Комплексное развитие территории затрагивает не только аварийные дома: в его границы могут попасть другие участки и строения. Разберитесь, на каком основании включена ваша недвижимость, как проходит собрание и что проверить в решении о КРТ.
Коротко
КРТ объединяет преобразование застройки, создание инфраструктуры и благоустройство территории. Для собственника отправная точка — вид КРТ и основание включения его объекта: жилую застройку, нежилую территорию и инициативу правообладателей регулируют разные положения ч. 1–4 ст. 65 ГрК РФ. Список домов под снос, границы и срок реализации нужно искать в самом решении, п. 1–3 ч. 1 ст. 67 ГрК РФ.
Сначала установите, какой документ появился: проект, принятое решение или предложение подписать договор.
п. 2, 3 ч. 6 ст. 66 ГрК РФ
п. 1–4 ч. 1 ст. 67 ГрК РФ
ч. 2, 3, 5, 6 ст. 70 ГрК РФ
Ошибочная оценка статуса дома или подпись под неразобранным соглашением меняет содержание дальнейшего спора.
Разбор нужен на этапе, когда ещё можно точно определить предмет возражений и содержание предлагаемых обязательств.
Орган, принимающий решение, исполнитель проекта и собственник недвижимости выполняют разные функции. Сначала сверьте их роли с документами конкретной территории.
| Участник | Обязанность или право | Норма |
|---|---|---|
| Глава местной администрации | Принимает решение в случаях, не предусмотренных полномочиями Правительства Российской Федерации и высшего исполнительного органа субъекта Российской Федерации по принятию решения о КРТ. | п. 3 ч. 2 ст. 66 ГрК РФ |
| Высший исполнительный орган субъекта Российской Федерации | Принимает решение, в частности, при привлечении регионального бюджета, реализации определённым субъектом юридическим лицом или расположении территории в нескольких муниципальных образованиях. | п. 2 ч. 2 ст. 66 ГрК РФ |
| Собственники помещений в многоквартирных домах | В неаварийных домах, включённых в проект решения о КРТ жилой застройки, проводят общие собрания по вопросу включения дома в решение. | п. 3 ч. 6 ст. 66 ГрК РФ |
| Лицо, заключившее договор о комплексном развитии территории | Обязательства по строительству, реконструкции инфраструктуры и благоустройству закрепляются в договоре; содержание работ нужно сопоставлять с документацией по планировке. | п. 6, 6.1 ч. 4 ст. 68 ГрК РФ |
| Правообладатели земельных участков и (или) объектов недвижимого имущества | При собственной инициативе заключают договор с органом местного самоуправления; при нескольких участниках оформляют соглашение о разграничении обязанностей. Правообладатели линейных объектов из состава инициаторов исключены. | ч. 1, 3, 5 ст. 70 ГрК РФ |
КРТ связывает судьбу отдельной недвижимости с преобразованием территории вокруг неё.
Среди целей КРТ — качество городской среды, жилищные условия, транспортная, социальная и инженерная инфраструктура. Поэтому разбор положения собственника начинается с территории и состава проекта, а не только с описания будущего дома. Эти цели закреплены в п. 1–4 ч. 1 ст. 64 ГрК РФ.
Жилая КРТ охватывает аварийные многоквартирные дома и неаварийные дома, отвечающие региональным критериям, а также определённые дома блокированной застройки и объекты индивидуального жилищного строительства. Состав объектов различается по п. 1–3 ч. 2 ст. 65 ГрК РФ. Дополнительные участки и строения могут включаться по территориальному признаку, установленному ч. 3 ст. 65 ГрК РФ.
Включение в КРТ не означает безусловного изъятия. Для жилой КРТ запрещено изымать участки с неаварийными многоквартирными домами и жилые помещения в них; участки с ИЖС, блокированными и садовыми домами защищены, кроме аварийных объектов или отвечающих региональным критериям износа, технического состояния либо отсутствия инженерных систем, п. 2, 3 ч. 8 ст. 65 ГрК РФ. В нежилую КРТ нельзя включать многоквартирные, блокированные, индивидуальные и садовые дома, а также другие капитальные объекты на участках для ИЖС, ЛПХ и садоводства, ч. 6 ст. 65 ГрК РФ.
