Обязательно ли межевание земельного участка

Решать, обязательно ли делать межевание земельного участка, нужно с учётом цели обращения за учётом или регистрацией. Статья 26 О государственной регистрации недвижимости перечисляет основания, по которым эти действия приостанавливаются. Из приведённых положений не следует, что любой владелец обязан проводить работы независимо от состояния сведений об участке. Зато они прямо показывают, когда отсутствие границ или ошибки в их описании становятся препятствием для оформления недвижимости.

Межевание связано с определением местоположения границ земельного участка. Для рассматриваемого вопроса существенны сведения в Едином государственном реестре недвижимости — ЕГРН. Само представление владельца о том, где заканчивается его земля, не заменяет таких сведений. При решении вопроса, нужно ли устанавливать границы, недостаточно учитывать лишь использование участка и понятность его пределов на местности. Нужно учитывать, отражено ли их местоположение в реестре.

Прямое последствие отсутствия этих сведений закреплено в п. 21.2 ч. 1 ст. 26. Если подано заявление о кадастровом учёте или регистрации прав на расположенное на земле здание, сооружение либо объект незавершённого строительства, отсутствие границ участка в ЕГРН ведёт к приостановлению. Кадастровый учёт здесь означает внесение сведений об объекте, а регистрация прав касается оформления прав на него. Препятствие относится к обоим видам действий, названным в норме. Речь идёт именно об участке, на котором находится оформляемый объект.

У этого основания есть конкретное исключение: заявление связано с прекращением существования здания, сооружения или объекта незавершённого строительства. В таком случае п. 21.2 не позволяет приостановить процедуру именно из-за отсутствия сведений о границах земли. Это исключение нельзя переносить на оформление существующего объекта. Нельзя и делать обратный вывод, будто оно снимает любые другие основания для приостановления, перечисленные в ст. 26.

Обязательно ли межевание дачного участка или участка в СНТ, по приведённой норме решается через ту же связь между землёй и оформляемым объектом. В п. 21.2 не названо отдельное освобождение для таких участков. Если требуется учёт или регистрация расположенного на них здания, существенны сведения о местоположении границ в ЕГРН. Одно лишь обозначение участка как дачного не устраняет это условие. Вместе с тем эта норма не превращает членство в СНТ в самостоятельное основание для обязательных работ.

Наличие межевого плана тоже не означает, что вопрос с границами уже решён. По п. 19.1 ч. 1 ст. 26 основанием для приостановления служит несоответствие результатов определения координат требованиям к точности и методам их определения. Координаты описывают положение характерных точек границы. Если результат работ этим требованиям не отвечает, сам факт подготовки плана не устраняет препятствие. Кадастровое межевание имеет значение как надлежащее описание участка, пригодное для учёта, а не просто как выполненная работа.

Другой случай касается пересечения с соседней землёй: он предусмотрен п. 20 ч. 1 ст. 26. Если заявленные границы заходят за границы другого участка, уже отражённые в ЕГРН, это может остановить учёт или регистрацию. При обнаружении пересечения проверьте, применимо ли к вашему случаю одно из предусмотренных исключений. При проведении межевания учитывайте сведения о другом участке. Нужно соотнести описание своей земли с тем, что уже внесено в реестр.

Согласование местоположения границ также имеет самостоятельное значение. Пункт 25 ч. 1 ст. 26 связывает приостановление с нарушением порядка согласования либо с тем, что границы по закону не считаются согласованными. При этом в самом пункте названы исключения, связанные с разрешением земельного спора и комплексными кадастровыми работами. Установить границы только по желаемому владельцем расположению недостаточно: для учёта существенно и соблюдение порядка их согласования.

Наконец, уточнение границ не даёт права произвольно менять площадь. Пункты 31 и 32 ч. 1 ст. 26 связывают приостановление с основаниями изменения описания участка и с превышением допустимого увеличения площади при уточнении. Ответ на вопрос, надо ли проводить межевание, включает две разные задачи: выяснить, мешает ли отсутствие границ предполагаемому оформлению, и оценить, соответствует ли подготовленное описание требованиям закона. Если границы участка уже описаны в ЕГРН, повторять межевание для устранения препятствия по п. 21.2 не требуется: проверьте наличие сведений о границах в реестре.