Предмет и цена
Определённый объект и письменно согласованная цена — существенные условия; без них договор продажи недвижимости незаключён — ст. 554, 555 ГК РФ.
Адвокат по сопровождению продажи коммерческой недвижимости компанией
Сопровождаю продажу коммерческой недвижимости компанией и ООО: готовлю предварительный и основной договор купли-продажи, одобряю крупную сделку, согласую рассрочку и обеспечение оплаты, регистрирую переход права собственности и защищаю продавца от рисков неоплаты.
Как компании продать коммерческую недвижимость безопасно
Продажа коммерческой недвижимости компанией требует одобрения крупной сделки, чёткого предмета и цены в договоре, обеспечения оплаты и регистрации перехода права. При рассрочке объект остаётся в залоге у продавца до полной оплаты. Оформление и расчёты выстраиваются так, чтобы продавец не остался без денег и без объекта.
Когда при продаже коммерческой недвижимости нужен адвокат
Поводы, при которых продавцу грозит неоплата или оспаривание сделки
- Компания продаёт здание или помещениеООО продаёт коммерческую недвижимость — здание, нежилое помещение, участок. Нужно проверить одобрение сделки и оформить договор и переход права.ст. 549 ГК
- Сделка крупная для обществаСтоимость объекта превышает порог, сделка выходит за пределы обычной деятельности. Требуется одобрение общего собрания или совета директоров.ст. 46 ФЗ-14
- Нужен предварительный договорСтороны фиксируют намерение заключить основной договор на согласованных условиях. Предварительный договор задаёт предмет, цену и срок сделки.ст. 429 ГК
- Продажа в рассрочкуПокупатель платит частями. Нужно защитить продавца: залог объекта до полной оплаты и право на расторжение при просрочке.ст. 489 ГК
- Риск неоплаты покупателемЕсть сомнения в платёжеспособности покупателя. Обеспечение оплаты — аккредитив, эскроу, задаток — защищает продавца.ст. 487 ГК
- Оформление и регистрация сделкиОформление договора купли-продажи коммерческой недвижимости, передаточного акта и регистрация перехода права собственности в Росреестре.ст. 551 ГК
Если объект простой, покупатель платит сразу и полностью, а сделка не крупная, продажу можно оформить самостоятельно по проверенному договору.
Чего компании делать нельзя
Ошибки, которые осложняют правовую защиту компании — Сопровождение продажи коммерческой недвижимости компанией
- Не подтверждайте факты и обязательства без проверки. До подписания акта, объяснения или ответа сопоставьте изложенное с документами. Неточная формулировка может повлиять на доказательства и последующую позицию компании.
- Не откладывайте проверку полученных документов. Срок и порядок ответа, возражений или обжалования зависят от вида документа и применимой процедуры. Зафиксируйте дату получения и выясните, какое действие требуется именно в вашей ситуации.
- Не поручайте правовую переписку без согласования позиции. Рабочие письма и сообщения могут стать доказательствами. Отделяйте подтверждённые факты от предположений, указывайте реальные полномочия сотрудника и сохраняйте исходную переписку.
- Не подменяйте и не уничтожайте документы. Сохраните оригиналы, электронные файлы и сведения об их отправке. Исправление текущей работы не должно сопровождаться оформлением доказательств задним числом.
Продажа коммерческой недвижимости: что закрепить и что доказать
Для сделки — какие условия и одобрения, для спора — что подтвердить
Одобрение крупной сделки
Продажа сверх порога стоимости активов и за пределами обычной деятельности требует одобрения органов общества — ст. 46 ФЗ-14.
Предварительный договор
Обязательство заключить основной договор на согласованных условиях в срок; при уклонении можно понудить к заключению — ст. 429 ГК РФ.
Показать всёСкрыть
Обеспечение оплаты
Задаток, аккредитив, эскроу или залог объекта до полной оплаты защищают продавца от неоплаты — ст. 487, 488 ГК РФ.
