Договор управления с застройщиком — первый договор управляющей компании в новостройке: он действует, пока дом не перейдёт к организации по конкурсу. Здесь — сроки, роль органа местного самоуправления, передача документов и штрафы.
Коротко
Договор управления с застройщиком — договор, который застройщик заключает с управляющей организацией не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию — ч. 14 ст. 161 ЖК РФ. Управляющая организация должна иметь лицензию — ч. 1 ст. 162 ЖК РФ. Срок такого договора — не более чем три месяца — п. 3 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ. Он действует до договора между лицами, принявшими помещения от застройщика, и организацией, отобранной по открытому конкурсу.
После ввода дома, конкурса и смены управляющей сроки короткие
ч. 14 ст. 161 ЖК РФ
ч. 13 ст. 161 ЖК РФ
ч. 10 ст. 162 ЖК РФ
Ошибки застройщика и управляющей организации в первые месяцы дома
Случаи, с которыми ко мне приходят застройщики, управляющие организации и владельцы помещений
У каждого участника своя роль до и после открытого конкурса
| Участник | Обязанность или право | Норма |
|---|---|---|
| Застройщик | Заключает договор управления с управляющей организацией не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод дома | ч. 14 ст. 161 ЖК РФ |
| Застройщик как плательщик | Вносит плату за помещения, не переданные иным лицам по передаточному акту, с момента выдачи разрешения на ввод | п. 7 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ |
| Управляющая организация застройщика | Управляет домом до договора с организацией, отобранной по конкурсу; при прекращении договора передаёт документацию в течение трёх рабочих дней | ч. 14 ст. 161 ЖК РФ, ч. 10 ст. 162 ЖК РФ |
| Орган местного самоуправления | Размещает извещение и проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, кроме случая, предусмотренного законом о статусе столицы, уведомляет о его результатах | ч. 13 ст. 161 ЖК РФ |
| Получатели помещений от застройщика | Обязаны заключить договор с организацией по итогам конкурса; при числе более пятидесяти процентов выступают одной стороной | ч. 13 ст. 161 ЖК РФ, ч. 1.1 ст. 162 ЖК РФ |
| Управляющая организация по конкурсу | Приступает к исполнению договора с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации | ч. 7 ст. 162 ЖК РФ |
| Общее собрание собственников | Выбирает и меняет способ управления домом в любое время; решение обязательно для всех собственников | ч. 3 ст. 161 ЖК РФ |
Как новостройка переходит от застройщика к собственникам
В новом доме договор управления подписывают не собственники, а застройщик: в случае, предусмотренном ч. 14 ст. 161 ЖК РФ, именно он даёт задание управляющей организации. По договору управления организация за плату в течение согласованного срока выполняет работы и оказывает услуги по управлению домом, содержанию и ремонту общего имущества, предоставляет коммунальные услуги, а в случаях, названных в той же норме, обеспечивает готовность инженерных систем — ч. 2 ст. 162 ЖК РФ.
Договор застройщика — временный: срок не более чем три месяца — п. 3 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ. Параллельно орган местного самоуправления в течение двадцати дней со дня выдачи разрешения на ввод размещает на официальном сайте извещение об открытом конкурсе и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения извещения проводит его, за исключением случая, предусмотренного законом о статусе столицы, — ч. 13 ст. 161 ЖК РФ.
С победителем конкурса договор заключается с каждым лицом, принявшим помещение по передаточному акту или иному документу о передаче, на срок не менее одного года и не более трёх лет — ч. 1.1 и п. 2 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ. Дом может управляться только одной управляющей организацией — ч. 9 ст. 161 ЖК РФ.
Плата делится по моменту передачи: лицо, принявшее помещение, платит с момента передачи, застройщик за непереданные помещения — с момента выдачи разрешения на ввод — п. 6 и 7 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ.
Норма о том, кто управляет домом сразу после ввода
Комментарий адвоката Вруцкогоадвокат · рег. № 78/8790
Норма закрывает разрыв между вводом дома и конкурсом: управлять домом кто-то должен с первого дня. Обязанность выбрать организацию и подписать договор лежит на застройщике, а не на покупателях. Договор застройщика действует до договора с победителем конкурса, но не более трёх месяцев — п. 3 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ, поэтому в нём важно прописать порядок передачи дома.
Статьи закона, на которых держится тема, — с названиями из официального текста
Официальный текст: Жилищный кодекс Российской Федерации
С чем приходят застройщики, управляющие организации и владельцы помещений
Дом введён, жильцы получают ключи, а договора с управляющей организацией нет. Проверяю даты разрешения на ввод и готовлю договор по ч. 14 ст. 161 ЖК РФ.
Управляющая организация выставляет застройщику счета за квартиры и офисы без актов. Сверяю даты передачи по п. 6 и 7 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ.
Организация застройщика удерживает техническую документацию и ключи после смены управляющей. Готовлю требование по ч. 10 ст. 162 ЖК РФ.
Владелец помещения не подписал договор с победителем конкурса и спорит с его условиями. Разбираю последствия по ч. 13 ст. 161 ЖК РФ.
