Предмет: определённый объект
Данные, позволяющие установить объект: адрес, кадастровый номер, площадь, назначение. Без них условие о предмете несогласовано — ст. 554 ГК РФ.
Адвокат по сопровождению покупки коммерческой недвижимости для бизнеса
Сопровождаю покупку коммерческой недвижимости компанией, ИП и юридическим лицом: проверяю объект, продавца и титул, оцениваю риски и подводные камни, готовлю договор, задаток и кредит под залог, регистрирую переход права собственности в Росреестре и защищаю сделку.
Что проверить при покупке коммерческой недвижимости
Покупка коммерческой недвижимости требует проверки объекта, продавца и титула, определения предмета и цены в договоре и регистрации перехода права. Риски — обременения, аресты, права третьих лиц, права на земельный участок под зданием. Кредит и залог банка оформляются вместе со сделкой.
Когда при покупке коммерческой недвижимости нужен адвокат
Поводы, при которых ошибка в сделке стоит объекта или денег
- Покупка здания, помещения или участкаПриобретение коммерческой недвижимости — здания, нежилого помещения, земельного участка под ним. Нужно проверить титул продавца, обременения и права на участок.ст. 549 ГК
- Проверка продавца и рисковПодводные камни: аресты, залоги, права третьих лиц, банкротство продавца, оспоримость прежних сделок. Проверка снижает риск утраты объекта.ст. 460 ГК
- Покупка через кредит под залогПриобретение под кредит банка с залогом объекта. Договор, условия банка и регистрация ипотеки согласуются со сделкой купли-продажи.ст. 488 ГК
- Покупка на торгах или у банкротаКоммерческая недвижимость приобретается на торгах, в том числе при банкротстве продавца. Нужно проверить процедуру и чистоту титула.ст. 449 ГК
- Покупка доли в объектеПриобретается доля в праве на коммерческую недвижимость. Важно соблюсти преимущественное право других сособственников.ст. 250 ГК
- Покупка в новостройке для бизнесаПриобретение нежилого помещения в новостройке. Проверяются документы застройщика, разрешение на ввод и основания права.
Если объект простой, продавец проверен, а сделка без кредита и рассрочки, сопровождение может не понадобиться: достаточно внимательно проверить документы и договор.
Чего компании делать нельзя
Ошибки, которые осложняют правовую защиту компании — Сопровождение покупки коммерческой недвижимости
- Не подтверждайте факты и обязательства без проверки. До подписания акта, объяснения или ответа сопоставьте изложенное с документами. Неточная формулировка может повлиять на доказательства и последующую позицию компании.
- Не откладывайте проверку полученных документов. Срок и порядок ответа, возражений или обжалования зависят от вида документа и применимой процедуры. Зафиксируйте дату получения и выясните, какое действие требуется именно в вашей ситуации.
- Не поручайте правовую переписку без согласования позиции. Рабочие письма и сообщения могут стать доказательствами. Отделяйте подтверждённые факты от предположений, указывайте реальные полномочия сотрудника и сохраняйте исходную переписку.
- Не подменяйте и не уничтожайте документы. Сохраните оригиналы, электронные файлы и сведения об их отправке. Исправление текущей работы не должно сопровождаться оформлением доказательств задним числом.
Покупка коммерческой недвижимости: что проверить и закрепить
Для сделки — какие условия и проверки, для спора — что подтвердить
Цена и порядок расчётов
Письменно согласованная цена, задаток или аванс, рассрочка, кредит под залог. Без цены договор продажи недвижимости незаключён — ст. 555 ГК РФ.
Титул и обременения
Основания права продавца, аресты, залоги, ипотека, права арендаторов. Продавец передаёт объект свободным от прав третьих лиц — ст. 460 ГК РФ.
Показать всёСкрыть
Права на земельный участок
При покупке здания к покупателю переходят права на участок под ним, необходимый для использования — ст. 552 ГК РФ.
