Изменение вида разрешённого использования участка оформляется через внесение сведений в Единый государственный реестр недвижимости. Разберём, какое заявление подать, когда потребуется решение органа власти и что проверить в документах до обращения в Росреестр.
Коротко
Изменение вида разрешённого использования в ЕГРН — кадастровый учёт выбранного основного вида или видов использования земли. Основание — заявление, а для отдельных ситуаций ещё и разрешение, документация по планировке либо решение уполномоченного органа государственной власти: ч. 1 ст. 60.3 Закона № 218-ФЗ. При предоставлении публичного участка выбранный ВРИ могут внести одновременно с регистрацией права без отдельного заявления: ч. 3 ст. 60.3 Закона № 218-ФЗ.
Начните с основания записи: выбор основного вида, разрешение на условный вид и образование участка требуют разных документов.
ч. 1 ст. 60.3 Закона № 218-ФЗ
п. 1 ч. 1 ст. 60.3 Закона № 218-ФЗ
ч. 3 ст. 60.3 Закона № 218-ФЗ
Ошибка в основании заявления оставляет нерешённым вопрос о том, какие сведения должны попасть в реестр. Проверяйте не только название будущего использования, но и документ, из которого оно следует.
Обращайтесь с документами на конкретный участок: по ним можно отделить выбор вида от получения основания для записи.
Роли определяются основанием кадастрового учёта. Подготовка заявления, принятие решения и внесение записи — разные действия; проверьте, какое из них необходимо по вашим документам.
| Участник | Обязанность или право | Норма |
|---|---|---|
| Орган регистрации прав | Вносит выбранный основной вид или виды при регистрации права на предоставленный публичный участок, если они указаны в решении о предоставлении. Отдельного заявления о ВРИ при таком оформлении не нужно. | ч. 3 ст. 60.3 Закона № 218-ФЗ |
| Уполномоченный орган государственной власти | Его решение об установлении или изменении ВРИ прикладывается к заявлению, когда федеральный закон предусматривает определение вида на основании решения этого органа. Уточните, кем принят ваш акт и что именно он устанавливает. | п. 3 ч. 1 ст. 60.3 Закона № 218-ФЗ |
| Граждане | Для участка, предоставленного по специальному порядку на территориях Севера, Сибири, Дальнего Востока и в Арктической зоне, кадастровый учёт выбора ВРИ проводится по тому же специальному закону. Такое предоставление нужно выделить при разборе документов. | ч. 4 ст. 60.3 Закона № 218-ФЗ |
| Орган регистрации прав при образовании участка | Вносит сведения об основном виде при кадастровом учёте образуемой земли либо при учёте одновременно с регистрацией прав. Основанием служит межевой план и (или) документы, определяющие использование образуемого участка. | ч. 2 ст. 60.3 Закона № 218-ФЗ |
Запись об основном ВРИ связывается с выбранным использованием и юридическим основанием его выбора.
Изменение вида разрешённого использования земельного участка в реестре оформляется как государственный кадастровый учёт. Заявление касается выбранного основного вида или видов использования. Если основание связано с разрешением на условный вид, документацией по планировке, государственным решением либо пользованием недрами, проверяется соответствующий документ: ч. 1 ст. 60.3 Закона № 218-ФЗ.
Внесение изменений вида разрешённого использования при образовании участка устроено иначе. Здесь запись появляется при кадастровом учёте нового участка: используются межевой план и (или) проект межевания, схема расположения на кадастровом плане территории либо проектная документация лесного участка: ч. 2 ст. 60.3 Закона № 218-ФЗ.
Изменение вида разрешённого использования собственником ограничено документацией по планировке. Если она определяет ВРИ, выбирать можно только из заданных ею видов. В зоне планируемого публичного объекта нельзя выбирать иной ВРИ, кроме предусмотренных законом исключений, включая размещение по публичному сервитуту. Если документация задаёт иные цели, нельзя выбрать строительство многоквартирных домов даже при допуске регламентом: п. 6, 8, 9 ст. 14.4 ЗК РФ.
Особое правило для предоставления земли из государственной или муниципальной собственности.