Рассрочка платежа
При продаже в рассрочку продавец вправе требовать возврата объекта при просрочке, если иное не установлено договором — ст. 489 ГК РФ.
Передача и регистрация
Объект передаётся по акту, переход права регистрируется; до регистрации покупатель не собственник — ст. 551, 556 ГК РФ.
Для спора: что доказывать
Неоплату, уклонение покупателя от принятия или оплаты, отсутствие одобрения сделки, недостоверность заверений сторон.
Чего в этой сделке нет
Продажа жилья гражданину для личных нужд — обычная купля-продажа; здесь речь о продаже коммерческой недвижимости компанией.
Кто участвует в продаже коммерческой недвижимости и кто отвечает
Продавец-компания, органы общества, покупатель и залог
| Кто | Права и ответственность |
|---|---|
| Продавец — компания или ООО | Продаёт объект, обязан передать его свободным от прав третьих лиц и получить одобрение сделки, если она крупная — ст. 549 ГК РФ |
| Общее собрание или совет директоров | Одобряет крупную сделку и сделку с заинтересованностью; без одобрения сделка оспорима — ст. 46 ФЗ-14 |
| Директор общества | Подписывает договор, отвечает за убытки при продаже во вред обществу или без нужного одобрения — ст. 53.1 ГК РФ |
| Покупатель | Обязан оплатить объект в согласованный срок; при рассрочке объект остаётся в залоге у продавца до полной оплаты — ст. 488 и 489 ГК РФ |
| Участник общества | Вправе оспорить продажу, совершённую без необходимого одобрения крупной сделки или с заинтересованностью — ст. 46 ФЗ-14 |
| Залогодержатель объекта | Если объект в ипотеке, его продажа требует согласия залогодержателя, а залог сохраняется при смене собственника — ст. 353 ГК РФ |
Как компании продать коммерческую недвижимость и что учесть
Короткое объяснение для директора и собственника бизнеса
Продавец по договору продажи недвижимости передаёт покупателю в собственность земельный участок, здание, сооружение, нежилое помещение или другой недвижимый объект (ст. 549 ГК РФ). Когда объект продаёт компания или ООО, к обычным требованиям добавляются корпоративные: если сделка крупная — выходит за пределы обычной хозяйственной деятельности и превышает порог стоимости активов, — она требует одобрения общего собрания участников или совета директоров (ст. 46 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»). Продажа без нужного одобрения оспорима.
Договор строится на определённом предмете и письменно согласованной цене — без них он незаключён (ст. 554 и 555 ГК РФ). Часто продаже предшествует предварительный договор: стороны фиксируют обязательство заключить основной договор на согласованных условиях в установленный срок (ст. 429 ГК РФ). Это удобно, когда покупателю нужно время на финансирование, а продавцу — на подготовку объекта и одобрение сделки.
Ключевой риск продавца — неоплата. Если объект передан, а оплата не поступила, до полной оплаты он признаётся находящимся в залоге у продавца, если иное не предусмотрено договором (ст. 488 ГК РФ). При продаже в рассрочку продавец вправе при просрочке платежей требовать возврата объекта, если иное не установлено договором (ст. 489 ГК РФ). Обеспечение оплаты — задаток, аккредитив, эскроу — защищает продавца от передачи объекта раньше денег.
Право собственности на недвижимость переходит только после государственной регистрации, и до неё договор не меняет отношений сторон с третьими лицами (ст. 551 ГК РФ). Поэтому оформление продажи ведётся от одобрения сделки и предварительного договора до расчётов и регистрации перехода права. Отдельно учитываются налоговые последствия продажи для компании и сохранение залога, если объект обременён ипотекой.
Что говорит закон о крупной сделке общества
Продажа дорогого объекта требует одобрения органов общества
Статья 46. Крупные сделки.