Одобрение сделки
Для юридического лица — одобрение крупной сделки или сделки с заинтересованностью, если это требуется — ст. 46 ФЗ-14.
Регистрация перехода права
Право собственности переходит с момента государственной регистрации; до неё покупатель не становится собственником — ст. 551 ГК РФ.
Для спора: что доказывать
Скрытые обременения и права третьих лиц, недостатки объекта, уклонение от передачи или регистрации, недостоверные заверения продавца.
Чего в этой сделке нет
Приобретение жилого помещения для личных нужд — обычная купля-продажа для граждан; здесь речь о коммерческой недвижимости для бизнеса.
Кто участвует в покупке коммерческой недвижимости и кто отвечает
Покупатель, продавец, банк и права на земельный участок
| Кто | Права и ответственность |
|---|---|
| Покупатель — компания или ИП | Приобретает объект, проверяет титул и обременения, оплачивает цену и регистрирует переход права — ст. 549 ГК РФ |
| Продавец | Обязан передать объект свободным от прав третьих лиц, если покупатель не согласился принять его с обременениями — ст. 460 ГК РФ |
| Юридическое лицо — покупатель | При крупной сделке получает одобрение органов общества; покупка на ООО отражается в учёте и отчётности — ст. 46 ФЗ-14 |
| Банк-кредитор | Выдаёт кредит под залог приобретаемого объекта; ипотека регистрируется одновременно с переходом права — ст. 488 ГК РФ |
| Собственник земельного участка | При продаже здания к покупателю переходят права на земельный участок под ним, необходимый для использования — ст. 552 ГК РФ |
| Сособственники доли | При покупке доли имеют преимущественное право её приобретения по цене предложения третьему лицу — ст. 250 ГК РФ |
Как устроена покупка коммерческой недвижимости и на что смотреть
Короткое объяснение для компании, покупающей объект впервые
По договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, нежилое помещение или другое недвижимое имущество (ст. 549 ГК РФ). Для коммерческой недвижимости покупателем обычно выступает компания, ИП или иное юридическое лицо, а объект приобретается для бизнеса или под сдачу в аренду. Сделка строится на трёх существенных вещах: определённом предмете, письменно согласованной цене и государственной регистрации перехода права.
Главные риски и подводные камни покупки — на стороне продавца и объекта. Проверяются титул продавца и основания его права, обременения и аресты, залоги и ипотека, права третьих лиц и арендаторов, признаки банкротства продавца и оспоримость прежних сделок. Продавец обязан передать объект свободным от прав третьих лиц, если покупатель не согласился принять его с обременениями (ст. 460 ГК РФ). Отдельно проверяется, есть ли основания оспорить сделку как крупную или совершённую без полномочий.
Земля под зданием — обязательный элемент. По договору продажи здания или сооружения покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость переходят права на земельный участок, занятый ею и необходимый для использования (ст. 552 ГК РФ). Поэтому в договоре и при регистрации проверяются права на участок: собственность, аренда или сервитут. Цены и условия сделки, налог при покупке, порядок расчётов и задаток согласуются заранее.
Финансирование часто идёт через кредит банка под залог приобретаемого объекта. Продажа в кредит означает, что до полной оплаты объект считается в залоге у продавца, если иное не предусмотрено договором (ст. 488 ГК РФ); при банковском кредите регистрируется ипотека в пользу банка. Переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации, и до неё исполнение договора не меняет отношений сторон с третьими лицами (ст. 551 ГК РФ). Поэтому сопровождение покупки ведётся от проверки до регистрации права.
Что говорит закон о регистрации перехода права на недвижимость
Покупатель становится собственником только после регистрации
Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость.
1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.Статья 551 Гражданского кодекса РФ
Комментарий адвоката Вруцкогоадвокат · рег. № 78/8790
Оплата и передача объекта ещё не делают компанию собственником: право переходит только с регистрацией. Поэтому в сопровождении покупки я выстраиваю расчёты так, чтобы деньги и регистрация шли навстречу друг другу — через аккредитив или эскроу, а при уклонении продавца от регистрации прошу её по решению суда.