Собрание решило сменить способ управления до истечения срока договора. Проверяю основания отказа по ч. 8.1 ст. 162 ЖК РФ.
Управляющей организации или её должностному лицу вменяют управление домом без лицензии. Готовлю позицию защиты по ч. 1 ст. 14.1.3 КоАП РФ.
Основания управления новым домом, стороны и сроки договоров
| Основание | Кто сторона договора | Срок | Норма |
|---|---|---|---|
| Договор с застройщиком | Застройщик и управляющая организация с лицензией | Не более чем три месяца | ч. 14 ст. 161 ЖК РФ, п. 3 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ |
| Договор по итогам открытого конкурса | Каждое лицо, принявшее помещение от застройщика по передаточному акту или иному документу о передаче | Не менее одного года, не более трёх лет | ч. 13 ст. 161 ЖК РФ, ч. 1.1 и п. 2 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ |
| Договор по решению общего собрания | Каждый собственник помещения на условиях, указанных в решении общего собрания | Не менее одного года, не более пяти лет | ч. 1 и п. 1 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ |
| Организация, определённая органом местного самоуправления | Назначается, если способ управления не выбран или не реализован, в том числе при несостоявшемся конкурсе | Не более одного года | ч. 17 ст. 161 ЖК РФ |
Санкции за управление без лицензии, нарушение правил и непередачу документов
| Нарушение | Кто отвечает | Санкция | Норма |
|---|---|---|---|
| Управление домами без лицензии, если она обязательна | Юридическое лицо, ведущее такую деятельность | От ста пятидесяти тысяч до двухсот пятидесяти тысяч рублей — размер штрафа | ч. 1 ст. 14.1.3 КоАП РФ |
| Управление домами без лицензии, если она обязательна | Должностное лицо такого юридического лица | Дисквалификация до трёх лет либо штраф в размере от пятидесяти тысяч до ста тысяч рублей | ч. 1 ст. 14.1.3 КоАП РФ |
| Нарушение правил предпринимательской деятельности по управлению домами | Организация, управляющая по договору управления | От ста пятидесяти тысяч до двухсот пятидесяти тысяч рублей — размер штрафа | ч. 1 ст. 7.23.3 КоАП РФ |
| Нарушение правил предпринимательской деятельности по управлению домами | Должностное лицо управляющей организации | Дисквалификация до трёх лет либо штраф в размере от пятидесяти тысяч до ста тысяч рублей | ч. 1 ст. 7.23.3 КоАП РФ |
| Отказ, уклонение от передачи технической документации либо нарушение порядка и сроков её передачи | Граждане, юридические и должностные лица | Штраф: гражданам — от двух тысяч до пяти тысяч рублей, должностным лицам — от тридцати тысяч до сорока тысяч рублей, юридическим лицам — от ста пятидесяти тысяч до двухсот тысяч рублей | ч. 1 ст. 7.23.2 КоАП РФ |
| То же повторно | Должностное лицо, ранее подвергнутое наказанию за аналогичное нарушение | Дисквалификация: минимум один год, максимум три года | ч. 2 ст. 7.23.2 КоАП РФ |
Лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, отвечают как юридические лица — примечания к ст. 7.23.3 КоАП РФ и ст. 14.1.3 КоАП РФ. Отдельного штрафа за незаключение застройщиком договора управления в срок закон не устанавливает.
адвокат · рег. № 78/8790
В делах о новостройках я чаще всего вижу одну и ту же картину: застройщик воспринимает договор управления как формальность к вводу дома и подписывает типовой текст с аффилированной организацией. Через несколько месяцев выясняется, что в договоре не описан состав общего имущества, не определён порядок контроля, а срок указан как у конкурсного договора.
Для застройщика я начинаю с проверки лицензии организации и обязательных условий договора, затем расписываю график: разрешение на ввод, подписание договора, внесение изменений в реестр лицензий, передача помещений по актам. Отдельно считаю, за какие помещения и с какой даты платит сам застройщик.
Для управляющей организации готовлю порядок передачи дома победителю конкурса: перечень документации, ключей и кодов доступа, сроки и акт передачи. Это снижает риск дела об административном правонарушении за уклонение от передачи.
Для компании — владельца помещения проверяю уведомление о результатах конкурса и условия договора, а при споре с управляющей организацией готовлю позицию по документам.