1. Крупной сделкой считается сделка (несколько взаимосвязанных сделок), выходящая за пределы обычной хозяйственной деятельности и при этом связанная с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, цена или балансовая стоимость которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определённой по данным его бухгалтерской (финансовой) отчётности на последнюю отчётную дату…Статья 46 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью»
Комментарий адвоката Вруцкогоадвокат · рег. № 78/8790
Продажу коммерческой недвижимости компанией я всегда начинаю с проверки, не является ли сделка крупной. Если стоимость объекта достигает 25 процентов балансовой стоимости активов, нужно одобрение — иначе продажу оспорят участники, а директор рискует отвечать за убытки. Одобрение оформляется до подписания договора, а не задним числом.
Что закрепить и подтвердить при продаже коммерческой недвижимости
Четыре обстоятельства, каждое из которых подтверждается документом
- Сделка одобрена. Получено одобрение крупной сделки или сделки с заинтересованностью органами общества, если это требуется (ст. 46 ФЗ-14).
- Предмет и цена письменно согласованы Объект и письменно согласованная цена определены, закреплены порядок расчётов и задаток (ст. 554, 555 ГК РФ).
- Оплата обеспечена. Расчёты защищены задатком, аккредитивом, эскроу или залогом объекта до полной оплаты (ст. 487, 488 ГК РФ).
- Переход права регистрируем. Объект передан по акту, документы готовы к регистрации перехода права собственности (ст. 551 ГК РФ).
Порядок продажи коммерческой недвижимости: от одобрения до регистрации
Шаги в том порядке, в котором их выполняют
- 1Проверить сделку на крупностьСравнение стоимости объекта с балансовой стоимостью активов общества и определение, требуется ли одобрение крупной сделки.
- 2Получить одобрениеОдобрение крупной сделки или сделки с заинтересованностью общим собранием или советом директоров до подписания договора.
- 3Заключить предварительный договорПри необходимости — предварительный договор с предметом, ценой и сроком заключения основного договора купли-продажи.
- 4Согласовать условия и обеспечениеЦена, порядок расчётов, задаток, рассрочка, залог объекта до оплаты, заверения сторон об обстоятельствах.
- 5Подписать договор и передать объектЗаключение основного договора купли-продажи и подписание передаточного акта на объект.
- 6Провести расчётыРасчёты через аккредитив или эскроу так, чтобы деньги переходили продавцу при регистрации права.
- 7Зарегистрировать переход праваГосударственная регистрация перехода права собственности; при уклонении покупателя — понуждение к оплате или регистрации через суд.
Досудебный порядок при продаже коммерческой недвижимости
Претензия и обеспечение оплаты до суда
- При неоплате объекта продавец направляет покупателю претензию с расчётом долга и требованием оплаты до обращения в суд (ч. 5 ст. 4 АПК РФ).
- При просрочке по рассрочке продавец заявляет требование о возврате объекта или расторжении договора (ст. 489 ГК РФ).
- При уклонении покупателя от регистрации перехода права направляется требование зарегистрировать сделку, а затем иск (ст. 551 ГК РФ).
- Одобрение крупной сделки и полномочия подписанта фиксируются до сделки, чтобы исключить её последующее оспаривание участниками (ст. 46 ФЗ-14).
Продажа обычно завершается сопровождением сделки; спор возникает при неоплате покупателем или уклонении от принятия объекта.
Спор при продаже коммерческой недвижимости в суде
Порядок зависит от того, что нарушено — оплата, регистрация или одобрение
| Признак | Взыскание оплаты | Возврат при рассрочке | Защита от оспаривания |
|---|---|---|---|
| Что за спор | Покупатель не оплатил объект | Просрочка платежей по рассрочке | Участник оспаривает крупную сделку |
| Что требовать | Оплату и процентыст. 486, 395 ГК РФ | Возврат объекта или расторжениест. 489 ГК РФ | Отказ в иске об оспаривании |
| Досудебный порядок | Претензия и 30 днейч. 5 ст. 4 АПК РФ | Предложение расторгнутьст. 452 ГК РФ | Возражения на иск |
| Куда подавать | Арбитражный суд по адресу ответчикаст. 35 АПК РФ | Арбитражный суд по адресу ответчикаст. 35 АПК РФ | Арбитражный суд по адресу общества |
| Госпошлина | По цене искаст. 333.21 НК РФ | Неимущественное плюс ценаст. 333.21 НК РФ | Оплачивает истец |
Если объект продан в залог или ипотеку, к спору привлекается залогодержатель: залог сохраняется при смене собственника, если не прекращён с его согласия (ст. 353 ГК РФ).
