Зачем нужна кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость нужна для расчетов, которые законодательство связывает с оценкой недвижимости. Для владельца практический смысл этой величины прежде всего связан с налогообложением. Для того, кто пользуется государственным или муниципальным земельным участком на условиях аренды, она имеет значение при расчете арендной платы. Обе цели прямо названы в ч. 2 ст. 3 237-ФЗ. Поэтому ответ на вопрос, зачем нужна оценка, начинается с того, какой именно расчет касается вашей недвижимости.

Если вы собственник, различайте стоимость объекта и платеж, который рассчитывается для целей налогообложения. Кадастровая стоимость характеризует недвижимость: это результат её оценки. Смысл определения этой величины — получить стоимостной показатель для предусмотренных законодательством целей, в том числе налоговых. Называть её размером налога было бы неверно: в ст. 3 237-ФЗ речь идет именно об оценке объекта и назначении её результата.

Если вопрос касается аренды земли, имеет значение, кому принадлежит участок. Часть 2 ст. 3 237-ФЗ связывает кадастровую стоимость с расчетом платы за использование земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Эту цель нельзя без оговорок распространять на любую аренду недвижимости: закон здесь говорит об определенной категории земельных участков и об их использовании.

Сама кадастровая стоимость — результат оценки на определенную дату. Это помогает понять, что дает указанная величина: стоимостную характеристику конкретного объекта на момент, к которому относится оценка. Когда вы сопоставляете сведения о недвижимости, учитывайте эту дату вместе с размером стоимости. Определение, закрепленное в п. 2 ч. 1 ст. 3 237-ФЗ, прямо связывает результат с датой оценки.

Величину определяют с учетом ценообразующих факторов — обстоятельств, влияющих на цену недвижимости. Для оценки используют рыночную информацию, а также другие сведения, связанные с экономическими характеристиками использования объекта. Поэтому кадастровая стоимость отражает результат оценки с учетом такой информации. Основа её определения закреплена в ч. 1 и 2 ст. 3 237-ФЗ; оценка проводится по методическим указаниям о государственной кадастровой оценке.

Для единого недвижимого комплекса есть отдельное правило. Его кадастровая стоимость складывается из кадастровых стоимостей объединенных объектов. При этом учитывают, как они функционируют в составе комплекса. Если недвижимость объединена в такой комплекс, смысл общего показателя нужно рассматривать с учетом этой связи между объектами — п. 3 ч. 1 ст. 3 237-ФЗ.

Итак, для чего нужна кадастровая стоимость недвижимости в вашей ситуации, определяет цель её применения: налогообложение, расчет аренды публичной земли или иная предусмотренная законодательством цель. Перечень в ч. 2 ст. 3 237-ФЗ сформулирован со словами «в том числе». Это означает, что назначение кадастровой оценки шире двух названных случаев, но каждый конкретный способ её использования должен иметь основание в законодательстве.