Проектная документация для ИЖС и садового дома не требуется, кроме случая проверки достоверности сметной стоимости ИЖС — ч. 3, 3.1 ст. 48 ГрК РФ. Разберём добровольный заказ проекта, документы для проектировщика и требования при недостатках.
Коротко
Нет, при строительстве и реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома подготовка проектной документации не требуется; застройщик вправе заказать её по своей инициативе — ч. 3 ст. 48 ГрК РФ. Исключение действует для ИЖС, сметная стоимость строительства, реконструкции или капитального ремонта которого подлежит проверке достоверности: здесь освобождение не применяется — ч. 3.1 ст. 48 ГрК РФ.
Сначала отделите требование подготовить проект от собственного решения заказать его для стройки.
ч. 3, 3.1 ст. 48 ГрК РФ; ч. 1 ст. 218 КАС РФ
ч. 2, п. 1–3 ч. 6 ст. 48 ГрК РФ
п. 1, 2 ст. 761 ГК РФ
Ошибки возникают, когда необязательность проекта смешивают с требованиями к уже заказанной документации.
На консультации разбираю основание требования проекта и содержание заказа.
Роли при добровольном проектировании зависят от того, кто заказывает документацию, готовит её и отвечает за результат.
| Участник | Обязанность или право | Норма |
|---|---|---|
| Застройщик | Вправе по собственной инициативе обеспечить подготовку проектной документации для ИЖС или садового дома. Освобождение от её подготовки не действует для ИЖС, сметная стоимость которого подлежит проверке достоверности. | ч. 3, 3.1 ст. 48 ГрК РФ |
| Застройщик | При договорной подготовке проекта индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом предоставляет градостроительный план земельного участка, результаты изысканий либо включает в договор задание на их выполнение. Технические условия предоставляет, если работа объекта невозможна без подключения к сетям. | п. 1–3 ч. 6 ст. 48 ГрК РФ |
| Лицо, осуществляющее подготовку проектной документации | Несёт ответственность за качество документации и её соответствие требованиям технических регламентов. Договор может предусматривать обеспечение этим лицом получения технических условий. | ч. 5, 5.2 ст. 48 ГрК РФ |
| Подрядчик по договору подряда на выполнение проектных и изыскательских работ | Отвечает за ненадлежащее составление технической документации и выполнение изысканий, включая недостатки, обнаруженные при строительстве и эксплуатации объекта. | п. 1 ст. 761 ГК РФ |
| Заказчик | При недостатках документации или изысканий вправе требовать безвозмездной переделки документации и необходимых дополнительных изысканий, а также возмещения причинённых заказчику убытков, если закон или договор подряда не устанавливает иное. | п. 2 ст. 761 ГК РФ |
Вопрос об обязательности документации и вопрос о её содержании решаются отдельно.
Нужен ли проект для строительства частного дома, зависит от правового вида объекта. Для объекта индивидуального жилищного строительства и садового дома подготовка проектной документации при строительстве или реконструкции не требуется; её можно обеспечить добровольно — ч. 3 ст. 48 ГрК РФ. Для ИЖС со сметной стоимостью, подлежащей проверке достоверности, это освобождение не применяется — ч. 3.1 ст. 48 ГрК РФ.
Проектная документация — материалы в текстовой и графической формах и (или) в форме информационной модели. Они определяют архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для строительства, реконструкции и капитального ремонта. Поэтому при заказе проекта стоит описать ожидаемые решения по дому, а не ограничиваться названием услуги — ч. 2 ст. 48 ГрК РФ.
Рабочая документация содержит материалы, в соответствии с которыми ведутся строительство и реконструкция. Её разрабатывают на основании проектной документации; подготовку обоих видов документации можно вести одновременно — ч. 2.1 ст. 48 ГрК РФ. При обсуждении заказа уточните, какие материалы вы получите для выполнения работ и как они соотносятся с проектными решениями.
Освобождение касается строительства и реконструкции ИЖС и садового дома.
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Я проверяю, к какому виду относится строящийся объект, и отдельно выясняю, подлежит ли сметная стоимость ИЖС проверке достоверности: при такой проверке освобождение не применяется — ч. 3.1 ст. 48 ГрК РФ. Если проект заказывают добровольно, изучаю задание и состав результата, который должен передать проектировщик.