Что проверить и подтвердить при покупке коммерческой недвижимости
Четыре обстоятельства, каждое из которых подтверждается документом
- Титул продавца чист. Основания права продавца подтверждены, объект не арестован и не заложен, права третьих лиц отсутствуют или раскрыты (ст. 460 ГК РФ).
- Предмет и цена согласованы. Объект определён, цена согласована письменно, порядок расчётов и задаток закреплены (ст. 554, 555 ГК РФ).
- Права на землю переходят. К покупателю здания переходят права на земельный участок под ним, необходимый для использования (ст. 552 ГК РФ).
- Сделка одобрена и регистрируема. Получено необходимое одобрение органов общества, документы готовы к регистрации перехода права (ст. 46 ФЗ-14, ст. 551 ГК РФ).
Порядок покупки коммерческой недвижимости: от проверки до регистрации
Шаги в том порядке, в котором их выполняют
- 1Проверить объект и продавцаТитул продавца, основания права, обременения, аресты, залоги, права арендаторов, признаки банкротства, полномочия подписанта.
- 2Проверить землю под зданиемПрава на земельный участок, переходящие к покупателю: собственность, аренда, сервитут, а также назначение и вид использования.
- 3Согласовать условия и ценуПредмет, цена, задаток или аванс, порядок расчётов, рассрочка или кредит под залог, заверения продавца об обстоятельствах.
- 4Получить одобрение сделкиДля юридического лица — одобрение крупной сделки или сделки с заинтересованностью органами общества, если это требуется.
- 5Структурировать расчётыАккредитив или эскроу, задаток, при кредите — согласование с банком и подготовка регистрации ипотеки.
- 6Подписать договор и передать объектЗаключение договора купли-продажи и подписание передаточного акта на объект.
- 7Зарегистрировать переход праваГосударственная регистрация перехода права собственности и, при кредите, ипотеки; если продавец уклоняется, переход регистрируют на основании судебного решения.
Досудебный порядок при покупке коммерческой недвижимости
Претензия и понуждение к регистрации до суда
- При уклонении продавца от регистрации перехода права покупатель направляет требование зарегистрировать сделку, а затем обращается в суд (ст. 551 ГК РФ).
- По денежным требованиям — уменьшению цены, возврату задатка, взысканию убытков за обременения — обязательна претензия до иска (ч. 5 ст. 4 АПК РФ).
- При обнаружении прав третьих лиц покупатель заявляет продавцу требование об уменьшении цены или расторжении договора (ст. 460 ГК РФ).
- Заверения продавца об обстоятельствах фиксируются в договоре и служат основанием для досудебных требований при их недостоверности (ст. 431.2 ГК РФ).
Большинство вопросов покупки решается сопровождением сделки; спор возникает при уклонении продавца от регистрации или обнаружении скрытых обременений.
Спор при покупке коммерческой недвижимости: какой порядок выбрать
Порядок зависит от того, что оспаривается — регистрация, обременения или заверения
| Признак | Понуждение к регистрации | Скрытые обременения | Недостоверные заверения |
|---|---|---|---|
| Что за спор | Продавец уклоняется от регистрации | Объект обременён правами третьих лиц | Продавец дал ложные заверения |
| Что требовать | Регистрацию перехода праваст. 551 ГК РФ | Уменьшение цены или расторжениест. 460 ГК РФ | Убытки, неустойку, отказст. 431.2 ГК РФ |
| Куда подавать | Арбитражный суд по адресу ответчикаст. 35 АПК РФ | Арбитражный суд по адресу ответчикаст. 35 АПК РФ | Арбитражный суд по адресу ответчикаст. 35 АПК РФ |
| Досудебный порядок | Требование зарегистрировать | Претензия и 30 днейч. 5 ст. 4 АПК РФ | Претензия и 30 днейч. 5 ст. 4 АПК РФ |
| Госпошлина | Неимущественное требованиест. 333.21 НК РФ | По цене искаст. 333.21 НК РФ | По цене искаст. 333.21 НК РФ |
При покупке через кредит к спору привлекается банк-залогодержатель: его права по ипотеке учитываются при любом требовании об объекте (ст. 353 ГК РФ).
