Для проектирования и строительства используют сведения градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ). Разберитесь, как читать границы, отступы и ограничения, какие документы сверить перед подготовкой дома и как оспаривать отказ в выдаче плана.
Коротко
Градостроительный план земельного участка содержит сведения для проектирования, строительства и реконструкции: границы, отступы, виды разрешённого использования и ограничения. Правообладатель участка обращается за ГПЗУ в орган местного самоуправления по месту участка. Получение градостроительного плана земельного участка не требует платы; подготовка, регистрация и выдача занимают четырнадцать рабочих дней после получения заявления органом: ч. 1, 3, 5, 6 ст. 57.3 ГрК РФ.
Начните с расхождения, которое мешает подготовке дома: граница, место размещения или ограничение использования земли.
п. 2, 4–6 ч. 3 ст. 57.3 ГрК РФ
п. 9–11 ч. 3 ст. 57.3 ГрК РФ
ч. 1 ст. 218 КАС РФ; ч. 1 ст. 219 КАС РФ
Ошибки при чтении плана меняют исходные данные для дома: свободная площадь земли и допустимое место строительства могут не совпадать.
Подключайте адвоката к разбору конкретного препятствия для использования участка.
Для территории с решением о комплексном развитии выдача ГПЗУ требует документации по планировке, утверждённой по договору о таком развитии, кроме случаев, установленных нормативным правовым актом субъекта РФ: ч. 4 ст. 57.3 ГрК РФ.
| Участник | Обязанность или право | Норма |
|---|---|---|
| Правообладатель земельного участка | Обращается с заявлением о выдаче ГПЗУ в орган местного самоуправления по месту участка. Заявление можно направить электронным документом с электронной подписью или подать через многофункциональный центр. | ч. 5 ст. 57.3 ГрК РФ |
| Орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка | Готовит, регистрирует и выдаёт ГПЗУ без взимания платы в течение четырнадцати рабочих дней после получения заявления. По указанию в заявлении выдаёт план электронным документом с электронной подписью. | ч. 6 ст. 57.3 ГрК РФ |
| Оператор комплексного развития территории | Вправе обратиться за планом до образования участка из государственных или муниципальных земель для комплексного развития территории при наличии проекта планировки и на основании проекта межевания и (или) схемы расположения. | ч. 1.2 ст. 57.3 ГрК РФ |
| Лицо, с которым заключён договор о комплексном развитии территории | Вправе обратиться за ГПЗУ до образования участка из государственных или муниципальных земель для комплексного развития территории при наличии проекта планировки, на основании проекта межевания и (или) схемы расположения на кадастровом плане территории. | ч. 1.2 ст. 57.3 ГрК РФ |
| Правообладатели сетей инженерно-технического обеспечения | Предоставляют информацию о возможности подключения, используемую при подготовке плана. Источник охватывает сети инженерно-технического обеспечения, за исключением сетей электроснабжения. | ч. 2 ст. 57.3 ГрК РФ |
Градостроительный план земельного участка для строительства помогает связать характеристики земли с будущим объектом.
Подготовка градостроительного плана земельного участка опирается на документы территориального планирования и градостроительного зонирования, нормативы градостроительного проектирования, документацию по планировке территории, сведения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и информационных систем. Поэтому при расхождении данных полезно установить, из какого источника взята спорная характеристика: ч. 2 ст. 57.3 ГрК РФ.
Градостроительный регламент отражается в сведениях о предельных параметрах разрешённого строительства. Это правило имеет исключение: участок может не подпадать под действие регламента либо регламент для него не устанавливается. Для участка в границах особо охраняемой природной территории указываются параметры, установленные положением об этой территории: п. 6, 7.1 ч. 3 ст. 57.3 ГрК РФ.
Планировка территории и градостроительный план земельного участка связаны через реквизиты проекта планировки и (или) проекта межевания, когда такие проекты утверждены для соответствующей территории. Отдельно приводятся границы зоны планируемого размещения объекта по утверждённому проекту планировки при его наличии: п. 1, 3 ч. 3 ст. 57.3 ГрК РФ.
Назначение документа связано с информацией о конкретном участке и будущем объекте.
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Я начинаю проверку с границ и содержания ограничений: именно они связывают план с предполагаемым местом дома. Затем сопоставляю эти данные с тем, что заказчик передал проектировщику, чтобы выделить спорную исходную характеристику.
Статьи закона, на которых держится тема, — с названиями из официального текста
Официальный текст: Градостроительный кодекс Российской Федерации
Предмет обращения определяет, какие сведения и документы потребуется сопоставить.
Гражданин оспаривает отказ органа в выдаче ГПЗУ, если считает, что этим решением нарушены его права. Для разбора нужны обращение за документом и ответ органа: ч. 1 ст. 218 КАС РФ.
В документе обнаружены чужой кадастровый номер или иные границы. Проверка касается идентификации земли, поскольку соответствующие сведения входят в содержание ГПЗУ: п. 2 ч. 3 ст. 57.3 ГрК РФ.
