Социальный наём даёт право пользоваться квартирой и общим имуществом дома. Разберём, что наниматель вправе требовать от наймодателя, за какой ремонт отвечает сам и как подготовить документы при разногласиях о содержании жилья и оплате.
Коротко
Наниматели квартир по договорам социального найма пользуются жильём на условиях договора и жилищного законодательства. Можно требовать от наймодателя капитального ремонта и предоставления коммунальных услуг; текущий ремонт, сохранность квартиры и своевременная оплата относятся к обязанностям нанимателя. Основания — ч. 1 ст. 61 ЖК РФ, п. 5 ч. 1 и ч. 3 ст. 67 ЖК РФ.
Начните с документа, из которого видно, в чём именно возникло разногласие: договор, требование об оплате или обращение о ремонте.
п. 5 ч. 1 ст. 67 ЖК РФ
ч. 3 ст. 67 ЖК РФ
п. 6 ч. 3 ст. 67 ЖК РФ
Пользование квартирой связано не только с оплатой. Проверьте состояние жилья, условия договора и содержание требований наймодателя.
Обратитесь с договором и перепиской, если разногласия затрагивают пользование квартирой или распределение обязанностей по её содержанию.
В договоре найдите сведения о нанимателе и наймодателе. Для обращения о ремонте важно установить, кому адресуется требование и какая обязанность обсуждается.
| Участник | Обязанность или право | Норма |
|---|---|---|
| Наниматель жилого помещения по договору социального найма | Вправе в установленном порядке вселять иных лиц, сдавать жильё в поднаём, разрешать проживание временных жильцов, осуществлять обмен или замену занимаемого помещения. Его обязанности включают использование жилья по назначению, сохранность, надлежащее состояние, текущий ремонт, оплату и информирование наймодателя. | ч. 1, ч. 3 ст. 67 ЖК РФ |
| Наймодатель | Адресат требования нанимателя о своевременном проведении капитального ремонта жилого помещения, надлежащем участии в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставлении коммунальных услуг. Содержание обращения следует связывать с конкретными работами или услугами. | п. 5 ч. 1 ст. 67 ЖК РФ |
| Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме по договору социального найма | Приобретает право пользования общим имуществом в этом доме. При подготовке обращения о препятствиях в пользовании соберите описание соответствующей части общего имущества и документы о том, как возникло ограничение. | ч. 2 ст. 61 ЖК РФ |
Объём пользования квартирой определяется жилищным законодательством и договором, а обязанности по содержанию распределены между сторонами.
Пользование жилым помещением по социальному найму осуществляется в соответствии с жилищным законодательством и договором данного помещения. Поэтому при разногласии о квартире нужен сам договор: его адрес, условия пользования, сведения о сторонах и предусмотренные сроки уведомления. Для квартиры в многоквартирном доме право пользования охватывает также общее имущество этого дома — ч. 1–2 ст. 61 ЖК РФ.
У нанимателя есть право требовать от наймодателя капитального ремонта, надлежащего участия в содержании общего имущества и предоставления коммунальных услуг. Одновременно он обязан проводить текущий ремонт и поддерживать надлежащее состояние жилья. В споре о повреждениях полезно разделить описание дефекта, его причины и перечень работ: это разные вопросы для подготовки требования — п. 5 ч. 1, пп. 2–4 ч. 3 ст. 67 ЖК РФ.
Вселение, поднаём, временное проживание, обмен и замена жилья названы среди прав нанимателя, осуществляемых в установленном порядке. При подготовке таких действий проверяйте условия выбранного варианта, а не только наличие его названия в договоре — пп. 1–4 ч. 1 ст. 67 ЖК РФ. Перечни прав и обязанностей не закрытые: дополнительные могут предусматриваться жилищным законодательством, другими федеральными законами и договором — ч. 2, 4 ст. 67 ЖК РФ.
Право на общее имущество связано с пользованием жилым помещением в многоквартирном доме.
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Я проверяю, касается ли препятствие самой квартиры или общего имущества дома. Для обращения собираю описание места, фотографии и переписку: требование должно показывать, в чём состоит ограничение пользования.
Статьи закона, на которых держится тема, — с названиями из официального текста
Официальный текст: Жилищный кодекс Российской Федерации
Основание обращения зависит от того, какое право нанимателя затронуто или какую обязанность ему вменяют.
Требование к наймодателю о своевременном проведении капитального ремонта. Для подготовки нужны сведения о повреждениях, составе работ и прежних обращениях — п. 5 ч. 1 ст. 67 ЖК РФ.
Разногласия о сохранности жилья, его надлежащем состоянии и текущем ремонте. Для разбора соберите акты осмотра, фотографии и документы о выполненных работах — пп. 2–4 ч. 3 ст. 67 ЖК РФ.