Документы для покупки коммерческой недвижимости
Набор зависит от этапа — проверка, сделка или регистрация
| Для чего | Какие документы |
|---|---|
| Для проверки объекта | Выписка из ЕГРН, документы-основания права продавца, технический и кадастровый паспорта, сведения об обременениях и арендаторах |
| Для проверки продавца | Выписка из ЕГРЮЛ или ЕГРИП, решения об одобрении сделки, сведения о банкротстве и судебных спорах, доверенность подписанта |
| Для земельного участка | Документы о правах на участок под зданием, его кадастровые сведения, вид разрешённого использования |
| Для договора и расчётов | Проект договора, соглашение о задатке, документы по аккредитиву или эскроу, кредитный договор и условия банка |
| Для регистрации права | Договор, передаточный акт, заявление в Росреестр, документ об уплате пошлины, согласие на ипотеку при кредите |
| Для спора в арбитраже | Договор, доказательства нарушения, расчёт при денежных требованиях, выписки из ЕГРН и ЕГРЮЛст. 126 АПК РФ |
Актуальная выписка из Единого государственного реестра недвижимости показывает собственника, обременения и аресты объекта; её запрашивают непосредственно перед сделкой.
Покупка коммерческой недвижимости: расчёты, задаток и налог
Из чего складываются расходы и обеспечение сделки
| Что | Сколько | Когда | Норма |
|---|---|---|---|
| Цена объекта | Согласованная сторонами цена коммерческой недвижимости | Существенное условие договора продажи | ст. 555 ГК РФ |
| Задаток | Часть цены; при отказе покупателя остаётся продавцу, при отказе продавца возвращается в двойном размере | Обеспечение заключения сделки | ст. 380, 381 ГК РФ |
| Кредит под залог объекта | Сумма по договору с банком, объект в ипотеке | Покупка через банковский кредит | ст. 488 ГК РФ |
| Госпошлина за регистрацию права | Установлена налоговым кодексом для юридических лиц | Регистрация перехода права собственности | ст. 333.33 НК РФ |
| Проценты при просрочке оплаты | Ключевая ставка Банка России за период | Оплата объекта просрочена | ст. 395 ГК РФ |
| Убытки при скрытых обременениях | Уменьшение цены или возмещение убытков | Объект обременён правами третьих лиц | ст. 460 ГК РФ |
Налоги при покупке коммерческой недвижимости зависят от режима налогообложения покупателя и статуса объекта; их конкретный расчёт я проверяю по параметрам сделки, а размеры ставок беру из налогового законодательства.
Сроки при покупке коммерческой недвижимости
Какие сроки задаёт закон при регистрации и споре
| Что | Срок | Условие | Норма |
|---|---|---|---|
| Регистрация перехода права собственности | 7–10 рабочих дней | срок зависит от способа подачи документов на регистрацию | ст. 16 218-ФЗ |
| Понуждение к регистрации при уклонении | 1 год | со дня, когда началось уклонение стороны от регистрации | п. 4 ст. 165 ГК |
| Взыскание за обременения и убытки | 3 года | со дня, когда покупатель узнал о нарушении права | ст. 196 ГК |
| Претензия по денежному требованию | 30 календарных дней | до иска об уменьшении цены или убытках | ч. 5 ст. 4 АПК |
| Заявление о недостатках объекта | разумный срок | в пределах срока обнаружения недостатков недвижимости | ст. 477 ГК |
| Апелляционная жалоба на решение | 1 месяц | после принятия решения арбитражным судом | ч. 1 ст. 259 АПК |
Регистрация перехода права и связанные требования подчиняются срокам закона; давность по денежным требованиям — общая, три года.