Документы для продажи коммерческой недвижимости компанией
Набор зависит от этапа — одобрение, сделка или регистрация
| Для чего | Какие документы |
|---|---|
| Для одобрения сделки | Бухгалтерская отчётность на последнюю дату, расчёт балансовой стоимости активов, протокол об одобрении крупной сделки |
| Для предварительного договора | Проект предварительного договора с предметом, ценой и сроком, документы на объект |
| Для основного договора | Договор купли-продажи, соглашение о задатке, условия рассрочки и обеспечения, заверения сторон |
| Для проверки объекта | Выписка из ЕГРН, документы-основания права, сведения об обременениях и ипотеке |
| Для регистрации права | Договор, передаточный акт, заявление в Росреестр, документ об уплате пошлины, согласие залогодержателя при ипотеке |
| Для спора в арбитраже | Договор, расчёт долга, претензия, протокол об одобрении, выписки из ЕГРН и ЕГРЮЛст. 126 АПК РФ |
Протокол об одобрении крупной сделки и бухгалтерская отчётность на последнюю отчётную дату подтверждают соблюдение корпоративного порядка при продаже объекта компанией.
Продажа коммерческой недвижимости: расчёты, задаток и обеспечение
Из чего складываются расчёты и защита продавца
| Что | Сколько | Когда | Норма |
|---|---|---|---|
| Цена объекта | Согласованная сторонами цена коммерческой недвижимости | Существенное условие договора продажи | ст. 555 ГК РФ |
| Задаток | Часть цены; при отказе покупателя остаётся продавцу | Обеспечение заключения основного договора | ст. 380, 381 ГК РФ |
| Залог объекта до оплаты | Объект в залоге у продавца до полной оплаты | Объект передан до оплаты | ст. 488 ГК РФ |
| Проценты при просрочке оплаты | Ключевая ставка Банка России за период | Покупатель просрочил оплату объекта | ст. 395 ГК РФ |
| Возврат объекта при рассрочке | Возврат проданного объекта продавцу | Просрочка платежей по рассрочке | ст. 489 ГК РФ |
| Госпошлина за регистрацию | Установлена налоговым кодексом для юридических лиц | Регистрация перехода права собственности | ст. 333.33 НК РФ |
Налог при продаже коммерческой недвижимости компанией зависит от режима налогообложения и стоимости объекта; конкретный расчёт я проверяю по параметрам сделки, а ставки беру из налогового законодательства.
Сроки при продаже коммерческой недвижимости
Какие сроки задаёт закон при регистрации, оплате и оспаривании
| Что | Срок | Условие | Норма |
|---|---|---|---|
| Регистрация перехода права собственности | 7–10 рабочих дней | срок зависит от способа подачи документов на регистрацию | ст. 16 218-ФЗ |
| Взыскание оплаты за объект | 3 года | со дня, когда оплата должна была быть произведена | ст. 196 ГК |
| Оспаривание крупной сделки | 1 год | со дня, когда истец узнал об отсутствии одобрения | ст. 181 ГК |
| Заключение основного договора | срок по договору | если срок не указан — в течение года с заключения предварительного | ст. 429 ГК |
| Претензия по оплате объекта | 30 календарных дней | до иска о взыскании оплаты и процентов | ч. 5 ст. 4 АПК |
| Апелляционная жалоба на решение | 1 месяц | после принятия решения арбитражным судом | ч. 1 ст. 259 АПК |
Регистрация перехода права подчиняется срокам закона; давность по взысканию оплаты — общая, а по оспариванию крупной сделки — годичная.
