Является ли кредит под залог недвижимости ипотекой

Если вы получили кредит и передали недвижимость в залог для его обеспечения, отношения включают и кредит, и ипотеку. Слово «ипотека» здесь обозначает залог недвижимости. В разговоре так часто называют весь кредит, но для понимания своих обязательств полезно разделять долг и его обеспечение. Возможность обеспечить кредитный договор ипотекой прямо предусмотрена ст. 2 Закона № 102-ФЗ. Значит, ответ на вопрос определяется наличием залога недвижимости, обеспечивающего кредитное обязательство.

Покупка квартиры не является обязательной целью такого кредита. Ипотека может обеспечивать не только обязательство по кредитному договору, но и заём, а также другие обязательства. Среди них закон называет обязательства из купли-продажи, аренды, подряда и причинения вреда. Следовательно, деньги можно получить не для приобретения жилья, а залог недвижимости при этом будет ипотекой. Для соответствующего обязательства действует оговорка об исключениях, предусмотренных федеральным законом, — ст. 2 Закона № 102-ФЗ.

Что получает кредитор, когда недвижимость передают в залог? У него появляется право удовлетворить денежное требование за счёт стоимости этого имущества с преимуществом перед другими кредиторами залогодателя. Закон допускает исключения из такого преимущества. Кредитор, в пользу которого установлен залог, называется залогодержателем; собственник, предоставивший имущество в залог, — залогодателем. Именно такое содержание отношений закреплено в п. 1 ст. 1 Закона № 102-ФЗ. Для заёмщика это означает, что обеспечение связано со стоимостью конкретной недвижимости.

Передача недвижимости в ипотеку не требует передавать её кредитору для владения и пользования: эти права сохраняются у залогодателя. Поэтому выражение «квартира в залоге» не означает, что пользоваться ею теперь должен кредитор. Право кредитора получить удовлетворение из стоимости недвижимости и право залогодателя владеть и пользоваться ею существуют в рамках одного залогового отношения — п. 1 ст. 1 Закона № 102-ФЗ.

Недвижимость может принадлежать не заёмщику, а другому человеку. Закон разрешает выступать залогодателем третьему лицу, которое не участвует в обеспечиваемом обязательстве. Если собственник предоставляет свою недвижимость для обеспечения чужого кредита, он становится залогодателем; должником по кредитному обязательству остаётся заёмщик. При обсуждении условий нужно различать эти роли: предоставление имущества в залог и получение денег относятся к разным участникам такой конструкции — п. 1 ст. 1 Закона № 102-ФЗ.

Наконец, основанием ипотеки бывает как договор, так и федеральный закон при наступлении предусмотренных им обстоятельств. Для ипотеки в силу закона применяются правила о договорном залоге с установленными законом особенностями. Стороны также вправе заключить соглашение, регулирующее их отношения. Поэтому при определении основания залога недвижимости по кредиту различают договорную ипотеку и ипотеку в силу закона — п. 2 ст. 1 Закона № 102-ФЗ.