Задачи по покупке коммерческой недвижимости, которые я веду
От проверки объекта до регистрации права и защиты сделки
Проверка объекта и титула
Правовая проверка объекта, оснований права продавца, обременений, арестов, залогов и прав третьих лиц перед покупкой.
Проверка продавца и рисков
Оценка подводных камней: банкротство продавца, оспоримость прежних сделок, полномочия подписанта.
Договор купли-продажи
Подготовка или проверка договора: предмет, цена, задаток, расчёты, заверения об обстоятельствах, ответственность.
Показать все задачиСвернуть
Покупка под кредит и залог
Согласование условий банка, оформление кредита под залог объекта и регистрация ипотеки со сделкой.
Покупка на торгах
Сопровождение покупки коммерческой недвижимости на торгах, в том числе при банкротстве продавца.
Покупка доли в объекте
Приобретение доли в праве с соблюдением преимущественного права других сособственников.
Покупка в новостройке
Приобретение нежилого помещения в новостройке с проверкой документов застройщика и оснований права.
Права на земельный участок
Оформление прав на земельный участок под зданием, переходящих к покупателю вместе с объектом.
Расчёты и регистрация
Организация расчётов через аккредитив или эскроу и регистрация перехода права собственности.
Защита сделки в суде
Понуждение к регистрации, взыскание за скрытые обременения, оспаривание при недостоверных заверениях продавца.
От чего зависит безопасность покупки коммерческой недвижимости
Большинство рисков снимается проверкой до сделки
Чистота титула
Основания права продавца и история объекта. Скрытые пороки титула — главный риск утраты объекта после покупки.
Обременения и аресты
Залоги, ипотека, аресты, права арендаторов. Их выявление до сделки определяет цену и условия договора.
Платёжеспособность и банкротство продавца
Признаки банкротства продавца создают риск оспаривания сделки; проверка снижает этот риск.
Показать все факторыСвернуть
Права на земельный участок
Оформлены ли права на участок под зданием. Их отсутствие мешает использованию и перепродаже объекта.
Структура расчётов
Аккредитив, эскроу, задаток, рассрочка, кредит под залог. Правильная структура защищает деньги и объект.
Одобрение сделки
Одобрение крупной сделки или сделки с заинтересованностью органами общества. Его отсутствие делает сделку оспоримой.
Заверения продавца
Заверения об объекте, титуле и полномочиях. Они дают покупателю средства защиты при недостоверности.
Своевременная регистрация
Регистрация перехода права. До неё покупатель не собственник, а при уклонении продавца её добиваются через суд.
Чем заканчивается сопровождение покупки коммерческой недвижимости
Исходы перечислены от проверки до регистрации права
- Объект проверен, риски и подводные камни выявлены, сделка структурирована безопасно.
- Договор купли-продажи заключён на согласованных условиях с задатком и защитой расчётов.
- Кредит под залог объекта оформлен, ипотека зарегистрирована одновременно с переходом права.
- Переход права собственности зарегистрирован, компания стала собственником объекта.
Показать все исходыСвернуть
- Права на земельный участок под зданием оформлены вместе с недвижимостью.
- Цена снижена или сделка отменена после выявления скрытых обременений.
- Покупка доли завершена с соблюдением преимущественного права сособственников.
- При уклонении продавца регистрация перехода права проведена по решению суда.
- Взысканы убытки за недостоверные заверения продавца об объекте или титуле.
- От сделки отказались до расчётов, потому что проверка выявила риск утраты объекта.
- Заключено соглашение об устранении продавцом обременений до передачи объекта.
Как суды решают споры при покупке коммерческой недвижимости
Правила, которые применяются к сделкам с коммерческой недвижимостью
Право переходит с регистрацией
Покупатель становится собственником недвижимости с момента государственной регистрации перехода права; исполнение до регистрации не меняет отношений с третьими лицами. Основание: ст. 551 ГК РФ.