Путь дома от разрешения на ввод до договора с собственниками
Что собрать застройщику, управляющей организации и владельцу помещения
| Документ | Зачем | Кто подписывает, форма |
|---|---|---|
| Разрешение на ввод дома в эксплуатацию | От даты его получения считаются сроки договора застройщика и конкурса | Выдаёт уполномоченный орган застройщику |
| Договор управления | Определяет состав общего имущества, работы, услуги, цену и контроль — ч. 3 ст. 162 ЖК РФ | Застройщик и управляющая организация; письменная или электронная форма в системе |
| Сведения о лицензии и выписка из реестра лицензий | Подтверждают право организации управлять домом и дату начала исполнения договора — ч. 7 ст. 162 ЖК РФ | Орган, ведущий реестр лицензий субъекта Российской Федерации |
| Передаточные акты на помещения | Определяют, с какого момента платит покупатель, а за что платит застройщик — ч. 2 ст. 153 ЖК РФ | Застройщик и лицо, принявшее помещение |
| Уведомление о результатах конкурса | Содержит условия договора с отобранной организацией — ч. 13 ст. 161 ЖК РФ | Орган местного самоуправления |
| Акт передачи технической документации | Подтверждает передачу документации, ключей и кодов доступа — ч. 10 ст. 162 ЖК РФ | Прежняя и новая управляющие организации |
Сроки считаются от разрешения на ввод и от дня конкурса
| Действие | Срок | С какого дня | Норма |
|---|---|---|---|
| Договор застройщика с управляющей организацией | Не позднее чем через пять дней | Со дня получения разрешения на ввод | ч. 14 ст. 161 ЖК РФ |
| Действие договора застройщика | Не более чем три месяца | Начало срока норма не называет — его указывают в договоре | п. 3 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ |
| Извещение об открытом конкурсе | В течение двадцати дней | Со дня выдачи разрешения на ввод | ч. 13 ст. 161 ЖК РФ |
| Проведение конкурса | Не позднее чем в течение сорока дней | Со дня размещения извещения | ч. 13 ст. 161 ЖК РФ |
| Договор считается заключённым на условиях конкурса | Два месяца | Со дня проведения конкурса | ч. 13 ст. 161 ЖК РФ |
| Передача документации | Три рабочих дня | Со дня прекращения договора управления | ч. 10 ст. 162 ЖК РФ |
| Исковая давность | По спорам о плате за помещения и о передаче документации общий срок — три года, п. 1 ст. 196 ГК РФ; предельный срок — десять лет со дня нарушения права, п. 2 ст. 196 ГК РФ | Со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. Если законом не установлено иное. | п. 1 ст. 200 ГК РФ |
При исчислении срока периодом времени отсчёт ведут со дня, следующего за датой или событием, определяющими начало срока, — ст. 191 ГК РФ. Сроки конкурса по ч. 13 ст. 161 ЖК РФ действуют, кроме случая, предусмотренного законом о статусе столицы.
Как адвокат ведёт поручение компании
Что компания может сделать сама, а где нужна проверка документов
Правовая помощь компаниям и предпринимателям — кто отвечает за ваше поручение
№ 78/8790 · адвокат
Поручение ведёт адвокат Константин Александрович Вруцкий лично. При обращении обсуждаем задачу компании, необходимые действия и объём сопровождения, который будет закреплён в соглашении.
Адвокатская тайна действует с первого слова, ещё до заключения соглашения: сведения о компании, её сделках и контрагентах не могут быть раскрыты, а адвоката нельзя допросить о том, что он узнал от доверителя.
Ответы со ссылками на нормы
Это договор, по которому управляющая организация с лицензией управляет новым домом сразу после ввода, пока лица, принявшие помещения, не заключат договор с организацией, отобранной по конкурсу. Застройщик должен заключить его не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод — ч. 14 ст. 161 ЖК РФ.
Стороны — застройщик и управляющая организация, которой предоставлена лицензия. Договор заключается в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путём составления одного документа, подписанного сторонами — ч. 1 ст. 162 ЖК РФ. Условия одинаковы для всех собственников помещений — ч. 4 ст. 162 ЖК РФ.
Не более чем на три месяца — п. 3 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ. Срок от одного года до трёх лет относится к договору с организацией по итогам открытого конкурса — п. 2 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ.
За помещения, не переданные по передаточному акту, платит застройщик с момента выдачи разрешения на ввод — п. 7 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ. Лицо, принявшее помещение, платит с момента передачи — п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ.
Да: получатели помещений от застройщика обязаны заключить договор с отобранной организацией. Если в течение двух месяцев со дня проведения конкурса собственники не заключили договор, он считается заключённым на условиях, определённых конкурсом, — ч. 13 ст. 161 ЖК РФ.
С даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с заключением договора управления — ч. 7 ст. 162 ЖК РФ. Прежняя организация в течение трёх рабочих дней со дня прекращения договора передаёт ей документацию — ч. 10 ст. 162 ЖК РФ.
Собственники вправе в одностороннем порядке отказаться от него по истечении каждого последующего года со дня заключения, если до истечения срока договора общее собрание приняло решение о выборе или об изменении способа управления — ч. 8.1 ст. 162 ЖК РФ.
Договор управления без конкурса можно заключить, если конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся, — ч. 8 ст. 161 ЖК РФ, но не ранее чем через десять дней со дня размещения информации о результатах на официальном сайте, когда такой сайт определён Правительством Российской Федерации, — ч. 8.1 ст. 161 ЖК РФ. Если управляющая организация не определена, домом управляет организация с лицензией, определённая решением органа местного самоуправления, но не более одного года — ч. 17 ст. 161 ЖК РФ.
Где нужна помощь адвоката и что прочитать дальше по этому вопросу