Статьи закона, на которых держится тема, — с названиями из официального текста
Официальный текст: Градостроительный кодекс Российской Федерации
Поводом для обращения становится как требование документации, так и качество добровольно заказанного проекта.
Застройщику ИЖС нужно сопоставить требование с правом строить без проектной документации. Исключение — проверка достоверности сметной стоимости ИЖС: ч. 3, 3.1 ст. 48 ГрК РФ.
Освобождение от подготовки проектной документации охватывает и реконструкцию ИЖС. При проверке достоверности его сметной стоимости освобождение не действует — ч. 3, 3.1 ст. 48 ГрК РФ.
Подготовка проектной документации при строительстве и реконструкции садового дома не требуется. Застройщик вправе обеспечить её по собственной инициативе — ч. 3 ст. 48 ГрК РФ.
При договорном проектировании отсутствие результатов инженерных изысканий требует задания на их выполнение в договоре. Проверьте, как оформлен этот вопрос, — п. 2 ч. 6 ст. 48 ГрК РФ.
Заказчик требует переделать техническую документацию и возместить причинённые убытки, если закон или договор не устанавливает иное. Основание требований — п. 2 ст. 761 ГК РФ.
Ответственность подрядчика охватывает недостатки документации, обнаруженные при эксплуатации объекта, созданного на её основе. Нужно установить связь проблемы с проектом — п. 1 ст. 761 ГК РФ.
Проектные решения и материалы для выполнения строительных работ имеют разное назначение.
| Признак | Проектная документация | Рабочая документация | Норма |
|---|---|---|---|
| Назначение | Определяет архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции и капитального ремонта. | Содержит материалы, в соответствии с которыми осуществляются строительство и реконструкция объекта или его частей. | ч. 2, 2.1 ст. 48 ГрК РФ |
| Основа подготовки | При подготовке проекта частного дома по договору используются задание застройщика или технического заказчика, результаты изысканий, сведения градостроительного плана; технические условия предоставляются, если дом не может функционировать без подключения к сетям. | Разрабатывается на основании проектной документации. В заказе стоит согласовать, какие рабочие материалы нужны для воплощения принятых решений. | ч. 2.1, п. 3 ч. 6, ч. 11 ст. 48 ГрК РФ |
| Форма материалов | Текстовая и графическая формы и (или) информационная модель: значение имеет содержание решений, а не только название комплекта. | Текстовые и графические материалы и (или) информационная модель. Подготовка может идти одновременно с проектной документацией. | ч. 2, 2.1 ст. 48 ГрК РФ |
При оспаривании требования администрации о проекте расчёт касается госпошлины за административный иск физического лица.
| Обращение | Размер и основание расчёта | Норма |
|---|---|---|
| Оспаривание решения администрации | При подаче физическим лицом административного иска о признании ненормативного акта недействительным или решения, действия либо бездействия органа незаконными пошлина составляет 3000 рублей. Выбор требования связан с тем, как оформлено возложенное на застройщика требование представить проект. | подп. 7 п. 1 ст. 333.19 НК РФ |
| Пример: требование представить проект | Гражданин оспаривает решение органа местного самоуправления, которым на него возложено представление проекта дома. Для административного иска физического лица о признании решения незаконным базовый размер пошлины — 3000 рублей. Денежных требований в этом примере нет. | подп. 7 п. 1 ст. 333.19 НК РФ |
| Границы применения расчёта | Этот размер относится к административному иску об акте, решении, действии или бездействии органа. Требование к подрядчику о недостатках технической документации имеет другой предмет: переделка документации и возмещение убытков, если законом или договором не установлено иное. | подп. 7 п. 1 ст. 333.19 НК РФ; п. 2 ст. 761 ГК РФ |
Пример описывает условное требование администрации представить проект дома; сумма пошлины соответствует подп. 7 п. 1 ст. 333.19 НК РФ. Положения о размерах пошлины применяются с учётом особенностей её уплаты — п. 2 ст. 333.19 НК РФ.