При инициативе правообладателей отдельное решение о КРТ для заключения договора не требуется. Сведения, которые включались бы в решение, должны попасть в сам договор, ч. 4 ст. 70 ГрК РФ.
Преобразование территории затрагивает несколько отраслей законодательства.
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Я начинаю проверку с вида КРТ и документа, который затронул недвижимость. Затем отделяю вопрос о границах территории от условий договора и предстоящего перехода прав. Такая последовательность помогает сформулировать конкретные возражения собственника.
Статьи закона, на которых держится тема, — с названиями из официального текста
Официальный текст: Градостроительный кодекс Российской Федерации
Предмет обращения зависит от того, чем подтверждено включение недвижимости и на каком этапе находится проект.
Проверка регионального критерия: износ, ремонт, техническое состояние, инженерные системы либо период постройки. Основание должно соответствовать п. 2 ч. 2 ст. 65 ГрК РФ.
Разбор того, включён ли объект по собственным характеристикам или как другая недвижимость внутри элемента планировочной структуры. Различие следует из ч. 2, 3 ст. 65 ГрК РФ.
Сопоставление проекта решения и документов общего собрания по включению неаварийного многоквартирного дома. Этот этап предусмотрен п. 3 ч. 6 ст. 66 ГрК РФ.
Сверка фактического объекта с решением: местоположение, границы и список строений под снос или реконструкцию. Содержание перечня определяет п. 1, 2 ч. 1 ст. 67 ГрК РФ.
Разбор того, кто должен строить инфраструктуру и благоустраивать территорию, с привязкой к условиям договора. Такие обязательства включаются по п. 6, 6.1 ч. 4 ст. 68 ГрК РФ.
Подготовка соглашения о работах, расходах, доходах и ответственности участников перед заключением договора с местным самоуправлением, ч. 5, 6 ст. 70 ГрК РФ.
Публичный проект и инициатива владельцев недвижимости требуют разных комплектов документов.
| Признак | КРТ по решению органа | КРТ по инициативе правообладателей | Норма |
|---|---|---|---|
| Основание оформления | Принимается решение компетентного органа; для жилой застройки предусмотрены проект, его публикация и собрания собственников неаварийных домов. | Для заключения договора отдельное решение не требуется, сведения о территории включаются в договор. | ч. 2, 6 ст. 66 ГрК РФ; ч. 4 ст. 70 ГрК РФ |
| Состав территории | В жилую КРТ могут входить другие объекты внутри соответствующего элемента планировочной структуры, за исключением района. | Чужая недвижимость не включается; для инфраструктуры допускаются согласованные смежные публичные участки без прав третьих лиц. | ч. 3 ст. 65 ГрК РФ; ч. 2 ст. 70 ГрК РФ |
| Распределение работ | Договор закрепляет обязанности по планировке, образованию участков, сносу, строительству и реконструкции. | При нескольких правообладателях дополнительно заключается соглашение об обязанностях, расходах, доходах и ответственности участников. | ч. 3 ст. 68 ГрК РФ; ч. 5, 6 ст. 70 ГрК РФ |
Участие в КРТ создаёт договорные риски. Проверьте последствия отказа от договора и ответственность органа власти за нарушение его обязательств.
| Нарушение | Кто отвечает | Санкция | Норма |
|---|---|---|---|
| Односторонний отказ одного или нескольких правообладателей от договора КРТ по их инициативе | Правообладатели, отказавшиеся от договора | Документация по планировке признаётся недействующей; отказавшиеся возмещают остальным расходы на её подготовку. Отказ допустим по основаниям закона, в том числе при отсутствии в местном бюджете на текущий год и плановый период расходов на предусмотренные договором проектирование и строительство инфраструктуры. | ч. 10, 12, 13 ст. 70 ГрК РФ |
| Неисполнение или ненадлежащее исполнение органом власти обязанностей по договору КРТ | Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления | Лицо, заключившее договор, вправе требовать возмещения убытков. При отказе или уклонении органа от предусмотренных договором обязанностей по документации, изъятию, участкам, поддержке или инфраструктуре это лицо вправе отказаться от договора; прекращаются аренда и субаренда предоставленного для КРТ участка. | ч. 14–16 ст. 68 ГрК РФ |
| Неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по строительству и реконструкции по договору КРТ | Лицо, заключившее договор | Орган власти вправе односторонне отказаться от договора; аренда предоставленного для КРТ участка досрочно прекращается односторонним отказом от договора аренды. | п. 6 ч. 4, ч. 13 ст. 68 ГрК РФ |
Ответственность участников за неисполнение или ненадлежащее исполнение соглашения закрепляется в самом соглашении, п. 4 ч. 6 ст. 70 ГрК РФ.