Продавец отвечает за права третьих лиц
Продавец обязан передать объект свободным от прав третьих лиц, а при их наличии, о котором покупатель не знал, покупатель вправе требовать уменьшения цены или расторжения. Основание: ст. 460 ГК РФ.
Земля следует за зданием
При продаже здания к покупателю переходят права на земельный участок, занятый им и необходимый для использования. Основание: ст. 552 ГК РФ.
Показать ещё разъяснениеСвернуть
Заверения об обстоятельствах защищают покупателя
Недостоверные заверения продавца об объекте, титуле или полномочиях дают покупателю право на убытки, неустойку и отказ от договора. Основание: ст. 431.2 ГК РФ.
Ошибки при покупке коммерческой недвижимости, которые дорого стоят
Каждая грозит утратой объекта или денег
- Не проверить титул и обременения Скрытые залоги, аресты и права третьих лиц всплывают после сделки и грозят утратой объекта или спорами.
- Не проверить банкротство продавца Сделку с продавцом на грани банкротства оспаривают, и покупатель теряет объект; проверка снижает риск.
- Отдать деньги до регистрации До регистрации перехода права покупатель не собственник; расчёты нужно защищать аккредитивом или эскроу.
- Забыть про землю под зданием Без прав на земельный участок объект трудно использовать и перепродать.
- Не получить одобрение крупной сделки Покупка на юридическое лицо без нужного одобрения оспорима как крупная сделка.
- Не включить заверения продавца Без заверений об объекте и титуле у покупателя меньше средств защиты при недостоверных сведениях.
- Пренебречь преимущественным правом при доле Покупка доли без соблюдения преимущественного права сособственников влечёт перевод прав на них.
- Не согласовать условия кредита и ипотеки Несогласованность кредита банка и сделки задерживает регистрацию и расчёты.
Что можно взыскать при проблемах с покупкой недвижимости
Средства защиты покупателя коммерческой недвижимости
- При передаче объекта с правами третьих лиц, о которых покупатель не знал, он вправе требовать уменьшения цены или расторжения договора (ст. 460 ГК РФ).
- Недостоверные заверения продавца об объекте, титуле или полномочиях дают покупателю право на убытки, неустойку и отказ от договора (ст. 431.2 ГК РФ).
- При существенных недостатках объекта покупатель вправе требовать возврата уплаченной цены и возмещения убытков (ст. 475 ГК РФ).
- При просрочке передачи оплаченного объекта взыскиваются убытки и проценты за пользование денежными средствами (ст. 487 и 395 ГК РФ).
Показать всёСвернуть
- При изъятии объекта третьим лицом по основанию, возникшему до продажи, продавец возмещает покупателю убытки (ст. 461 ГК РФ).
- Убытки покупателя недвижимости суд определяет с разумной степенью достоверности и не отказывает во взыскании только потому, что их точный размер установить нельзя (п. 5 ст. 393 ГК РФ).
Комментарий адвоката Вруцкого
Комментарий адвоката Вруцкогоадвокат · рег. № 78/8790
Покупка коммерческой недвижимости — это на девять десятых проверка и на одну десятую подписание. Прежде чем говорить о договоре, я проверяю титул продавца, обременения, аресты, права арендаторов и признаки его банкротства. Подводные камни всплывают именно здесь.
Второе, что решает безопасность, — структура расчётов. Оплата и регистрация должны идти навстречу друг другу: аккредитив или эскроу, задаток, а при кредите — ипотека банка одновременно с переходом права. Так деньги не уходят раньше объекта.
Отдельно смотрю землю под зданием. Права на участок переходят к покупателю, и если они не оформлены, объект трудно использовать и перепродать. Это часто упускают.
И прямо: если объект простой, продавец проверен и сделка без кредита, компания справится сама. Я говорю об этом на первом разговоре, а не навязываю сопровождение.
Что я беру на себя при покупке коммерческой недвижимости
Состав работы и что компания получает на руки
- Проверка объекта и титула Проверяю основания права продавца, обременения, аресты, залоги, права арендаторов и историю объекта.
