Является ли предварительный договор договором покупки

Если вы подписали предварительный договор на покупку квартиры, его правовой результат — обязательство оформить основной договор. Стороны связывают себя договорённостью о будущей сделке: они должны заключить её на предусмотренных условиях. Поэтому на вопрос, является ли предварительный договор уже договором покупки, ответ отрицательный. Различие состоит в том, что именно стороны обязались сделать: заключить договор в будущем или оформить покупку сейчас. Такое назначение предварительного договора закреплено в п. 1 ст. 429 ГК РФ.

При подготовке к покупке посмотрите, можно ли из предварительного договора установить предмет будущей сделки — какую квартиру стороны намерены купить и продать. Условия должны позволять определить этот предмет. Кроме того, в предварительном договоре согласовывают те условия основного договора, относительно которых одна из сторон заявила о необходимости соглашения уже на этом этапе. Это позволяет заранее закрепить договорённости, с которыми стороны пойдут к заключению основной сделки. Требования к содержанию установлены п. 3 ст. 429 ГК РФ.

Проверьте и способ оформления договорённости. Предварительный договор заключают в форме, предусмотренной для основного. Если для основного договора форма не установлена, предварительный всё равно оформляют письменно. Нарушение правил о форме влечёт ничтожность предварительного договора: такая договорённость недействительна. Подписание документа имеет смысл именно с соблюдением требований к его оформлению, поскольку они относятся к действительности обязательства заключить будущую сделку — п. 2 ст. 429 ГК РФ.

Далее определите, когда должна состояться основная сделка. Стороны указывают этот срок в предварительном договоре. Если они его не определили, основной договор требуется заключить в течение года с момента заключения предварительного. Это срок для оформления будущего договора, а не подтверждение уже состоявшейся покупки. При обсуждении даты подписания ориентируйтесь на закреплённую договорённость либо на годичный срок, предусмотренный п. 4 ст. 429 ГК РФ.

Если другая сторона уклоняется от заключения основного договора, можно заявить требование о понуждении к его заключению. Для такого требования предусмотрены шесть месяцев с момента неисполнения обязанности заключить договор. Разногласия об условиях основного договора разрешает суд. В этом случае договор считается заключённым с момента вступления решения суда в законную силу либо с момента, указанного в решении. Это способ добиться заключения основной сделки при уклонении контрагента — п. 5 ст. 429 ГК РФ.

Наконец, учитывайте окончание срока: предварительная договорённость не сохраняет обязательства бесконечно. Если основной договор так и не оформлен и предложение заключить его другой стороне не направлено до окончания установленного срока, обязательства по предварительному договору прекращаются. Поэтому, когда покупка остаётся актуальной, вопрос о заключении основного договора нужно решать до истечения срока. Прекращение обязательств по предварительной договорённости регулирует п. 6 ст. 429 ГК РФ.