Разбор предъявленных сумм и подтверждений оплаты. Сопоставьте квитанции с банковскими документами, выделите спорные периоды и назначения перечислений — п. 5 ч. 3 ст. 67 ЖК РФ.
Препятствия в пользовании общим имуществом дома, в котором находится занимаемая квартира. Для обращения опишите ограничение и соберите подтверждения обстоятельств — ч. 2 ст. 61 ЖК РФ.
Подготовка к вселению иных лиц, поднайму или проживанию временных жильцов. Сначала определите предполагаемый способ использования квартиры и проверьте порядок — пп. 1–3 ч. 1 ст. 67 ЖК РФ.
Разногласия об информировании наймодателя после изменения оснований и условий пользования жильём. Для разбора сопоставьте события с договорным сроком сообщения — п. 6 ч. 3 ст. 67 ЖК РФ.
Неисполнение обязанностей нанимателя влечёт ответственность по законодательству — ст. 68 ЖК РФ. При планировании обмена отдельно проверьте, не предъявлен ли к вам иск о расторжении или изменении договора: это препятствие для обмена независимо от того, чем закончится спор.
| Нарушение | Кто отвечает | Санкция | Норма |
|---|---|---|---|
| Попытка обмена жилыми помещениями, когда к нанимателю обмениваемого помещения предъявлен иск о расторжении или изменении договора социального найма | Наниматель жилого помещения по договору социального найма | Отказ наймодателя в согласии на обмен: при таком иске обмен не допускается. Отказ оформляется письменно и может быть обжалован в суде. | п. 1 ст. 73 ЖК РФ, ч. 3–4 ст. 74 ЖК РФ |
Обмен также запрещён, если право пользования оспаривается в суде, жильё признано непригодным, решено снести дом или переоборудовать его для других целей, провести капитальный ремонт с переустройством и (или) перепланировкой жилья, либо в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин с тяжёлой формой хронического заболевания из установленного перечня — пп. 2–6 ст. 73 ЖК РФ. Сама ст. 68 ЖК РФ не определяет конкретную меру за каждое нарушение; отказ в обмене — последствие препятствий к обмену, а не универсальная санкция за долги или повреждения.
Содержание требования соотносится с правом пользования и распределением обязанностей по договору.
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Я начинаю разбор социального найма с разграничения квартиры, общего имущества и характера работ. Просьба «отремонтировать жильё» слишком неопределённа для подготовки обращения: нужны повреждения, их расположение, акты и перечень необходимых работ. Сопоставляю это с правом требовать капитального ремонта от наймодателя и обязанностью нанимателя проводить текущий ремонт — п. 5 ч. 1, п. 4 ч. 3 ст. 67 ЖК РФ.
По требованиям об оплате я собираю платежи по спорным периодам, проверяю назначение перечислений и отмечаю расхождения с квитанциями. Если спор затрагивает уведомление наймодателя, отдельно проверяю договорный срок и документы о передаче сообщения. Эти вопросы относятся к разным обязанностям нанимателя — пп. 5–6 ч. 3 ст. 67 ЖК РФ.
Советую сохранять исходные фотографии и полную переписку о квартире. Для подготовки позиции мне нужны не только последние требования, но и сведения о состоянии жилья до появления повреждений, обращениях о ремонте и выполненных работах. Это помогает сформулировать предмет разногласия и отделить подтверждённые обстоятельства от предположений.
Соберите материалы вокруг спорной обязанности: так требование о ремонте не смешается с вопросами оплаты или вселения.
Для консультации соберите материалы, по которым можно установить условия пользования квартирой, характер работ и исполнение обязанностей.
| Документ | Зачем | Кто подписывает, форма |
|---|---|---|
| Договор социального найма и приложения | Проверить адрес, стороны, условия пользования и сроки информирования наймодателя — ч. 1 ст. 61 ЖК РФ, п. 6 ч. 3 ст. 67 ЖК РФ. | Подготовьте имеющийся подписанный экземпляр целиком, включая приложения и изменения. |
| Акты осмотра, фотографии повреждений | Разобрать состояние квартиры и состав работ при разногласиях о текущем или капитальном ремонте — п. 5 ч. 1, пп. 2–4 ч. 3 ст. 67 ЖК РФ. | Сохраните акты с имеющимися подписями и фотографии в исходном виде. |
| Квитанции и подтверждения перечислений | Сопоставить предъявленные суммы с оплатой жилья и коммунальных услуг — п. 5 ч. 3 ст. 67 ЖК РФ. | Подготовьте квитанции и банковские документы с датами и назначением платежей. |
| Обращения к наймодателю и ответы | Установить содержание требования о ремонте либо сообщения об изменении условий пользования — п. 5 ч. 1, п. 6 ч. 3 ст. 67 ЖК РФ. | Приложите подписанные обращения, ответы и подтверждения их передачи. |
Срок сообщения об изменениях ищите в договоре. Для согласования обмена сохраните дату обращения к наймодателю; для апелляции по спору об отказе — дату принятия судебного решения в окончательной форме.