- Проверка продавца и рисков Оцениваю подводные камни: банкротство, оспоримость прежних сделок, полномочия подписанта, готовлю заключение о рисках.
- Проверка земельного участка Устанавливаю права на участок под зданием и их переход к покупателю вместе с объектом.
- Договор и заверения Готовлю или проверяю договор купли-продажи, задаток, заверения продавца, ответственность и порядок расчётов.
- Структура расчётов и кредит Организую расчёты через аккредитив или эскроу, согласую кредит под залог и регистрацию ипотеки.
- Одобрение сделки Оформляю одобрение крупной сделки или сделки с заинтересованностью органами общества.
- Регистрация права Сопровождаю регистрацию перехода права и ипотеки, а при уклонении продавца прошу её через суд.
- Защита сделки Взыскиваю за скрытые обременения и недостоверные заверения, защищаю покупку в арбитражном суде.
Как я веду дело
Порядок работы адвоката — Сопровождение покупки коммерческой недвижимости
- 1Разбор ситуацииСмотрю документы компании и обстоятельства, определяю маршрут и называю перспективу без приукрашивания. Если задача решается силами самой компании — говорю об этом прямо.
- 2Сбор документовОпределяю, какие договоры, внутренние документы, переписка и материалы органа относятся к задаче. Недостающие сведения получаем доступным законным способом; судебные запросы возможны в соответствующей процедуре.
- 3Подготовка документовГотовлю необходимые по задаче документы: договор, ответ, возражения, заявление или жалобу. Согласуем содержание и порядок подписания; проверяем полномочия лица, которое направляет документ.
- 4Представительство по задачеПо согласованному поручению веду переговоры, представляю интересы в компетентном органе или суде. Заранее объясняю, когда необходимо личное участие представителя компании и какие документы потребуются.
- 5Результат и дальнейшие действияРазбираю полученное решение или подготовленный документ и объясняю последующие действия. Исполнение судебного акта, обжалование и дополнительные этапы входят в работу в объёме, предусмотренном соглашением.
- 6Связь на всех этапахСогласуем контактное лицо компании и порядок информирования. Сообщаю о значимых событиях и необходимых решениях в пределах принятого поручения.
Покупка коммерческой недвижимости самостоятельно или с адвокатом
Признак простой — сколько стоит ошибка
Справится компания
Риск невелик и предсказуем:
- объект простой, продавец давно известен
- обременений и арестов по выписке нет
- сделка без кредита, рассрочки и доли
- расчёты через аккредитив, права на землю ясны
Здесь достаточно проверить выписку из реестра и внимательно прочитать договор.
Нужен адвокат
Цена ошибки выше стоимости работы:
- объект дорогой, титул или обременения под вопросомст. 460 ГК
- покупка через кредит под залог и с рассрочкойст. 488 ГК
- покупка на торгах или у продавца-банкрота
- приобретается доля или объект в новостройкест. 250 ГК
Правило простое: если объект дорогой, есть кредит, торги или сомнения в титуле, сделку должен вести тот, кто проверит риски и защитит расчёты. Если объект простой и продавец проверен, скажу об этом на первом разговоре.
Стоимость зависит от объёма работы и того, до какой инстанции дойдёт дело. Размер вознаграждения определяется соглашением об оказании юридической помощи и фиксируется в нём вместе с объёмом работ — ст. 25 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре». Скрытых платежей нет: всё, что не в соглашении, не оплачивается.