Если проект заказан по договору, предмет требований — недостатки технической документации и вызванные ими расходы.
| Нарушение | Кто отвечает | Санкция | Норма |
|---|---|---|---|
| Недостатки технической документации или изыскательских работ | Подрядчик по договору подряда на выполнение проектных и изыскательских работ | Безвозмездная переделка технической документации и выполнение необходимых дополнительных изыскательских работ по требованию заказчика, если законом или договором подряда не установлено иное. | п. 2 ст. 761 ГК РФ |
| Причинение заказчику убытков вследствие недостатков документации или изысканий | Подрядчик по договору подряда на выполнение проектных и изыскательских работ | Безвозмездная переделка технической документации и выполнение необходимых дополнительных изыскательских работ по требованию заказчика, а также возмещение заказчику убытков, причинённых недостатками документации или изысканий для проекта частного дома, если законом или договором подряда не установлено иное. | п. 2 ст. 761 ГК РФ |
Отдельного штрафа за отсутствие проектной документации при строительстве ИЖС, для которого её подготовка не требуется, закон не устанавливает: освобождение закреплено в ч. 3 ст. 48 ГрК РФ; исключение о проверке достоверности сметной стоимости — в ч. 3.1 ст. 48 ГрК РФ.
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
На консультации я начинаю с вопроса, откуда взялось требование представить проект: из письма администрации, задания подрядчику или предложения проектировщика. Прошу сохранить документ целиком, включая приложения. Для правовой оценки различаю освобождение ИЖС и садового дома от подготовки проектной документации и исключение о проверке достоверности сметной стоимости ИЖС — ч. 3, 3.1 ст. 48 ГрК РФ. Само желание владельца получить подробные чертежи обсуждаю отдельно от обязательности проекта.
Если проект уже заказан, я читаю задание вместе с переданными материалами. Сопоставляю заявленные архитектурные, конструктивные и инженерные решения с содержанием документации — ч. 2 ст. 48 ГрК РФ. Уточняю, какие вопросы возникли у строителей, и прошу сохранить исходную редакцию файлов до исправлений. При недостатках проверяю условия требования о переделке документации и причинённые убытки: закон или договор могут устанавливать иное — п. 2 ст. 761 ГК РФ. Такой разбор помогает точно сформулировать предмет обращения к проектировщику.
Путь застройщика начинается с проверки обязательности проекта, а при добровольном заказе продолжается согласованием задания и исходных данных.
При добровольной подготовке проекта по договору исходные данные и задание стоит собрать до передачи работы проектировщику.
| Документ | Зачем | Кто подписывает, форма |
|---|---|---|
| Задание на проектирование | Определяет исходную постановку задачи при подготовке проектной документации на основании договора подряда — ч. 11 ст. 48 ГрК РФ. Сверьте решения по дому с заданием до приёмки результата. | Задание застройщика или технического заказчика; приложите согласованный с проектировщиком текст. |
| Градостроительный план земельного участка | Предоставляется при договорной подготовке проекта индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом; сведения плана используются для проектирования — п. 1 ч. 6, ч. 11 ст. 48 ГрК РФ. | Проектировщику предоставляет застройщик; сохраните переданную редакцию и подтверждение передачи. |
| Результаты инженерных изысканий | Необходимы как исходные данные. Если их нет, договор должен предусматривать задание на выполнение изысканий — п. 2 ч. 6 ст. 48 ГрК РФ. | Застройщик предоставляет результаты либо согласовывает задание в договоре с исполнителем. |
| Технические условия подключения | Предоставляются, когда функционирование дома невозможно без подключения к инженерным сетям. Обеспечение их получения можно возложить договором на проектировщика — ч. 5.2, п. 3 ч. 6 ст. 48 ГрК РФ. | Застройщик передаёт полученные условия; проверьте, кому договор поручает их получение. |
Для спора об обязанности представить проект и для спора с проектировщиком различаются предмет обращения и порядок обжалования.