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
В деле о КРТ я сначала накладываю перечень недвижимости на границы территории. Для владельца ухоженного дома особенно существенно различие между включением по техническому состоянию и включением другой недвижимости внутри элемента планировочной структуры. Эти основания разделены в ч. 2 и 3 ст. 65 ГрК РФ. Поэтому я запрашиваю не только описание состояния строения, но и документ, из которого видно основание включения.
Далее я разделяю проект решения, принятое решение и договор. По проекту проверяю проведение общего собрания собственников неаварийного многоквартирного дома по вопросу включения в решение о КРТ, п. 3 ч. 6 ст. 66 ГрК РФ. По решению сверяю границы и перечень объектов капитального строительства, подлежащих сносу или реконструкции, п. 1, 2 ч. 1 ст. 67 ГрК РФ. Договор читаю как распределение обязательств сторон по подготовке и утверждению документации по планировке территории, образованию и предоставлению участков, сносу, строительству и реконструкции, ч. 3 ст. 68 ГрК РФ.
Если инициатива исходит от самих владельцев, я отдельно читаю соглашение между ними. Расходы на подготовку документации, доли дохода и ответственность за срыв обязательств должны быть разобраны до подписания. Состав этих условий закреплён в ч. 6 ст. 70 ГрК РФ; согласие с идеей обновления территории ещё не объясняет, какие обязательства предлагаются конкретному участнику.
Соберите цепочку документов от основания включения объекта до обязательств по реализации территории.
Подбирайте материалы под объект и этап КРТ. Для первичного разбора полезны полные тексты с приложениями, а не выдержки из новостей о застройке.
| Документ | Зачем | Кто подписывает, форма |
|---|---|---|
| Проект решения о жилой КРТ | Установить состав территории до принятия акта и основание подготовки собрания неаварийного дома, п. 2, 3 ч. 6 ст. 66 ГрК РФ. | Опубликованный проект органа, готовящего решение, с приложениями. |
| Решение о КРТ с перечнем недвижимости | Проверить границы, список сноса или реконструкции, предельный срок реализации, п. 1–3 ч. 1 ст. 67 ГрК РФ. | Акт органа, принимающего решение; сохраните приложения с графикой. |
| Документы общего собрания | Проверить, как рассмотрен вопрос включения неаварийного многоквартирного дома, п. 3 ч. 6 ст. 66 ГрК РФ. | Материалы собственников о созыве, проведении и результате собрания. |
| Проект договора о КРТ | Выделить обязательства по планировке, участкам, сносу и строительству, ч. 3 ст. 68 ГрК РФ. | Текст договора и приложения его сторон; для разбора — предлагаемая редакция. |
| Соглашение инициаторов | Сопоставить обязанности, расходы, доходы и ответственность владельцев, ч. 5, 6 ст. 70 ГрК РФ. | Подписывается правообладателями, совместно выступающими инициаторами. |
Для собрания проверьте региональный акт; для судебного обращения зафиксируйте, когда собственник узнал о нарушении своих прав решением администрации.
| Действие | Срок | С какого дня | Норма |
|---|---|---|---|
| Согласование границ проекта местной администрации | Не более тридцати дней | Со дня поступления проекта решения о жилой или нежилой КРТ в уполномоченный исполнительный орган субъекта Российской Федерации. | ч. 4 ст. 66 ГрК РФ |
| Проведение собрания собственников неаварийного многоквартирного дома | Предельный срок устанавливает субъект Российской Федерации; он не может быть менее одного месяца | В пределах этапа проведения собраний после опубликования проекта решения; конкретный порядок проверяется по региональному акту. | п. 2, 3 ч. 6 ст. 66 ГрК РФ |
| Административный иск собственника против решения администрации о включении недвижимости в КРТ | Три месяца | Со дня, когда собственнику стало известно, что решение о КРТ нарушает его права. | ч. 1 ст. 219 КАС РФ |
Как адвокат ведёт ваше поручение
Первичный сбор материалов можно начать с конкретного адреса и опубликованного проекта.