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Я сопоставляю решение о предоставлении земли с записью о зарегистрированном праве. Проверяю, указан ли выбранный основной вид в самом решении: от этого зависит применение порядка без отдельного заявления о ВРИ.
Статьи закона, на которых держится тема, — с названиями из официального текста
Официальный текст: О государственной регистрации недвижимости
Основание обращения важнее бытового названия «смена назначения».
Подготовлено заявление об изменении вида разрешённого использования: требуется проверить, какие выбранные основные виды нужно внести в реестр и есть ли дополнительное основание учёта. Ч. 1 ст. 60.3 Закона № 218-ФЗ.
Изменение условно разрешённого вида использования: правообладателю, кроме арендатора, до использования нужны разрешение и запись в ЕГРН по п. 5 ст. 14.4 ЗК РФ. Разрешение прилагается к заявлению, если сведения не внесены межведомственно: п. 1 ч. 1 ст. 60.3 Закона № 218-ФЗ.
ВРИ определяется документацией по планировке, если это предусмотрено федеральным законом. Для записи нужны утверждённый проект планировки и (или) проект межевания и (или) решение об их изменении. П. 2 ч. 1 ст. 60.3 Закона № 218-ФЗ.
Для изменения вида разрешённого использования земли требуется проверить компетенцию органа и содержание решения, если федеральный закон связывает определение ВРИ с этим актом. П. 3 ч. 1 ст. 60.3 Закона № 218-ФЗ.
Вопрос о виде использования возникает при учёте образуемой земли. Сведения берутся из межевого плана и (или) определяющих ВРИ документов: проекта межевания, схемы расположения, документации лесного участка. Ч. 2 ст. 60.3 Закона № 218-ФЗ.
Выбранный основной вид указан в решении о предоставлении участка. Проверяется его внесение одновременно с регистрацией права или ограничения права без самостоятельного заявления о выбранном виде. Ч. 3 ст. 60.3 Закона № 218-ФЗ.
Состав связан с фактическим использованием земли не по целевому назначению, с учётом её категории и разрешённого использования.
| Нарушение | Кто отвечает | Санкция | Норма |
|---|---|---|---|
| Деятельность на участке, противоречащая категории земли и (или) разрешённому использованию | Граждане | Если кадастровая стоимость определена — штраф от 0,5 до 1 процента этой стоимости, но не менее 10 000 рублей; если не определена — от 10 000 до 20 000 рублей. | ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ |
| То же нарушение | Должностные лица | Если кадастровая стоимость определена — штраф от 1 до 1,5 процента этой стоимости, но не менее 20 000 рублей; если не определена — от 20 000 до 50 000 рублей. | ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ |
| То же нарушение | Юридические лица | Если кадастровая стоимость определена — штраф от 1,5 до 2 процентов этой стоимости, но не менее 100 000 рублей; если не определена — от 100 000 до 200 000 рублей. | ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ |
Штрафы относятся к нецелевому использованию, а не к подаче заявления о смене ВРИ. Неиспользование по ч. 2, 2.1 и 3 ст. 8.8 КоАП РФ образует отдельные составы; ч. 2.1 охватывает не только приобретение на торгах. Вспомогательный вид допустим лишь дополнительно к основному и должен быть установлен регламентами использования земель: п. 2 ст. 14.3 ЗК РФ. При оценке прежнего привлечения за вспомогательное использование учитывается постановление КС РФ о неопределённости обязанности вносить этот вид в ЕГРН.
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
При изменении основного вида разрешённого использования я начинаю с документа, на который будет опираться запись. Одно дело — заявление о выбранном основном виде, другое — разрешение на условный вид или утверждённая документация территории. В ч. 1 ст. 60.3 Закона № 218-ФЗ эти основания разделены. Поэтому я прошу показать не только выписку, но и решение, разрешение или проект, с которым заявитель связывает изменение.
Отдельно проверяю предоставление публичной земли. Если основной вид уже указан в решении, сопоставляю его с тем, что внесено при регистрации права: ч. 3 ст. 60.3 Закона № 218-ФЗ. Это позволяет точно сформулировать обращение в орган регистрации прав, не смешивая получение основания с внесением сведений по уже принятому акту.