Намеченный контур пересекает минимальные отступы от границ. Сопоставляют положение объекта и сведения плана, чтобы установить, какой параметр препятствует его размещению: п. 4 ч. 3 ст. 57.3 ГрК РФ.
Выбранный проект расходится с параметрами для территориальной зоны. При проверке учитывают исключение для участков, где регламент не действует или не устанавливается: п. 6 ч. 3 ст. 57.3 ГрК РФ.
Зона с особыми условиями использования территории либо публичный сервитут затрагивает участок. Разбор охватывает границы и содержание ограничения, отражённого в плане: п. 9–11 ч. 3 ст. 57.3 ГрК РФ.
Требуется сопоставить ГПЗУ с проектом планировки или проектом межевания. Важны реквизиты утверждённых документов для территории, в границах которой находится участок: п. 1 ч. 3 ст. 57.3 ГрК РФ.
Если ГПЗУ показывает зону с особыми условиями использования территории, проверьте её режим до размещения дома. За нарушение режима использования участков и лесов в водоохранных зонах предусмотрены следующие санкции.
| Нарушение | Кто отвечает | Санкция | Норма |
|---|---|---|---|
| Нарушение режима использования земельных участков и лесов в водоохранных зонах | Граждане | За нарушение режима использования земли в водоохранной зоне на граждан налагается штраф от трёх тысяч до пяти тысяч рублей. | ч. 2 ст. 8.12 КоАП РФ |
| Нарушение режима использования земельных участков и лесов в водоохранных зонах | Должностные лица | Должностному лицу за нарушение режима использования земли в водоохранной зоне назначается штраф от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей. | ч. 2 ст. 8.12 КоАП РФ |
| Нарушение режима использования земельных участков и лесов в водоохранных зонах | Лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, при нарушении режима использования участков в водоохранных зонах | Административный штраф от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей или административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток. | ч. 2 ст. 8.12 КоАП РФ |
| Нарушение режима использования земельных участков и лесов в водоохранных зонах | Юридические лица | Административный штраф от двухсот тысяч до трёхсот тысяч рублей или административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток. | ч. 2 ст. 8.12 КоАП РФ |
Эти санкции относятся к использованию земли в водоохранной зоне; получение ГПЗУ само по себе такого нарушения не образует. Ограничения и границы зон отражаются в плане по п. 9, 10 ч. 3 ст. 57.3 ГрК РФ.
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Я разбираю ГПЗУ вместе с предполагаемым размещением дома. Начинаю с вопроса, что именно мешает проектированию: неверная идентификация земли, положение допустимого контура или ограничение, которое затрагивает часть участка. Прошу сохранить документ целиком: отдельный снимок чертежа затрудняет сопоставление линий с их описанием и реквизитами исходных документов.
Для проверки я разделяю сведения о границах участка, отступах и зонах с особыми условиями использования территории. У этих данных разные задачи внутри плана: п. 2, 4, 9, 10 ч. 3 ст. 57.3 ГрК РФ. Затем составляю перечень расхождений с документами заказчика, отмечая источник каждого спорного сведения. Это позволяет сформулировать предмет обращения без требования изменить всё содержание плана сразу.
При отказе выдающего органа я отдельно изучаю заявление и мотивировку ответа. В административном иске связываю решение по ГПЗУ с тем правом гражданина, которое оно нарушает, по ч. 1 ст. 218 КАС РФ. Для оценки срока прошу подтверждение даты получения отказа, а не только дату, напечатанную на самом письме.
Выдача градостроительного плана земельного участка и проверка уже полученного документа начинаются с идентификации вашей земли.
Для консультации подготовьте материалы, по которым можно проверить участок, содержание плана и возникшее препятствие.
| Документ | Зачем | Кто подписывает, форма |
|---|---|---|
| Заявление о выдаче градостроительного плана земельного участка | Обращение правообладателя в орган местного самоуправления по месту участка предусмотрено ч. 5 ст. 57.3 ГрК РФ. Экземпляр заявления позволяет проверить, на какой участок запрошен план. | Подготовьте направленный вами экземпляр и подтверждение подачи. |
| Полученный ГПЗУ целиком | Позволяет сверить границы, кадастровый номер, отступы и ограничения, входящие в содержание плана по п. 2, 4, 9, 10 ч. 3 ст. 57.3 ГрК РФ. | Сохраните документ в том виде, в котором он получен, вместе со всеми листами. |
| Сведения Единого государственного реестра недвижимости | Нужны для сопоставления исходных сведений о земле: реестр относится к источникам подготовки ГПЗУ по ч. 2 ст. 57.3 ГрК РФ. | Передайте имеющийся документ, сохранив реквизиты и дату. |
| Ответ об отказе и подтверждение его получения | Позволяют выделить решение выдающего органа, которое гражданин оспаривает из-за нарушения права на получение ГПЗУ, и разобрать мотивировку отказа: ч. 1 ст. 218 КАС РФ. | Подготовьте сам ответ и сохранившееся уведомление о доставке или получении. |
Срок градостроительного плана земельного участка связан с целью использования его сведений. Отдельно учитывайте срок выдачи плана администрацией и срок оспаривания её отказа.
