Обязательно ли регистрировать право собственности на квартиру в Росреестре

Если вы решаете, обязательно ли оформлять право собственности на квартиру, исходите из общего правила: такое право подлежит государственной регистрации. Она относится к юридическому оформлению принадлежности недвижимости конкретному лицу. Поэтому вопрос о регистрации касается не только описания жилья, но и подтверждения того, кому оно принадлежит. Право собственности прямо названо среди прав, которые регистрируются, — ч. 6 ст. 1 Закона № 218-ФЗ.

Результат регистрации — запись о праве в Едином государственном реестре недвижимости, сокращённо ЕГРН. В нём содержатся сведения об объектах, зарегистрированных правах, основаниях их возникновения и правообладателях. Когда речь идёт о вашей квартире, значение имеет не просто её присутствие в реестре, а запись, которая отражает право на неё. Состав сведений реестра и способ регистрации определены ч. 2 и 4 ст. 1 Закона № 218-ФЗ.

Квартиру могут учитывать как объект недвижимости: фиксировать сведения, позволяющие отличить её от других помещений. Это кадастровый учёт. Регистрация права решает другой вопрос — признаёт и подтверждает возникновение, изменение, переход или прекращение права определённого лица. Если вы видите сведения о квартире, различайте описание помещения и сведения о его собственнике. Учёт объекта предусмотрен ч. 7, а значение регистрации прав раскрыто в ч. 3 ст. 1 Закона № 218-ФЗ.

Для подтверждения зарегистрированного права собственности решающей является государственная регистрация в ЕГРН. Закон придаёт ей значение единственного доказательства существования зарегистрированного права. Это помогает понять, зачем нужна запись о собственнике: она подтверждает юридическую принадлежность квартиры, а не только факт существования помещения. Такое доказательственное значение закреплено в ч. 5 ст. 1 Закона № 218-ФЗ; речь здесь именно о зарегистрированном праве на недвижимость.

Если квартиру передают другому лицу, регистрация затрагивает переход права. По общему правилу зарегистрировать переход можно при наличии государственной регистрации права на этот объект в ЕГРН; федеральный закон может устанавливать исключения. Поэтому при оформлении перехода собственности имеет значение, зарегистрировано ли право на квартиру. То же условие касается регистрации ограничения права, обременения объекта или сделки с ним — ч. 4 ст. 1 Закона № 218-ФЗ.

Если возник спор о том, кому принадлежит квартира, зарегистрированное право оспаривается только в судебном порядке. Запись в ЕГРН имеет доказательственную силу, но допускает судебное оспаривание. Для собственника это означает, что регистрация подтверждает его право, а спор с человеком, который это право отрицает, разрешается через суд. Правило о порядке оспаривания закреплено в ч. 5 ст. 1 Закона № 218-ФЗ.