Задачи по продаже коммерческой недвижимости, которые я веду
От одобрения сделки до регистрации перехода права
Оформление продажи объекта
Подготовка договора купли-продажи коммерческой недвижимости компанией, передаточного акта и регистрации перехода права.
Одобрение крупной сделки
Оформление одобрения крупной сделки и сделки с заинтересованностью органами общества до подписания договора.
Предварительный договор
Подготовка предварительного договора купли-продажи с закреплением предмета, цены и срока заключения основного договора.
Показать все задачиСвернуть
Продажа в рассрочку
Оформление продажи в рассрочку с залогом объекта до полной оплаты и правом на возврат при просрочке.
Обеспечение оплаты
Структурирование расчётов через задаток, аккредитив или эскроу для защиты продавца от неоплаты.
Продажа заложенного объекта
Продажа коммерческой недвижимости, обременённой ипотекой, с согласия залогодержателя и сохранением залога.
Продажа доли в объекте
Отчуждение доли в праве на недвижимость с соблюдением преимущественного права сособственников.
Расчёты и регистрация
Организация расчётов и регистрация перехода права собственности, а при уклонении покупателя — понуждение к оплате.
Защита от оспаривания сделки
Обеспечение действительности продажи: одобрение, полномочия, добросовестность — против иска участника.
Взыскание при неоплате
Взыскание цены, процентов и расторжение договора с возвратом объекта при неоплате покупателем.
От чего зависит безопасность продажи коммерческой недвижимости
Большинство рисков продавца снимается подготовкой сделки
Одобрение крупной сделки
Получено ли одобрение органов общества. Его отсутствие делает продажу оспоримой участниками.
Обеспечение оплаты
Задаток, аккредитив, эскроу или залог объекта. От структуры расчётов зависит, не останется ли продавец без денег.
Условия рассрочки
Право на возврат объекта и залог до полной оплаты. Без них рассрочка создаёт риск неоплаты.
Показать все факторыСвернуть
Предварительный договор
Чёткие предмет, цена и срок в предварительном договоре. Это снижает риск срыва основной сделки.
Полномочия подписанта
Полномочия директора и наличие одобрения. Их отсутствие — основание оспорить продажу.
Обременения объекта
Ипотека и права третьих лиц. Продажа заложенного объекта требует согласия залогодержателя.
Регистрация перехода права на объект
Своевременная регистрация. До неё покупатель не собственник, а при уклонении её добиваются через суд.
Налоговые последствия
Налог при продаже объекта компанией. Их учёт влияет на цену и структуру сделки.
Чем заканчивается сопровождение продажи коммерческой недвижимости
Исходы перечислены от одобрения сделки до регистрации права
- Крупная сделка одобрена органами общества, продажа защищена от оспаривания участниками.
- Заключён предварительный договор с чётким предметом, ценой и сроком основной сделки.
- Основной договор купли-продажи подписан, расчёты обеспечены задатком, аккредитивом или эскроу.
- Продажа в рассрочку оформлена с залогом объекта и правом на возврат при просрочке.
Показать все исходыСвернуть
- Переход права собственности зарегистрирован, покупатель стал собственником, продавец получил оплату.
- Заложенный объект продан с согласия банка, залог учтён при смене собственника.
- Доля в объекте продана с соблюдением преимущественного права сособственников.
- При неоплате взысканы цена и проценты либо договор расторгнут с возвратом объекта.
- При уклонении покупателя регистрация или оплата обеспечены по решению суда.
- Иск участника об оспаривании продажи отклонён, потому что сделка была одобрена.
- Заключено мировое соглашение об условиях расчётов, суд его утвердил.
Как суды решают споры при продаже коммерческой недвижимости
Правила, которые применяются к продаже объекта компанией
Крупная сделка без одобрения оспорима
Продажа имущества стоимостью 25 и более процентов активов за пределами обычной деятельности без одобрения органов общества может быть признана недействительной по иску общества или участника. Основание: ст. 46 ФЗ-14.
