. 1 ст. 14.35 КоАП РФ. | ч. 1 ст. 14.35 КоАП РФ |
| Заведомо ложные сведения в межевом плане либо подлог документов, на основании которых он подготовлен, если действия не содержат уголовно наказуемого деяния | Кадастровый инженер | За заведомую ложность сведений или подлог: штраф от тридцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; альтернативная мера — дисквалификация на срок до трёх лет, ч. 4 ст. 14.35 КоАП РФ. | ч. 4 ст. 14.35 КоАП РФ |
Несогласие с положением границы не подтверждает заведомую ложность сведений в межевом плане. Для ответственности кадастрового инженера по ч. 4 ст. 14.35 КоАП РФ нужно установить действия, описанные в составе правонарушения.
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Я начинаю разбор уточнения с источника границы: что именно показано в документе о праве и сохранились ли материалы образования участка. Затем сопоставляю эти сведения с межевым планом. Приоритет документов и переход к границам, существующим на местности пятнадцать лет и более, закреплены в ч. 1.1 ст. 43 Закона № 218-ФЗ. Поэтому фотографию забора я оцениваю вместе с документами, а не отдельно от них.
Когда уточнение меняет сведения о смежном участке, я проверяю, кого включили в согласование и какие отрезки показали в акте. Для ситуации одновременного изменения сведений ч. 2 ст. 43 Закона № 218-ФЗ требует личных подписей всех заинтересованных лиц либо их представителей. Разговор о том, что сосед «не возражал», не объясняет отсутствие нужной подписи.
Если препятствие возникло из-за решения Росреестра, я выделяю его мотивы и сопоставляю с представленными документами. Административное оспаривание по ч. 1 ст. 218 КАС РФ требует указать нарушение прав. Несовпадение желаемой линии с описанием в плане я сначала разбираю по источникам границы, чтобы доводы к органу не подменяли разногласие с владельцем смежного участка.
Двигайтесь от основания уточнения к документам, согласованию и внесению изменений. При получении спорного решения органа регистрации отдельно определите предмет обжалования.
До обращения с требованиями разберите сам межевой план и позицию каждого участника согласования.
Отдельно сформулируйте разногласие о положении границы и претензии к решению органа регистрации. Это определяет содержание доказательств и требований.
| Вопрос | Как решается | Норма |
|---|---|---|
| Какие сведения подтверждают нужную границу | Сопоставьте документ о праве и, при его отсутствии, документы образования участка с обоснованием межевого плана. Если в документах сведений нет, исследуются границы, существующие на местности пятнадцать лет и более — часть 1.1 ст. 43 Закона № 218-ФЗ. | ч. 1.1 ст. 43 Закона № 218-ФЗ |
| Что проверить при разногласии со смежным владельцем | Покажите, как уточнение влияет на границу и (или) площадь смежного участка. Для внесудебного одновременного изменения сведений по этой части описание его границ должно отвечать требованиям, а акт согласования — содержать личные подписи всех заинтересованных лиц или представителей. | ч. 2 ст. 43 Закона № 218-ФЗ |
| Что оспаривает гражданин у Росреестра | При оспаривании отказа в кадастровом учёте уточнённых границ гражданин просит признать незаконным конкретное решение Росреестра. В иске укажите орган, название, номер и дату решения, нарушенные права и положения закона для проверки отказа. | ч. 1 ст. 218 КАС РФ, п. 2, 3, 6, 7, 10 ч. 2 ст. 220 КАС РФ |
| Когда обращаться против решения органа регистрации | Гражданин оспаривает отказ Росреестра в кадастровом учёте уточнённых границ административным иском в суд общей юрисдикции. Срок — три месяца со дня, когда он узнал о нарушении прав этим отказом. Подтверждение получения решения показывает начало срока, если о нарушении стало известно при получении. | ч. 1 ст. 219 КАС РФ |
Содержание исходных документов важнее их названия в домашней папке: нужно установить, какие сведения они дают о положении границы.
| Документ | Зачем | Кто подписывает, форма |
|---|---|---|
| Документ о праве со сведениями о местоположении участка | Исходный источник сведений о местоположении уточняемых границ по ч. 1.1 ст. 43 Закона № 218-ФЗ. | Подготовьте имеющийся документ о праве вместе с содержащимися в нём планами и описаниями. |
| Документы, определявшие границы при образовании участка | Используются при отсутствии документа, подтверждающего право; позволяют обосновать положение линии по ч. 1.1 ст. 43 Закона № 218-ФЗ. | Соберите сохранившиеся материалы образования участка; выделите сведения, относящиеся к границам. |
| Межевой план | Содержит обоснование местоположения уточнённых границ, а при выявлении ошибки — обоснование её наличия по ч. 1.1, 2.1 ст. 43 Закона № 218-ФЗ. | Проверьте подготовленный кадастровым инженером план, исходные сведения и объяснение расхождений. |
| Акт согласования местоположения границ | Подтверждает согласование при одновременном изменении сведений о смежных участках и при уточнении ошибочного описания по ч. 2, 2.1 ст. 43 Закона № 218-ФЗ. | Личные подписи всех заинтересованных лиц или их представителей. |
| Решение Росреестра и подтверждение его получения | Позволяют определить оспариваемый акт и подтвердить, когда стало известно о нарушении прав, — ч. 1 ст. 218 КАС РФ, ч. 1 ст. 219 КАС РФ. | Сохраните сам акт, уведомление о вручении либо электронное сообщение с датой получения. |
При оспаривании решения Росреестра отделяйте день его принятия от дня, когда вы узнали о нарушении своих прав: именно последнее событие имеет значение для обращения гражданина.
