Нужно ли нотариально удостоверять договор купли-продажи доли в общей собственности

Если вы продаёте принадлежащую вам долю в квартире или другой недвижимости, исходите из нотариальной формы договора. Это правило касается отчуждения доли — передачи права на неё другому лицу, в том числе при продаже. Для договора купли-продажи доли через нотариуса основанием служит ч. 1.1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ. Покупатель приобретает долю в праве общей собственности, и именно с таким предметом сделки связано требование об удостоверении.

Если недвижимость решили продать целиком все её сособственники, посмотрите, как оформляется продажа. Когда каждый участник отчуждает свою долю в рамках одной сделки, действует исключение: обязательное нотариальное удостоверение по п. 1 ч. 1.1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ не требуется. Условия здесь соединены: участвуют все владельцы долей, и сделка у них одна. Продажа доли только одним владельцем при сохранении долей остальных под это исключение не подходит.

При продаже своей доли другому сособственнику также ориентируйтесь на общее правило о нотариусе. Покупка доли человеком, который уже участвует в долевой собственности, не относится к исключению о продаже всеми участниками своих долей по одной сделке. Для выбора формы договора имеет значение состав продавцов и содержание сделки, а не только то, кем приходится покупатель остальным владельцам. Основание — ч. 1.1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ.

Есть и специальные случаи освобождения от нотариальной формы. К ним относятся сделки с долями при заключении договора о переходе права на жилое помещение по Закону «О статусе столицы Российской Федерации», а также отчуждение долей в связи с изъятием недвижимости для государственных или муниципальных нужд. Эти исключения предусмотрены п. 4 и 6 ч. 1.1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ и привязаны к определённому основанию передачи имущества.

Если ваша продажа допускает простую письменную форму и покупатель не является сособственником, подготовьте подтверждение соблюдения преимущественного права покупки. Так называется право остальных участников купить продаваемую долю прежде постороннего покупателя. К заявлению о государственной регистрации приложите документы о письменном извещении остальных владельцев с ценой и другими условиями продажи либо об их отказе от покупки. При оформленных отказах регистрация проводится независимо от времени после извещения; подтверждать само извещение тогда не требуется — ч. 4 ст. 42 Закона № 218-ФЗ.

Когда участников больше двадцати, продавец может воспользоваться извещением на официальном сайте вместо письменного уведомления каждого. Для долей в жилых помещениях этот способ не применяется. Если он подходит для вашей недвижимости, укажите в заявлении о регистрации, что участников уведомили таким способом. Правила содержатся в ч. 4.1 и 4.2 ст. 42 Закона № 218-ФЗ.