Сколько налоговая вернёт за квартиру

Когда покупатель спрашивает, сколько вернет налоговая за покупку квартиры, он обычно хочет узнать сумму денег к возврату. Но ст. 220 НК РФ устанавливает прежде всего размер имущественного вычета: какие расходы и в каких пределах можно учесть. Вычет и возвращённый налог — разные величины. Обещать возврат в размере установленного предела расходов было бы неверно. Для денежного расчёта недостаточно знать только цену жилья: подготовьте сведения о доходах и удержанном НДФЛ и обратитесь в налоговую за расчётом суммы возврата с учётом ваших расходов.

Начать стоит с расходов непосредственно на приобретение квартиры. Подп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ позволяет учесть фактически потраченные средства, но ограничивает вычет суммой 2 000 000 рублей. Если собственные подтверждённые расходы меньше этого предела, основанием для вычета служит их фактический размер. Если больше — превышение не увеличивает установленный предел. Ориентироваться только на сумму в договоре недостаточно: расходы должны быть произведены самим налогоплательщиком и подтверждены документами. Это помогает отделить стоимость сделки от суммы, которую можно заявить к вычету.

Имеет значение и прежнее использование права. По подп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ неиспользованный остаток вычета на приобретение может учитываться при последующей покупке жилья до полного использования. При покупке другой квартиры можно использовать только оставшуюся часть вычета. Пункт 11 той же статьи запрещает повторное предоставление вычетов. При расчёте нужно сопоставить уже использованную сумму с остатком права, а не считать каждую сделку самостоятельным основанием для нового полного вычета.

Для переносимого остатка закон содержит ещё одно условие. Предельный размер определяется по тому налоговому периоду, когда впервые возникло право на вычет, после использования которого остался остаток. Это правило закреплено в подп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ. Если вычет уже заявлялся, расчёт по новой квартире следует начинать с истории его использования. Без неё нельзя уверенно определить доступную сумму расходов, даже когда цена новой покупки известна и все платежи подтверждены.

Проценты по целевому кредиту учитываются отдельно от расходов на покупку. Согласно п. 4 ст. 220 НК РФ вычет связан с фактически уплаченными процентами и ограничен суммой 3 000 000 рублей. Общая сумма будущих процентов из графика платежей не равна уже понесённым расходам. Для подтверждения нужны кредитный договор и документы об уплате процентов, а также документы о праве на вычет. Закон связывает этот вычет только с одним объектом недвижимости. Правила переноса остатка расходов на покупку нельзя автоматически распространять на проценты.

Источники оплаты тоже влияют на расчёт. Пункт 5 ст. 220 НК РФ исключает расходы в части, покрытой работодателем или другими лицами, материнским капиталом либо указанными в норме бюджетными выплатами. Это означает, что полную цену квартиры нельзя без разбора включать в вычет, если её оплачивали из разных источников. Та же норма исключает вычет при купле-продаже между взаимозависимыми физическими лицами. В таком случае вопрос касается самого права на вычет, а не только его максимального размера.

Для квартиры в строящемся доме важна последовательность оформления. По подп. 2.1 п. 3 ст. 220 НК РФ право возникает с передачей квартиры застройщиком и её принятием по подписанному документу. Покупатель такой квартиры может заявить вычет после того, как его право собственности зарегистрировано государством. Если жильё оплачено, но ещё не передано, дождитесь передачи и зарегистрируйте право собственности, затем обращайтесь за вычетом. Договор участия в долевом строительстве и документ о передаче предусмотрены среди подтверждений в подп. 6 п. 3 этой статьи.

При совместной покупке супругами подп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ предусматривает заявление о распределении понесённых расходов. Распределять можно фактические расходы с учётом ограничений статьи. Если жильё приобретается родителями за собственные средства в собственность детей до 18 лет, право родителей на вычет предусмотрено п. 6 ст. 220 НК РФ; предел расходов при этом сохраняется. И в семейной покупке, и при оформлении на ребёнка расчёт должен опираться на подтверждённую оплату. Чтобы определить, сколько вернут НДФЛ с покупки квартиры, сначала устанавливают доступный вычет по этим правилам, а затем рассчитывают сам возвращаемый налог. Подменять второй расчёт суммой расходов нельзя.