О чём постановление Пленума ВАС № 73 об аренде

Если спор касается продления договора, сначала нужно определить, какое имущество передано в аренду. Для государственного и муниципального имущества имеет значение обязательность торгов. Когда закон требует их проведения, заключение договора на новый срок без торгов влечёт его ничтожность: такой договор недействителен. Это относится и к соглашению о продлении. Согласие арендодателя продолжить отношения не устраняет это последствие — ст. 1 постановления № 73.

При этом новый срок и неопределённый срок — разные ситуации. Для договора аренды государственного или муниципального имущества, заключённого до вступления в силу закона об обязательных торгах, предусмотрена возможность возобновления на неопределённый срок. Поэтому при оценке продолжения аренды нужно сопоставить дату заключения договора с моментом введения обязательных торгов. Практический вопрос здесь состоит в том, можно ли продолжить прежнюю аренду по этому правилу или стороны оформляют договор на новый срок — ст. 1.

Если арендатор хочет остаться в помещении после окончания договора, значение имеет исполнение его обязанностей. При надлежащем исполнении он пользуется преимуществом перед другими претендентами при прочих равных условиях, если закон или договор не предусматривают иное. Такое преимущество касается заключения договора на новый срок. Оно не означает, что арендатор может потребовать продолжения аренды на любых предложенных им условиях. Для оценки своего положения нужно учитывать и условия договора, и то, как исполнялись обязательства — ст. 2.

Окончание прежней аренды ещё позволяет поставить вопрос о преимущественном праве. Оно предусмотрено также для арендатора, чей договор прекратился в течение года до заключения договора с другим лицом либо проведения торгов. Условие — письменное уведомление арендодателя о желании заключить новый договор в установленном порядке. Здесь существенны содержание уведомления и последовательность событий: прекращение прежнего договора, выражение желания продолжить аренду, заключение договора с другим лицом или торги. Эти обстоятельства помогают понять, относится ли ситуация к разъяснению о бывшем арендаторе — ст. 2.

При аренде недвижимости с выкупом возникает другой вопрос: до какого момента платить за пользование имуществом. Обязательство вносить арендную плату прекращается после уплаты всей выкупной цены, если закон или соглашение сторон не предусматривают другого правила. Поэтому нужно сопоставить условия о выкупе с подтверждением полной оплаты. Переход права собственности рассматривается отдельно от прекращения арендных платежей; смешивать эти два вопроса при расчёте требований не стоит. Для земельного участка предусмотрено отдельное правило о прекращении платы, поэтому общее разъяснение о полной выкупной цене нельзя автоматически переносить на аренду земли — ст. 8.