При споре о нецелевом использовании я разбираю фактическую деятельность на участке и её соотношение с категорией и ВРИ: ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ. Будущая смена записи и оценка уже совершённых действий требуют разных документов. Особенно внимательно проверяю ситуацию, когда претензия касается вспомогательного использования.
Порядок изменения вида разрешённого использования земельного участка начинайте с установления основания для новой записи.
Отказ во внесении ВРИ можно оспорить в вышестоящем органе регистрации прав по ч. 1 ст. 218 КАС РФ. Обязательный досудебный этап требуется, только если установлен федеральным законом: ч. 3 этой статьи. Сначала отделите нехватку документа от ошибки в записи.
Предмет судебного обращения — решение или действие органа регистрации прав, препятствующее внесению выбранного ВРИ. Привяжите требование к своему участку и документу, по которому должна появиться запись.
| Вопрос | Как решается | Норма |
|---|---|---|
| Что оспаривает гражданин | Решение Росреестра либо действие или бездействие при внесении сведений о выбранном ВРИ, нарушающее права заявителя. Обращение оформляется административным иском в суд общей юрисдикции. | ч. 1 ст. 218 КАС РФ |
| Получение отказа Росреестра и дата обращения | Гражданин оспаривает отказ во внесении выбранного ВРИ в пределах трёх месяцев после того, как ему стало известно о нарушении своего права этим отказом. Сохраните документ, подтверждающий получение решения. | ч. 1 ст. 219 КАС РФ |
| Как обосновать требуемую запись | Укажите орган регистрации прав, номер и дату отказа, нарушенное право и требование признать отказ незаконным. Назовите основание записи по ч. 1 ст. 60.3 Закона № 218-ФЗ. Если жаловались вышестоящему органу, сообщите дату и результат жалобы и приложите ответ, если она рассмотрена. | п. 2, 3, 6, 7, 9, 10 ч. 2, ч. 3 ст. 220 КАС РФ; ч. 1 ст. 60.3 Закона № 218-ФЗ |
| Как показать нарушение при предоставлении земли | Сравните решение о предоставлении публичного участка, содержащийся в нём выбранный основной вид и результат регистрации права. Укажите, что внесение ВРИ связано с этой регистрацией без отдельного заявления. | ч. 3 ст. 60.3 Закона № 218-ФЗ |
Комплект зависит от основания учёта. Соберите документы в одной версии: с утверждением и относящимися к участку изменениями.
| Документ | Зачем | Кто подписывает, форма |
|---|---|---|
| Заявление о выбранном основном виде или видах | Основание кадастрового учёта выбора ВРИ существующего участка: ч. 1 ст. 60.3 Закона № 218-ФЗ. | Заявление о внесении в ЕГРН сведений о выбранном использовании земельного участка. |
| Разрешение на условно разрешённый вид | Прикладывается, если сведения о разрешении не внесены межведомственно: п. 1 ч. 1 ст. 60.3 Закона № 218-ФЗ. | Разрешение, относящееся к соответствующему земельному участку. |
| Документация по планировке территории | Определяет ВРИ, если федеральный закон связывает его с этой документацией: п. 2 ч. 1 ст. 60.3 Закона № 218-ФЗ. | Утверждённый проект планировки и (или) проект межевания и (или) решение об изменении этих проектов. |
| Решение об установлении или изменении ВРИ | Подтверждает основание, когда определение вида связано с государственным решением: п. 3 ч. 1 ст. 60.3 Закона № 218-ФЗ. | Решение уполномоченного органа государственной власти. |
| Межевой план и документы образования | Для внесения основных видов при учёте образуемого участка: ч. 2 ст. 60.3 Закона № 218-ФЗ. | Межевой план и (или) утверждённые документы: проект межевания, когда ВРИ определяется им по федеральному закону; схема расположения; проектная документация лесного участка. |
Отказ внести выбранный ВРИ и бездействие органа регистрации прав имеют разные правила обращения в суд. Сохраните отказ и подтверждение ознакомления с ним; при бездействии установите, сохраняется ли обязанность внести сведения.