| Действие | Срок | С какого дня | Норма |
|---|---|---|---|
| Административный иск гражданина о признании незаконным отказа Росреестра в кадастровом учёте уточнённых границ | Три месяца на обращение в суд общей юрисдикции. | Со дня, когда гражданину стало известно, что решение органа регистрации нарушает его права. Сохраните подтверждение получения решения и объясните, когда обнаружилось нарушение применительно к вашему заявлению об учёте границ. | ч. 1 ст. 219 КАС РФ |
Для подготовки обращения сопоставьте дату получения решения, содержание его мотивов и документы, поданные на уточнение. Если о нарушении вы узнали при получении акта, укажите это обстоятельство и приложите подтверждение доставки.
Как адвокат ведёт ваше поручение
№ 78/8790 · адвокат · в профессии с 2006 года
Я веду поручение лично. При обращении разбираю задачу, необходимые действия и объём помощи, который закрепляю в соглашении.
Сведения, полученные в связи с обращением за юридической помощью, охраняются адвокатской тайной.
Ответы касаются изменения описания существующего участка и согласования затронутых границ.
Оно позволяет изменить описание местоположения границ и при необходимости площадь, если сведения реестра не отвечают требованиям или в описании есть реестровая ошибка. Образование участка при выделе и раздел с сохранением преобразуемого участка в изменённых границах исключены из этого режима — ч. 1 ст. 43 Закона № 218-ФЗ.
Документ, подтверждающий право на земельный участок. Если его нет, местоположение устанавливают по документам, определявшим границы при образовании участка. Эту последовательность закрепляет ч. 1.1 ст. 43 Закона № 218-ФЗ. Проверьте, какие исходные сведения инженер использовал для обоснования линии в межевом плане.
Когда в документе о праве или документах образования участка отсутствуют сведения о местоположении границ, учитываются границы, существующие на местности пятнадцать лет и более, — часть 1.1 ст. 43 Закона № 218-ФЗ. Возраст ограждения и неизменность его положения нужно исследовать вместе с исходными материалами.
Да, изменение площади допускается с соблюдением предусмотренных законом условий. Местоположение уточнённых границ должно иметь обоснование в межевом плане — ч. 1.1 ст. 43 Закона № 218-ФЗ. До подачи документов попросите инженера объяснить причину расхождения площади и проверить допустимость предлагаемого изменения.
Дополнительное заявление не требуется, когда орган регистрации одновременно меняет сведения об общей части границы и площади смежного участка в ситуации ч. 2 ст. 43 Закона № 218-ФЗ. При этом описание его границ должно отвечать требованиям, а акт согласования — содержать личные подписи всех заинтересованных лиц либо представителей.
Нет, при одновременном изменении сведений о смежных участках согласование по ч. 2 ст. 43 Закона № 218-ФЗ требует личных подписей всех заинтересованных лиц или их представителей в акте. Сначала проверьте, какие участки затронуты межевым планом и чьи сведения предполагается менять.
Правообладатель одного из участков, в отношении которых уточняются границы, вправе обратиться в ситуации ч. 2.1 ст. 43 Закона № 218-ФЗ. Межевой план должен обосновывать наличие ошибки, а акт согласования — содержать личные подписи всех заинтересованных лиц или представителей. Это относится к ошибкам в описании как смежных, так и несмежных участков.
При отказе в кадастровом учёте уточнённых границ гражданин подаёт в суд общей юрисдикции административный иск о признании решения Росреестра незаконным — ч. 1 ст. 218 КАС РФ, п. 10 ч. 2 ст. 220 КАС РФ. Срок — три месяца со дня, когда ему стало известно о нарушении прав этим отказом, — ч. 1 ст. 219 КАС РФ. Подготовьте решение и подтверждение его получения; укажите орган, реквизиты отказа и нарушенные права.
Нет, для состава по ч. 4 ст. 14.35 КоАП РФ нужны заведомо ложные сведения либо подлог документов, если действия не содержат уголовно наказуемого деяния. Кадастровому инженеру предусмотрен штраф от тридцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей или дисквалификация до трёх лет — ч. 4 ст. 14.35 КоАП РФ. Само расхождение координат не устанавливает все эти обстоятельства.
Где нужна помощь адвоката и что прочитать дальше по этому вопросу
Не откладывайте защиту