Сколько раз можно получать налоговый вычет при покупке жилья

Чтобы понять, сколько раз можно получить налоговый вычет, сначала разделите расходы на само жильё и расходы на проценты по кредиту. У них разные ограничения в ст. 220 НК РФ. Покупка следующей квартиры не создаёт автоматически новое право на всю сумму вычета. Вместе с тем уже начатое использование права не всегда заканчивается после первой покупки: для расходов на приобретение предусмотрена возможность учесть оставшуюся часть при покупке другого жилья.

По подп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ расходы на строительство или приобретение одного либо нескольких объектов учитываются в пределах 2 000 000 рублей. Это предел расходов, принимаемых к вычету, а не сумма денег, которую перечисляют покупателю. Сравнивать с этим пределом нужно именно расходы, уже учтённые для вычета. Вычет можно использовать для нескольких квартир, пока остаётся неиспользованная часть предела: проверьте размер расходов, уже принятых к вычету, и остаток для следующей покупки.

Если расходы на первую покупку были учтены в размере меньше предельной суммы, подп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ допускает использование остатка для следующего приобретения. Норма называет жилой дом, квартиру, комнату и доли в них, а также указанные в ней земельные участки. Здесь сохраняется общий предел: новая покупка позволяет использовать оставшуюся часть, но не увеличивает её. Выражение «получить вычет ещё раз» может описывать продолжение использования остатка, хотя юридически повторного предоставления полного вычета не происходит.

Когда предел уже использован полностью, расходы на очередное жильё не восстанавливают это право. Пункт 11 ст. 220 НК РФ запрещает повторное предоставление вычетов на приобретение и на проценты. Эту норму нужно читать вместе с правилом об остатке из п. 3: запрет повторного вычета не отменяет прямо разрешённого использования неиспользованной части. И наоборот, наличие новой квартиры не позволяет объявить использованный вычет новым. Для ответа о следующей покупке нужна история того, какие расходы были приняты раньше.

Есть ещё одно условие, которое влияет на расчёт остатка. Подпункт 1 п. 3 ст. 220 НК РФ связывает предельный размер с налоговым периодом, когда впервые возникло право на вычет, после предоставления которого остался переносимый остаток. Нельзя определять доступную сумму только по цене последнего приобретения и приведённому в статье пределу. Нужно учитывать, какой размер действовал при возникновении первоначального права. Само по себе намерение заявить расходы позднее не означает, что прежний предел можно заменить новым.

Для кредитных процентов действует самостоятельное правило п. 4 ст. 220 НК РФ. К вычету принимаются фактически уплаченные проценты по договору в пределах 3 000 000 рублей, причём только в отношении одного объекта недвижимости. Неиспользованную часть этого предела нельзя направить на проценты по другому жилью. Возможность учитывать расходы на несколько покупок из п. 3 не распространяется автоматически на кредитные проценты. Даже если при первой покупке предел по процентам не исчерпан, ограничение одним объектом сохраняет значение.

При этом не любой заём на жильё подходит под правило о процентах. Подпункт 4 п. 1 ст. 220 НК РФ говорит о целевых займах и кредитах, фактически использованных на перечисленные в нём строительство и приобретение, а также о предусмотренном этой нормой рефинансировании. Рефинансирование означает получение кредита для погашения прежнего кредита. При рефинансировании вычет по процентам продолжает относиться к тому же объекту недвижимости: смена кредитного договора не даёт нового предела вычета.

Если речь идёт о квартире в строящемся доме, нужно различать приобретение прав и возможность обратиться за вычетом. По подп. 2.1 п. 3 ст. 220 НК РФ право возникает при передаче и принятии объекта по подписанному передаточному акту либо иному документу о передаче. Заявить вычет по такой квартире можно после того, как право собственности на неё зарегистрировано. Эти условия определяют момент обращения, но не снимают ограничений по сумме и повторному предоставлению. Они не позволяют начать отсчёт права заново при регистрации очередной квартиры.

На вопрос о следующей покупке я прежде всего сопоставляю уже учтённые расходы с разрешённым остатком по п. 3 ст. 220 НК РФ. Отдельно выясняю, использовалось ли право на проценты и к какому объекту оно относилось по п. 4. Такое разделение помогает не смешивать две разные суммы. Остаток вычета на приобретение жилья можно использовать для новой покупки, а вычет по процентам — только для одного объекта; даже при полном использовании основного предела отдельно проверьте, заявляли ли вы раньше вычет по процентам.