Неоплаченный объект — в залоге у продавца
Если объект передан, а оплата не произведена, до полной оплаты он признаётся находящимся в залоге у продавца, если иное не предусмотрено договором. Основание: ст. 488 ГК РФ.
Рассрочка даёт право на возврат объекта
При продаже в рассрочку и просрочке платежей продавец вправе требовать возврата проданного объекта, если иное не установлено договором. Основание: ст. 489 ГК РФ.
Показать ещё разъяснениеСвернуть
Право собственности переходит с регистрацией
Покупатель становится собственником с момента государственной регистрации перехода права; при уклонении стороны регистрация проводится по решению суда. Основание: ст. 551 ГК РФ.
Ошибки при продаже коммерческой недвижимости, которые дорого стоят
Каждая грозит оспариванием сделки или неоплатой
- Продать без одобрения крупной сделки Продажа сверх порога стоимости активов без одобрения органов общества оспорима участниками, а директор рискует отвечать за убытки.
- Передать объект до оплаты без залога Без залога и обеспечения продавец рискует остаться без денег и без объекта.
- Оформить рассрочку без права на возврат Без условия о возврате объекта при просрочке рассрочка превращается в необеспеченный кредит покупателю.
- Не защитить расчёты Оплата вне аккредитива или эскроу создаёт риск передачи объекта раньше денег.
- Пренебречь предварительным договором Без чёткого предварительного договора покупатель пересматривает цену и условия перед основной сделкой.
- Продать заложенный объект без согласия банка Продажа объекта в ипотеке без согласия залогодержателя нарушает его права; залог сохраняется.
- Не проверить полномочия покупателя Подписание договора неуполномоченным представителем покупателя создаёт риск оспаривания и неоплаты.
- Игнорировать налоговые последствия Неучтённый налог при продаже объекта компанией уменьшает выгоду сделки и создаёт споры с инспекцией.
Что можно взыскать при проблемах с продажей недвижимости
Средства защиты продавца коммерческой недвижимости
- При неоплате переданного объекта продавец взыскивает цену и проценты за пользование денежными средствами (ст. 486 и 395 ГК РФ).
- Если объект передан до оплаты, до полной оплаты он признаётся находящимся в залоге у продавца (ст. 488 ГК РФ).
- При продаже в рассрочку и просрочке платежей продавец вправе требовать возврата проданного объекта, если иное не установлено договором (ст. 489 ГК РФ).
- При отказе покупателя от объекта, обеспеченного задатком, задаток остаётся у продавца (ст. 381 ГК РФ).
Показать всёСвернуть
- Недостоверные заверения покупателя о платёжеспособности или полномочиях дают продавцу право на убытки и отказ от договора (ст. 431.2 ГК РФ).
- Убытки продавца недвижимости суд устанавливает с разумной степенью достоверности; невозможность точного расчёта не даёт суду основания отказать во взыскании (п. 5 ст. 393 ГК РФ).
Комментарий адвоката Вруцкого
Комментарий адвоката Вруцкогоадвокат · рег. № 78/8790
Продажу коммерческой недвижимости компанией я начинаю с двух вопросов: не крупная ли это сделка и как защищена оплата. Крупная сделка без одобрения оспорима участниками, а директор рискует отвечать за убытки, поэтому одобрение оформляю до подписания договора.
Главный риск продавца — отдать объект и не получить деньги. Я выстраиваю расчёты так, чтобы регистрация перехода права шла навстречу оплате: задаток, аккредитив или эскроу, а при рассрочке — залог объекта и право на его возврат при просрочке.
Предварительный договор помогает, когда покупателю нужно время на финансирование. В нём я жёстко фиксирую предмет, цену и срок основной сделки, чтобы покупатель не соскочил и не пересмотрел условия.
И прямо: если объект простой, покупатель платит сразу и сделка не крупная, компания оформит продажу сама по проверенному договору — платить за сопровождение незачем.
Что я беру на себя при продаже коммерческой недвижимости
Состав работы и что компания получает на руки
- Проверка сделки на крупность Сравниваю стоимость объекта с активами общества и определяю необходимость одобрения крупной сделки.
