Нужно ли регистрировать договор долевого участия в Росреестре после подписания

Регистрация договора долевого участия нужна даже тогда, когда застройщик и участник уже согласовали текст и поставили подписи. В ч. 3 ст. 4 214-ФЗ о долевом строительстве соединены три требования: письменная форма, государственная регистрация и правило о моменте заключения договора. Подписание относится к оформлению документа. Заключённым же договор по общему правилу становится при регистрации. Ограничиться подписанием договора и оставить его у себя недостаточно: после подписания договор нужно зарегистрировать в Росреестре.

Для участника долевого строительства это различие имеет практический смысл. В ч. 1 ст. 4 описан обмен обязательствами: застройщик должен построить объект и передать его при предусмотренных законом условиях, а участник — уплатить цену и принять объект. Но сам перечень обязательств в подписанном документе не заменяет правила о заключении договора. Если стороны записали, что именно они собираются исполнить, это не позволяет считать регистрацию необязательной. Чтобы определить, заключён ли договор, нужно учитывать не только содержание обещаний, но и требование ч. 3 той же статьи.

Статья 17 закона о долевом строительстве отдельно подтверждает обязательность государственной регистрации такого договора. Она отсылает к порядку, установленному законом о государственной регистрации недвижимости. Это означает, что требование зарегистрировать договор прямо закреплено в законе, а не появляется лишь по желанию одной из сторон. Участник и застройщик обязаны зарегистрировать договор, даже если оба согласны ограничиться подписями. Если вам объясняют, что регистрация нужна только для удобства хранения сведений, такое объяснение не отражает её значения для момента заключения договора.

Фраза «если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом» в ч. 3 ст. 4 сохраняет возможность исключений, установленных самим законом. Её нельзя понимать как разрешение сторонам произвольно выбрать другой момент заключения договора. Для обычной ситуации, когда договор только подписан и вопрос состоит в необходимости следующего действия, действует правило о государственной регистрации. Сам факт согласования всех условий не даёт основания пропустить её. Иначе смешиваются два разных вопроса: договорились ли стороны о содержании документа и выполнено ли законодательное требование к заключению договора.

Электронный договор участия в долевом строительстве также предусмотрен ч. 3 ст. 4. Закон допускает электронный документ с усиленной квалифицированной электронной подписью. Это способ подписания, прямо названный в норме. Однако разрешение использовать электронный документ не сопровождается отменой регистрации. При электронном оформлении нужно различать подписание файла и государственную регистрацию договора. Если вам сообщили, что документ подписан электронной подписью, уточните у застройщика, зарегистрирован ли договор в Росреестре, и запросите подтверждение регистрации.

Есть и самостоятельный вопрос о содержании договора. Часть 4 ст. 4 требует включить в него, в частности, срок передачи объекта, цену, сроки и порядок её уплаты, гарантийный срок и условие привлечения денежных средств участников. Часть 5 этой статьи связывает отсутствие предусмотренных ею условий с тем, что договор считается незаключённым. Проверка подписанного текста имеет собственную задачу: выяснить, согласованы ли обязательные условия. Нельзя свести всё к наличию подписей, но нельзя и считать требование регистрации заменой проверки содержания. Закон предъявляет требования и к оформлению, и к условиям договора.

Если речь идёт об индивидуальном жилом доме в границах малоэтажного жилого комплекса, ст. 4 содержит дополнительные требования. В ч. 4.2 названы сведения о доме и земельном участке, а также условия о сроке передачи и цене. Часть 4.5 связывает передачу дома с завершением строительства общего имущества и другими указанными в ней условиями. Эти особенности касаются содержания и исполнения такого договора. Они не дают основания считать, что подписанный договор о доме можно оставить без государственной регистрации: общее правило ч. 3 ст. 4 сохраняет своё значение.

Наконец, ст. 17 охватывает не только первоначальный договор, но и соглашение, на основании которого участник уступает права требования. Уступка означает передачу прав требования по договору другому лицу. Если вместо заключения договора с застройщиком оформляется такая передача, вопрос регистрации тоже нельзя решать одним указанием на подписи сторон. Закон прямо называет соглашение об уступке среди документов, подлежащих государственной регистрации. Для вашего вопроса главный вывод остаётся конкретным: после подписания договора долевого участия нужно обеспечить его регистрацию, а при оценке того, заключён ли он, ориентироваться на правило ч. 3 ст. 4.