| Действие | Срок | С какого дня | Норма |
|---|---|---|---|
| Информирование наймодателя об изменении оснований и условий, дающих право пользования жильём по социальному найму | В установленные договором сроки | При изменении оснований и условий пользования; условие об отсчёте проверьте в договоре социального найма | п. 6 ч. 3 ст. 67 ЖК РФ |
| Выдача нанимателю или его представителю письменного согласия наймодателя на обмен либо отказа | Не позднее чем через десять рабочих дней | Со дня обращения к наймодателю с оригиналом договора об обмене | ч. 3 ст. 74 ЖК РФ |
| Апелляция нанимателя на решение суда по иску об отказе наймодателя в согласии на обмен | Месяц для обжалования решения по спору об обмене; иной срок возможен по ГПК | Отсчёт связан с принятием решения по спору об обмене в окончательной форме. Наниматель адресует жалобу апелляционному суду и передаёт её через суд, разрешивший спор | ч. 1–2 ст. 321 ГПК РФ |
Как адвокат ведёт ваше поручение
Объём помощи зависит от предмета разногласий и состояния документов по квартире.
№ 78/8790 · адвокат · в профессии с 2006 года
Я веду поручение лично. При обращении разбираю задачу, необходимые действия и объём помощи, который закрепляю в соглашении.
Сведения, полученные в связи с обращением за юридической помощью, охраняются адвокатской тайной.
Ответы о пользовании квартирой, ремонте и взаимодействии с наймодателем.
Они вправе в установленном порядке вселять иных лиц, сдавать жильё в поднаём, разрешать проживание временных жильцов, осуществлять обмен или замену. Также можно требовать от наймодателя своевременного капитального ремонта, надлежащего участия в содержании общего имущества и предоставления коммунальных услуг — ч. 1 ст. 67 ЖК РФ.
Наниматель обязан проводить текущий ремонт занимаемого жилого помещения — п. 4 ч. 3 ст. 67 ЖК РФ. Для обсуждения конкретных работ подготовьте перечень повреждений, акты осмотра и смету. Отдельно отметьте работы, которые вы относите к капитальному ремонту: требовать его своевременного проведения от наймодателя позволяет п. 5 ч. 1 ст. 67 ЖК РФ.
Да, наниматель жилого помещения в многоквартирном доме по социальному найму приобретает право пользования общим имуществом в этом доме — ч. 2 ст. 61 ЖК РФ. Если возникло препятствие, зафиксируйте, к какой части дома оно относится, как ограничено пользование и кем направлено соответствующее требование.
Своевременная плата за жильё и коммунальные услуги входит в обязанности нанимателя по п. 5 ч. 3 ст. 67 ЖК РФ. Требование о капитальном ремонте адресуется наймодателю на основании п. 5 ч. 1 ст. 67 ЖК РФ. Для разбора этих вопросов подготовьте отдельно обращения о работах и документы об оплате спорных периодов.
В сроки, установленные вашим договором социального найма, — п. 6 ч. 3 ст. 67 ЖК РФ. Найдите договорное условие, сопоставьте его с изменением оснований или условий пользования и подготовьте подтверждающие документы. Сохраните экземпляр сообщения и сведения о его передаче наймодателю.
Наниматель вправе вселять иных лиц в установленном порядке — п. 1 ч. 1 ст. 67 ЖК РФ. До передачи ключей определите предполагаемые условия проживания и подготовьте договор для проверки. Вселение, поднаём и временные жильцы названы в ч. 1 ст. 67 ЖК РФ как отдельные способы реализации прав нанимателя.
Подготовьте претензию, договор, акты осмотра, фотографии и документы о выполненных работах. Наниматель обязан обеспечивать сохранность и поддерживать надлежащее состояние жилья — пп. 2–3 ч. 3 ст. 67 ЖК РФ. При разборе претензии выделите описание повреждений, их причины и подтверждения того, когда они появились.
Наниматели подписывают единый письменный договор об обмене и представляют оригинал каждому наймодателю для согласования. Требуется согласие соответствующих наймодателей — ч. 1–3 ст. 74 ЖК РФ. Наймодатель вправе отказать в согласии на обмен только по основаниям ст. 73 ЖК РФ, включая предъявленный к нанимателю иск о расторжении или изменении договора. Такой отказ обжалуется в судебном порядке — ч. 4 ст. 74 ЖК РФ.
Где нужна помощь адвоката и что прочитать дальше по этому вопросу
Не откладывайте защиту