- Одобрение сделки Оформляю одобрение крупной сделки и сделки с заинтересованностью органами общества до подписания.
- Предварительный договор Готовлю предварительный договор с закреплением предмета, цены и срока заключения основного договора.
- Основной договор и обеспечение Готовлю договор купли-продажи, задаток, условия рассрочки и залога, заверения сторон об обстоятельствах.
- Структура расчётов Организую расчёты через аккредитив или эскроу так, чтобы оплата шла навстречу регистрации права.
- Переход права после регистрации Сопровождаю передачу объекта по акту и регистрацию перехода права собственности.
- Защита от оспаривания Обеспечиваю действительность продажи: одобрение, полномочия, добросовестность против иска участника.
- Взыскание при неоплате Взыскиваю цену и проценты или расторгаю договор с возвратом объекта при неоплате покупателем.
Как я веду дело
Порядок работы адвоката — Сопровождение продажи коммерческой недвижимости компанией
- 1Разбор ситуацииСмотрю документы компании и обстоятельства, определяю маршрут и называю перспективу без приукрашивания. Если задача решается силами самой компании — говорю об этом прямо.
- 2Сбор документовОпределяю, какие договоры, внутренние документы, переписка и материалы органа относятся к задаче. Недостающие сведения получаем доступным законным способом; судебные запросы возможны в соответствующей процедуре.
- 3Подготовка документовГотовлю необходимые по задаче документы: договор, ответ, возражения, заявление или жалобу. Согласуем содержание и порядок подписания; проверяем полномочия лица, которое направляет документ.
- 4Представительство по задачеПо согласованному поручению веду переговоры, представляю интересы в компетентном органе или суде. Заранее объясняю, когда необходимо личное участие представителя компании и какие документы потребуются.
- 5Результат и дальнейшие действияРазбираю полученное решение или подготовленный документ и объясняю последующие действия. Исполнение судебного акта, обжалование и дополнительные этапы входят в работу в объёме, предусмотренном соглашением.
- 6Связь на всех этапахСогласуем контактное лицо компании и порядок информирования. Сообщаю о значимых событиях и необходимых решениях в пределах принятого поручения.
Продажа коммерческой недвижимости самостоятельно или с адвокатом
Признак простой — сколько стоит ошибка
Справится компания
Риск невелик и предсказуем:
- объект простой, сделка не крупная
- покупатель платит сразу и полностью
- объект не в залоге, прав третьих лиц нет
- расчёты через аккредитив, договор проверен
Здесь достаточно проверить договор и оформить регистрацию перехода права.
Нужен адвокат
Цена ошибки выше стоимости работы:
- сделка крупная и требует одобрения обществаст. 46 ФЗ-14
- продажа в рассрочку или с отсрочкой оплатыст. 489 ГК
- есть риск неоплаты или оспаривания участниками
- объект в ипотеке или продаётся доля в праве
Правило простое: если сделка крупная, есть рассрочка или риск неоплаты, продажу должен вести тот, кто оформит одобрение и защитит расчёты. Если объект простой и оплата сразу, скажу об этом на первом разговоре.
Стоимость зависит от объёма работы и того, до какой инстанции дойдёт дело. Размер вознаграждения определяется соглашением об оказании юридической помощи и фиксируется в нём вместе с объёмом работ — ст. 25 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре». Скрытых платежей нет: всё, что не в соглашении, не оплачивается.
