Можно ли заключить договор аренды с несовершеннолетним

Заключать договор аренды с несовершеннолетним можно, но сначала нужно определить, кто будет совершать сделку. Если ребёнку ещё нет четырнадцати лет, договор от его имени заключает родитель, усыновитель или опекун. Участие такого представителя означает, что он действует за ребёнка, а не просто разрешает ребёнку подписать договор. Это правило закреплено в п. 1 ст. 28 ГК РФ.

Для подростка от четырнадцати до восемнадцати лет порядок другой: сделку совершает он, а законный представитель даёт письменное согласие. Законными представителями в этом возрасте выступают родители, усыновители или попечитель. При подготовке аренды нужно учитывать именно письменную форму согласия: устная договорённость с родителем не отвечает этому требованию п. 1 ст. 26 ГК РФ.

Если подросток уже заключил договор без предварительного согласия, можно получить последующее письменное одобрение родителей, усыновителей или попечителя. Письменное одобрение представителем уже заключённой аренды позволяет признать эту сделку действительной. Поэтому отсутствие согласия в момент заключения договора ещё позволяет оформить участие представителя позднее тем способом, который прямо предусмотрен п. 1 ст. 26 ГК РФ.

Нужно ли согласие, если подросток платит за аренду из своего заработка или стипендии? Несовершеннолетние от четырнадцати до восемнадцати лет вправе самостоятельно распоряжаться этими и иными доходами. При выборе порядка заключения договора нужно различать распоряжение собственным доходом и принятие обязательств по аренде. Если сделка выходит за пределы самостоятельных прав подростка, применяется письменное согласие представителя по п. 1 и 2 ст. 26 ГК РФ.

Для детей от шести до четырнадцати лет тоже есть исключения: они вправе совершать мелкие бытовые сделки и распоряжаться средствами, которые представитель предоставил для определённой цели или свободного распоряжения. Средства может предоставить и третье лицо с согласия представителя. Возможность ребёнка заключить конкретную сделку самостоятельно соотносится с этими условиями; общее правило о совершении сделок от его имени остаётся в п. 1 и 2 ст. 28 ГК РФ.

Кто отвечает по договору, если арендные обязательства нарушены? Подросток от четырнадцати до восемнадцати лет самостоятельно несёт имущественную ответственность по сделкам, которые совершены по правилам о согласии представителя или о самостоятельных сделках. Письменное согласие родителя не переносит на него эту ответственность: она возлагается на несовершеннолетнего п. 3 ст. 26 ГК РФ.

Для ребёнка младше четырнадцати лет последствия иные. Имущественную ответственность по его сделкам, включая разрешённые самостоятельные сделки, несут родители, усыновители или опекуны. Они освобождаются от неё, если докажут, что обязательство нарушено не по их вине. Это условие нужно учитывать другой стороне аренды при определении того, кто отвечает за нарушение договора, — п. 3 ст. 28 ГК РФ.