На какой срок можно арендовать земельный участок и сколько это стоит

Прежде чем обсуждать, какой срок аренды земельного участка выбрать, нужно выяснить, кому принадлежит земля. Статья 39.8 ЗК РФ регулирует договоры в отношении государственной и муниципальной собственности. Переносить установленные ею сроки на любой частный участок нельзя. Общее правило о цене содержится в ст. 22 ЗК РФ: её определяет договор, причём размер платы относится к существенным условиям. Поэтому вопрос о стоимости решают через условия конкретной аренды, а для публичной земли — ещё и через специальные правила расчёта.

Для строительства или реконструкции зданий и сооружений подп. 1 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ предусматривает от трёх до десяти лет. Однако это правило содержит исключения. В частности, гражданину землю для индивидуального жилищного строительства предоставляют на двадцать лет. Такой же срок установлен для его личного подсобного хозяйства в границах населённого пункта. Основание — подп. 3 того же пункта; распространять этот срок на любую хозяйственную деятельность нельзя.

Для сельскохозяйственного производства предусмотрен диапазон от трёх до сорока девяти лет. Его устанавливает подп. 11 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ. Если же гражданин берёт участок для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных или огородничества, действует другое ограничение: не более пяти лет по подп. 12. Даже близкие по бытовому смыслу цели использования земли могут приводить к разным условиям договора.

Срок до сорока девяти лет предусмотрен для размещения линейных объектов по подп. 2 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ. Такой же верхний предел указан в подп. 17 для собственника расположенного на участке здания, сооружения или помещений в них, а также для иных случаев, не охваченных этим пунктом. При аренде без торгов срок в этих пределах выбирает арендатор, кроме случаев заключения договора с единственным заявителем или участником аукциона.

Участок с незавершённым строительством для завершения объекта обычно предоставляют на срок до трёх лет по подп. 6 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ. В этой норме есть специальная оговорка для приобретения объекта на публичных торгах после его изъятия в связи с прекращением аренды земли. Если землю получает арендатор государственного или муниципального здания, срок связан с арендой самого здания: это отдельный случай подп. 21.

При аукционе для строительства действует п. 9 ст. 39.8 ЗК РФ. Срок договора вдвое превышает установленное уполномоченным федеральным органом время для изысканий, проектирования и строительства. При нескольких предусмотренных зданиях или сооружениях берут наибольший соответствующий срок. Поэтому применять к такому аукциону только общий диапазон для строительства было бы неверно: способ предоставления участка тоже влияет на продолжительность аренды.

Без торгов арендатор выбирает срок в пределах ограничений п. 8 — таково правило п. 12 ст. 39.8 ЗК РФ. Оно не охватывает перечисленные там случаи заключения договора с единственным заявителем или участником аукциона. Свобода выбора здесь ограничена законом: одного желания арендовать землю подольше недостаточно. При этом п. 15 той же статьи не даёт арендатору преимущественного права заключить договор на новый срок без торгов.

Чтобы понять, сколько стоит аренда государственного или муниципального земельного участка, сначала определяют, предоставляется ли он на аукционе. По п. 2 ст. 39.7 ЗК РФ результат аукциона определяет ежегодную плату либо первый арендный платёж. Для названных в этом пункте случаев с единственным заявителем или участником применяется начальная цена предмета аукциона. Это разные основания установления суммы, которые нельзя смешивать при оценке предложения.

При предоставлении без торгов порядок определения платы распределён по уровням собственности: для федеральной земли его устанавливает Правительство Российской Федерации, для региональной и земли с неразграниченной государственной собственностью — орган власти субъекта, для муниципальной — местное самоуправление. Это п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ. По п. 7 расчёт основывается на кадастровой стоимости, то есть стоимости участка, используемой в предусмотренном законом расчёте. В самом пункте оговорены исключения, включая аукцион и специальный случай объекта культурного наследия.

Есть и ограничения цены для отдельных арендаторов. Например, п. 5 ст. 39.7 ЗК РФ предусматривает плату не выше земельного налога для граждан с правом первоочередного или внеочередного приобретения участка по федеральным или региональным законам. Это не общая льгота для любого желающего арендовать землю. Без сведений о собственнике, цели использования, основании предоставления и применимом расчёте назвать сумму нельзя. Сопоставлять предложения нужно по сроку и по тому, какую именно плату закрепляет договор.