| Действие | Срок | С какого дня | Норма |
|---|---|---|---|
| Гражданин подаёт в суд административный иск о признании незаконным решения администрации, обязывающего представить проект ИЖС | В течение трёх месяцев для оспаривания решения администрации о представлении проекта ИЖС | Со дня, когда гражданину стало известно о нарушении его прав требованием представить проектную документацию. | ч. 1 ст. 218 КАС РФ; ч. 1 ст. 219 КАС РФ |
| Заказчик подаёт апелляционную жалобу на решение по иску к подрядчику о недостатках проекта в суд апелляционной инстанции через суд, принявший решение | Месяц для жалобы на решение по требованию к проектировщику; иной срок применяется, если установлен ГПК | Со дня принятия решения суда в окончательной форме | ч. 1, 2 ст. 321 ГПК РФ |
Как адвокат ведёт ваше поручение
№ 78/8790 · адвокат · в профессии с 2006 года
Я веду поручение лично. При обращении разбираю задачу, необходимые действия и объём помощи, который закрепляю в соглашении.
Сведения, полученные в связи с обращением за юридической помощью, охраняются адвокатской тайной.
Ответы об обязательности документации, добровольном заказе и претензиях к проектировщику.
Нет, для строительства объекта индивидуального жилищного строительства и садового дома проектная документация не требуется; застройщик вправе обеспечить её добровольно — ч. 3 ст. 48 ГрК РФ. Но для ИЖС, сметная стоимость которого подлежит проверке достоверности, это освобождение не действует — ч. 3.1 ст. 48 ГрК РФ.
Для реконструкции ИЖС и садового дома подготовка проектной документации также не требуется — ч. 3 ст. 48 ГрК РФ. Если сметная стоимость реконструкции ИЖС подлежит проверке достоверности, освобождение неприменимо — ч. 3.1 ст. 48 ГрК РФ. Перед заказом работ стоит выяснить основание требования проекта.
Да, застройщик вправе по собственной инициативе обеспечить подготовку проектной документации для садового дома — ч. 3 ст. 48 ГрК РФ. В задании стоит описать необходимые решения по дому: проектная документация определяет архитектурные, конструктивные и инженерно-технические решения — ч. 2 ст. 48 ГрК РФ.
Проектная документация определяет решения для строительства, реконструкции и капитального ремонта — ч. 2 ст. 48 ГрК РФ. Рабочая документация содержит материалы, по которым осуществляются строительство и реконструкция, и разрабатывается на основании проектной. Оба вида документации можно готовить одновременно — ч. 2.1 ст. 48 ГрК РФ.
В договоре подряда на подготовку проектной документации должно быть задание на выполнение инженерных изысканий, если их результаты отсутствуют — п. 2 ч. 6 ст. 48 ГрК РФ. Это правило действует при подготовке проекта индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом по договору с застройщиком. Согласуйте задание до начала работ.
Застройщик предоставляет технические условия проектировщику, если без подключения к сетям невозможно обеспечить функционирование объекта, — п. 3 ч. 6 ст. 48 ГрК РФ. Договор может предусматривать обеспечение их получения лицом, которое готовит проектную документацию, — ч. 5.2 ст. 48 ГрК РФ. Проверьте, как эта задача распределена в договоре.
Подрядчик по договору подряда на выполнение проектных и изыскательских работ отвечает за недостатки технической документации, обнаруженные при строительстве и эксплуатации созданного на её основе объекта, — п. 1 ст. 761 ГК РФ. Для обращения сохраните исходный проект и материалы, показывающие связь ошибки с проблемой дома.
Да, при недостатках технической документации подрядчик по требованию заказчика обязан безвозмездно переделать её и произвести необходимые дополнительные изыскания, а также возместить причинённые убытки, если законом или договором не установлено иное, — п. 2 ст. 761 ГК РФ. В требовании перечислите конкретные недостатки.
Гражданин может подать в суд административный иск о признании незаконным решения администрации, обязывающего представить проект ИЖС, если считает, что этим нарушены его права или незаконно возложена обязанность, — ч. 1 ст. 218 КАС РФ. На оспаривание такого решения отведено три месяца со дня, когда гражданину стало известно о нарушении его прав требованием проекта, — ч. 1 ст. 219 КАС РФ.
Где нужна помощь адвоката и что прочитать дальше по этому вопросу
Не откладывайте защиту