| Этап работы | Когда нужен | Что вы получаете | Цена |
|---|---|---|---|
| Разбор задачи компании | До подписания, ответа на требование или иска | Оценка рисков и план действий; если справитесь своими силами — скажу прямо | от 10 000 ₽ |
| Документы и переписка | Договор, протокол разногласий, претензия, ответ органу | Проект документа, согласованный с вами до подписания или отправки | по соглашению |
| Представительство в компетентном суде | Спор дошёл до суда | Иск или отзыв, расчёты, доказательства, участие в заседаниях | по соглашению |
| Апелляция и кассация | Решение не устроило | Жалоба и участие в вышестоящем суде | по соглашению |
| Выезд по вопросу бизнеса | Проверка, переговоры, встреча в офисе компании | Разбор на месте и план ближайших действий | от 50 000 ₽ |
Кто будет вести ваше дело
Правовая помощь компаниям и предпринимателям — кто отвечает за ваше поручение
Константин Александрович Вруцкий
№ рег. № 78/8790 · адвокат
Поручение ведёт адвокат Константин Александрович Вруцкий лично. При обращении обсуждаем задачу компании, необходимые действия и объём сопровождения, который будет закреплён в соглашении.
Адвокатская тайна действует с первого слова, ещё до заключения соглашения: сведения о компании, её сделках и контрагентах не могут быть раскрыты, а адвоката нельзя допросить о том, что он узнал от доверителя.
Личное ведениеВеду дело сам — от первого разговора до исполнения. Доверитель — компания или индивидуальный предприниматель, работа идёт по письменному соглашению с адвокатом.ст. 25 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре» — соглашение об оказании юридической помощи
Честная оценкаНе обещаю результата: называю реальную перспективу и цену промедления в рублях. Если задача решается силами компании, говорю об этом прямо.
Адвокатская тайнаСведения о компании, её сделках, контрагентах и финансах, полученные в связи с делом, охраняются законом — рассказать можно всё, включая неудобное.ст. 8 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре» — адвокатская тайна
Понятные следующие шагиОбъясняю значение подготовленного документа или принятого решения и дальнейшие действия компании. Представительство, обжалование и исполнение включаются в согласованный объём юридической помощи.ст. 25 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре» — соглашение об оказании юридической помощи
Частые вопросы о покупке коммерческой недвижимости
Что спрашивают директор и юрист компании до сделки
Что проверить перед покупкой коммерческой недвижимости?
Титул продавца и основания его права, обременения, аресты, залоги и ипотеку, права арендаторов и третьих лиц, признаки банкротства продавца и права на земельный участок под зданием (ст. 460 и 552 ГК РФ).
Когда покупатель становится собственником объекта?
С момента государственной регистрации перехода права собственности. До неё исполнение договора не меняет отношений сторон с третьими лицами (ст. 551 ГК РФ).
Какие подводные камни при покупке коммерческой недвижимости?
Скрытые обременения и аресты, права арендаторов, банкротство продавца, оспоримость прежних сделок, отсутствие прав на землю под зданием и покупка без нужного одобрения органов общества.
Переходит ли земля под зданием к покупателю?
Да. При продаже здания или сооружения к покупателю одновременно переходят права на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для её использования (ст. 552 ГК РФ).
Показать все вопросыСвернуть
Как безопасно рассчитаться за объект?
Через аккредитив или эскроу, чтобы деньги переходили продавцу после регистрации права, а также с использованием задатка как обеспечения сделки (ст. 380 ГК РФ).
Как купить коммерческую недвижимость в кредит?
Через банковский кредит под залог приобретаемого объекта; ипотека в пользу банка регистрируется одновременно с переходом права. До полной оплаты объект может быть в залоге у продавца (ст. 488 ГК РФ).
Нужно ли одобрение сделки для ООО?
Если покупка выходит за пределы обычной деятельности и превышает порог стоимости активов, требуется одобрение крупной сделки органами общества; иначе сделка оспорима (ст. 46 ФЗ-14).
Что делать, если продавец уклоняется от регистрации?
Требовать государственной регистрации перехода права по решению суда: при уклонении одной из сторон суд выносит решение о регистрации (ст. 551 ГК РФ).
Какие налоги при покупке коммерческой недвижимости?
Налоговые последствия зависят от режима налогообложения покупателя и статуса объекта; конкретный расчёт проверяется по параметрам сделки, а ставки берутся из налогового законодательства.