Зачем регистрировать договор аренды

Если арендодатель и арендатор подписали договор, возникает понятный вопрос: зачем ещё его регистрировать? Причина связана с людьми и организациями, которые не являются сторонами этого соглашения. Для них договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключённым с момента регистрации. Это правило действует, если закон не устанавливает иного. Так п. 3 ст. 433 ГК РФ разграничивает заключение договора для третьих лиц и соглашение его участников.

Третьи лица — это те, кто не выступает арендатором или арендодателем по вашему договору. Когда значение аренды выходит за пределы отношений этих двух участников, становится существенным момент её регистрации. Если требуется установить, с какого момента договор считается заключённым для третьего лица, ориентиром служит регистрация, с учётом предусмотренных законом исключений. Именно на этот вопрос отвечает п. 3 ст. 433 ГК РФ.

Обязанность регистрировать аренду связана с предметом договора. Для аренды недвижимого имущества п. 2 ст. 609 ГК РФ предусматривает государственную регистрацию, допуская иные правила в законе. Значит, при решении вопроса о регистрации нужно исходить из того, что передаётся в аренду, и применимого к такой аренде правила. Распространять требование о регистрации недвижимости на любую аренду имущества было бы неверно.

Письменная форма и государственная регистрация не равнозначны. Вопрос о форме — это вопрос о том, как оформить соглашение сторон. Вопрос о регистрации касается отдельного требования к аренде недвижимости и момента заключения договора для третьих лиц. Для своего договора нужно различать обе задачи, даже если они возникают одновременно. Их правовая основа — ст. 609 и п. 3 ст. 433 ГК РФ.

Если срок аренды превышает год, договор должен быть письменным. Если хотя бы один участник — юридическое лицо, письменная форма требуется при любом сроке. Это условия именно для оформления договора по п. 1 ст. 609 ГК РФ. Нельзя переносить их без разграничения на регистрацию: ей посвящён другой пункт той же статьи, относящийся к недвижимому имуществу.

Например, участие организации в аренде означает, что соглашение оформляют письменно независимо от продолжительности аренды. Дальше вопрос о государственной регистрации решается с учётом того, арендуется ли недвижимость и действует ли установленное законом исключение. Так можно последовательно применить п. 1 и п. 2 ст. 609 ГК РФ, не смешивая требования к форме и регистрации.

Практический смысл регистрации для сторон — определить юридически значимый момент действия договора в отношении третьих лиц. Рассчитывая на такое значение аренды, нужно учитывать правило о моменте её регистрации. Подпись под договором отвечает за оформление соглашения, а для третьих лиц закон задаёт специальный ориентир в п. 3 ст. 433 ГК РФ. В этом и состоит ответ на вопрос, зачем регистрировать аренду недвижимости.