| Этап работы | Когда нужен | Что вы получаете | Цена |
|---|---|---|---|
| Разбор задачи компании | До подписания, ответа на требование или иска | Оценка рисков и план действий; если справитесь своими силами — скажу прямо | от 10 000 ₽ |
| Документы и переписка | Договор, протокол разногласий, претензия, ответ органу | Проект документа, согласованный с вами до подписания или отправки | по соглашению |
| Представительство в компетентном суде | Спор дошёл до суда | Иск или отзыв, расчёты, доказательства, участие в заседаниях | по соглашению |
| Апелляция и кассация | Решение не устроило | Жалоба и участие в вышестоящем суде | по соглашению |
| Выезд по вопросу бизнеса | Проверка, переговоры, встреча в офисе компании | Разбор на месте и план ближайших действий | от 50 000 ₽ |
Кто будет вести ваше дело
Правовая помощь компаниям и предпринимателям — кто отвечает за ваше поручение
Константин Александрович Вруцкий
№ рег. № 78/8790 · адвокат
Поручение ведёт адвокат Константин Александрович Вруцкий лично. При обращении обсуждаем задачу компании, необходимые действия и объём сопровождения, который будет закреплён в соглашении.
Адвокатская тайна действует с первого слова, ещё до заключения соглашения: сведения о компании, её сделках и контрагентах не могут быть раскрыты, а адвоката нельзя допросить о том, что он узнал от доверителя.
Личное ведениеВеду дело сам — от первого разговора до исполнения. Доверитель — компания или индивидуальный предприниматель, работа идёт по письменному соглашению с адвокатом.ст. 25 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре» — соглашение об оказании юридической помощи
Честная оценкаНе обещаю результата: называю реальную перспективу и цену промедления в рублях. Если задача решается силами компании, говорю об этом прямо.
Адвокатская тайнаСведения о компании, её сделках, контрагентах и финансах, полученные в связи с делом, охраняются законом — рассказать можно всё, включая неудобное.ст. 8 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре» — адвокатская тайна
Понятные следующие шагиОбъясняю значение подготовленного документа или принятого решения и дальнейшие действия компании. Представительство, обжалование и исполнение включаются в согласованный объём юридической помощи.ст. 25 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре» — соглашение об оказании юридической помощи
Частые вопросы о продаже коммерческой недвижимости компанией
Что спрашивают директор и собственник бизнеса до сделки
Как компании продать коммерческую недвижимость?
Проверить, не является ли сделка крупной, получить одобрение органов общества при необходимости, заключить договор с определённым предметом и ценой, обеспечить оплату и зарегистрировать переход права (ст. 549 ГК РФ, ст. 46 ФЗ-14).
Когда продажа считается крупной сделкой?
Когда она выходит за пределы обычной хозяйственной деятельности и цена или балансовая стоимость объекта составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества; тогда нужно одобрение органов общества (ст. 46 ФЗ-14).
Зачем нужен предварительный договор?
Он фиксирует обязательство сторон заключить основной договор на согласованных условиях в срок. При уклонении стороны можно понудить к заключению основного договора (ст. 429 ГК РФ).
Как продать недвижимость в рассрочку безопасно?
Закрепить залог объекта до полной оплаты и право продавца требовать возврата объекта при просрочке платежей, если иное не установлено договором (ст. 488 и 489 ГК РФ).
Показать все вопросыСвернуть
Как защититься от неоплаты покупателем?
Использовать задаток, аккредитив или эскроу, чтобы деньги переходили продавцу при регистрации права; при неоплате переданного объекта он остаётся в залоге у продавца (ст. 487 и 488 ГК РФ).
Нужна ли регистрация договора продажи?
Регистрируется переход права собственности на недвижимость; до регистрации покупатель не становится собственником, а при уклонении стороны регистрация проводится по решению суда (ст. 551 ГК РФ).
Можно ли продать объект, находящийся в ипотеке?
Да, с согласия залогодержателя; залог сохраняется при смене собственника, если не прекращён по соглашению с банком (ст. 353 ГК РФ).
Как продать долю в коммерческой недвижимости?
С соблюдением преимущественного права других сособственников: им направляется предложение купить долю по цене, предлагаемой третьему лицу (ст. 250 ГК РФ).
Какие налоги при продаже недвижимости компанией?
Налоговые последствия зависят от режима налогообложения общества и стоимости объекта; конкретный расчёт проверяется по параметрам сделки, а ставки берутся из налогового законодательства.