| Действие | Срок | С какого дня | Норма |
|---|---|---|---|
| Подача гражданином административного иска об оспаривании отказа Росреестра внести выбранный основной ВРИ | Три месяца для обращения в суд общей юрисдикции с оспариванием решения органа регистрации прав. | Со дня, когда гражданину стало известно о нарушении его права отказом во внесении выбранного вида использования; при получении отказа проверьте дату вручения уведомления. | ч. 1 ст. 219 КАС РФ |
| Административный иск гражданина о бездействии органа регистрации прав при внесении ВРИ | Пока сохраняется обязанность внести сведения, а после её прекращения — ещё три месяца, если КАС или другой федеральный закон не устанавливает иного. | В период существования обязанности; для трёхмесячного срока — со дня её прекращения. | ч. 1.1 ст. 219 КАС РФ |
Как адвокат ведёт ваше поручение
№ 78/8790 · адвокат · в профессии с 2006 года
Я веду поручение лично. При обращении разбираю задачу, необходимые действия и объём помощи, который закрепляю в соглашении.
Сведения, полученные в связи с обращением за юридической помощью, охраняются адвокатской тайной.
Основание записи определяет комплект документов.
Подайте заявление о внесении в ЕГРН выбранного основного вида или видов. По основанию учёта могут потребоваться разрешение на условный вид, документация территории, государственное решение или документы о недрах: ч. 1 ст. 60.3 Закона № 218-ФЗ.
Я сопоставляю выбранный ВРИ с документами участка и готовлю заявление. При наличии отказа разбираю его причины и предмет оспаривания. Основания учёта проверяю по ч. 1 ст. 60.3 Закона № 218-ФЗ.
Сначала определите действие: внесение выбранного вида или подготовка основания записи. Основания учёта разграничены в ч. 1 ст. 60.3 Закона № 218-ФЗ. Стоимость изменения вида разрешённого использования обсуждается с учётом документов и объёма работы адвоката.
По ч. 1 ст. 60.3 Закона № 218-ФЗ основание — заявление; один из перечисленных в ней документов прилагается в предусмотренных федеральным законом случаях. Для образуемого участка действуют межевой план и (или) документы образования по ч. 2 той же статьи.
Когда федеральный закон связывает установление или изменение ВРИ с решением уполномоченного государственного органа. Проверяйте полномочия и содержание акта, а не одно название «постановление»: п. 3 ч. 1 ст. 60.3 Закона № 218-ФЗ.
Сопоставьте административный регламент изменения вида разрешённого использования с основанием записи по вашему участку. Для учёта проверьте заявление и соответствующий документ: разрешение, проект или государственное решение. Ч. 1 ст. 60.3 Закона № 218-ФЗ.
Для записи выбранного основного вида подготовьте заявление и проверьте основание учёта. Если оно связано с государственным решением, сопоставьте выбранный ВРИ с содержанием этого акта: п. 3 ч. 1 ст. 60.3 Закона № 218-ФЗ.
С проверки основания записи: заявления, разрешения на условный вид, утверждённой документации территории либо государственного решения. Сохраните относящиеся к участку городские акты и проекты для сопоставления с основанием учёта по ч. 1 ст. 60.3 Закона № 218-ФЗ.
Сами слушания не заменяют разрешение на условно разрешённый вид. Для кадастрового учёта разрешение прилагают к заявлению, если сведения о нём ещё не внесены межведомственно: п. 1 ч. 1 ст. 60.3 Закона № 218-ФЗ.
Отдельное заявление о ВРИ не представляется, если решение о предоставлении публичной земли содержит выбранные основные виды. Они вносятся одновременно с регистрацией права или ограничения права: ч. 3 ст. 60.3 Закона № 218-ФЗ.
Кадастровый учёт по ч. 1 ст. 60.3 Закона № 218-ФЗ относится к выбору использования земельного участка. Для изменения вида разрешённого использования здания отделите сведения о здании от сведений о земле: предмет заявления по этой норме — участок.
Сопоставьте основной вид с межевым планом и (или) проектом межевания, схемой расположения либо документацией лесного участка. Запись появляется при кадастровом учёте или учёте вместе с регистрацией прав: ч. 2 ст. 60.3 Закона № 218-ФЗ.
Где нужна помощь адвоката и что прочитать дальше по этому вопросу
Не откладывайте защиту