№ 78/8790 · адвокат · в профессии с 2006 года
Я веду поручение лично. При обращении разбираю задачу, необходимые действия и объём помощи, который закрепляю в соглашении.
Сведения, полученные в связи с обращением за юридической помощью, охраняются адвокатской тайной.
Ответ зависит от статуса дома, вида КРТ и документа, в котором названа недвижимость.
Нет. В жилую КРТ могут входить неаварийные многоквартирные дома по региональным критериям: износ конструкций, стоимость капремонта, период индустриального домостроения, ограниченно работоспособное состояние или отсутствие определённых инженерных систем, п. 2 ч. 2 ст. 65 ГрК РФ.
Да. Для домов блокированной застройки и объектов индивидуального жилищного строительства предусмотрены аварийность либо региональные критерии высокого износа, ненадлежащего технического состояния или отсутствия инженерных систем, п. 3 ч. 2 ст. 65 ГрК РФ. Проверьте, на какое из этих оснований ссылается орган, готовящий проект решения.
В перечне объектов капитального строительства в решении о КРТ. Он содержит в том числе объекты под снос или реконструкцию, включая многоквартирные дома, п. 2 ч. 1 ст. 67 ГрК РФ. Сопоставьте перечень с границами: нахождение внутри территории и указание на снос нужно проверять по содержанию документов.
После опубликования проекта жилой КРТ; региональный срок не может быть менее одного месяца, п. 2, 3 ч. 6 ст. 66 ГрК РФ. Если собрание не состоялось вовремя, дом включается в решение, если региональный закон не установил иное. Решение собрания собственников помещений об исключении дома должно быть принято до дня утверждения документации по планировке территории, ч. 5, 6 ст. 67 ГрК РФ.
Глава местной администрации — когда решение не отнесено к полномочиям Правительства Российской Федерации или высшего исполнительного органа субъекта Российской Федерации, п. 3 ч. 2 ст. 66 ГрК РФ. Поэтому прежде чем адресовать возражения, проверьте, кем подписан акт и по какому основанию выбран этот уровень власти.
Нет, для заключения договора с правообладателями такое решение не требуется. Сведения, которые включались бы в решение о КРТ, должны быть включены в договор, ч. 4 ст. 70 ГрК РФ. Сам договор заключается органом местного самоуправления с правообладателями недвижимости, ч. 3 ст. 70 ГрК РФ.
Чужая недвижимость в границы такой инициативы не включается. Допустимо согласованное включение смежных государственных или муниципальных участков без прав третьих лиц для коммунальной, транспортной и социальной инфраструктуры, ч. 2 ст. 70 ГрК РФ. Одного желания инициаторов расширить будущую застройку для этого недостаточно.
Соглашение разграничивает обязанности нескольких правообладателей, выступающих инициаторами. В нём закрепляются расходы и доходы, ответственность за нарушение и обязательство заключить договор с местным самоуправлением, ч. 5, 6 ст. 70 ГрК РФ. Разберите эти условия до того, как согласитесь финансировать общие работы.
Для недвижимости гражданина соглашение содержит выкупную цену и размер возмещаемых убытков, п. 6 ст. 56.12 ЗК РФ. Если соглашение не заключено в течение месяца со дня предоставления возможности ознакомиться с проектом, орган власти обращается в суд с иском об изъятии, п. 9 ст. 56.12 ЗК РФ.
Административным иском в суд к органу, принявшему решение, если собственник считает, что акт нарушает его права, ч. 1 ст. 218 КАС РФ. Для оспаривания включения своей недвижимости ориентируйтесь на три месяца со дня, когда стало известно о нарушении прав решением администрации, ч. 1 ст. 219 КАС РФ. К иску подготовьте акт, приложения с границами и подтверждение нарушения.
Где нужна помощь адвоката и что прочитать дальше по этому вопросу
Не откладывайте защиту