| Действие | Срок | С какого дня | Норма |
|---|---|---|---|
| Подготовка, регистрация и выдача ГПЗУ органом местного самоуправления | Четырнадцать рабочих дней | После получения органом заявления о выдаче плана | ч. 6 ст. 57.3 ГрК РФ |
| Использование сведений ГПЗУ для подготовки проектной документации и получения разрешения на строительство | Три года; информация о возможности подключения к сетям из этого правила исключена | Со дня выдачи ГПЗУ; после трёх лет использовать сведения в этих целях нельзя | ч. 10 ст. 57.3 ГрК РФ |
| Иск правообладателя в суд общей юрисдикции о незаконности отказа администрации выдать ГПЗУ | Три месяца | Отсчёт связан с осведомлённостью правообладателя о нарушении права на ГПЗУ отказом администрации; подтвердите дату ознакомления с отказом. | ч. 1 ст. 219 КАС РФ |
В административном иске предметом оспаривания служит решение органа об отказе в выдаче ГПЗУ, которое гражданин считает нарушающим свои права: ч. 1 ст. 218 КАС РФ.
Как адвокат ведёт ваше поручение
№ 78/8790 · адвокат · в профессии с 2006 года
Я веду поручение лично. При обращении разбираю задачу, необходимые действия и объём помощи, который закрепляю в соглашении.
Сведения, полученные в связи с обращением за юридической помощью, охраняются адвокатской тайной.
Как получить градостроительный план земельного участка и какие сведения проверить перед проектированием дома.
Для обеспечения информацией, необходимой при проектировании, строительстве и реконструкции объекта капитального строительства в границах участка: ч. 1 ст. 57.3 ГрК РФ. По ГПЗУ сопоставляют будущий дом с характеристиками и ограничениями земли.
Кадастровый номер при его наличии и границы участка входят в сведения ГПЗУ: п. 2 ч. 3 ст. 57.3 ГрК РФ. Проверяя градостроительный план земельного участка по кадастровому номеру, сравните также границы с данными о вашей земле.
Правообладатель обращается с заявлением в орган местного самоуправления по месту участка. Можно подать его через многофункциональный центр или направить электронным документом с электронной подписью: ч. 5 ст. 57.3 ГрК РФ. Выдача плана — без взимания платы; если в заявлении указана электронная форма, план выдают электронным документом с электронной подписью: ч. 6 той же статьи.
Документы территориального планирования и зонирования, нормативы проектирования, документация по планировке территории, сведения реестра недвижимости и информационных систем. Также используется информация о возможности подключения к инженерным сетям, за исключением сетей электроснабжения: ч. 2 ст. 57.3 ГрК РФ.
Проверяя чертёж градостроительного плана земельного участка, сверяйте границы, отступы, виды разрешённого использования, ограничения и зоны: п. 2, 4, 5, 9–11 ч. 3 ст. 57.3 ГрК РФ. Предельные параметры по регламенту указываются, если он распространяется на участок и устанавливается для него: п. 6 той же части. Форму ГПЗУ и порядок её заполнения устанавливает уполномоченный федеральный орган: ч. 9 той же статьи.
Да. Ограничения использования участка включаются в ГПЗУ по п. 9 ч. 3 ст. 57.3 ГрК РФ, в том числе при его расположении в зоне с особыми условиями использования территории. Границы такой зоны отражаются, если участок полностью или частично в неё попадает: п. 10 той же части. Ограничения участка могут существовать и вне таких зон.
В ГПЗУ указываются реквизиты проекта планировки и (или) проекта межевания, если они утверждены для территории участка. Документация по планировке служит источником подготовки ГПЗУ: п. 1 ч. 3 и ч. 2 ст. 57.3 ГрК РФ. По реквизитам определите документ для сопоставления.
Расхождение границ, номера участка или сведений об ограничениях — повод сопоставить план с исходными данными. Эти характеристики входят в содержание ГПЗУ по п. 2, 9, 10 ч. 3 ст. 57.3 ГрК РФ. Отметьте конкретное спорное сведение и документ, с которым оно расходится, прежде чем формулировать обращение.
Для подготовки проектной документации и получения разрешения на строительство сведения ГПЗУ используют три года со дня выдачи, затем такое использование запрещено: ч. 10 ст. 57.3 ГрК РФ. Из этого правила исключена информация о возможности подключения к сетям.
Гражданину отведено три месяца со дня, когда он узнал о нарушении права отказом выдающего органа: ч. 1 ст. 219 КАС РФ. Правообладатель подаёт в суд общей юрисдикции административный иск о признании отказа администрации незаконным: ч. 1 ст. 218 КАС РФ.
Где нужна помощь адвоката и что прочитать дальше по этому вопросу
Не откладывайте защиту