Можно ли взять кредит под залог ипотечной квартиры

Квартиру, которая уже в ипотеке, можно передать в залог для обеспечения нового кредита. Такая сделка называется последующей ипотекой: прежний залог продолжает действовать, а недвижимость обеспечивает ещё одно обязательство. Возможность использовать квартиру повторно предусмотрена п. 1 ст. 43 102-ФЗ об ипотеке. Для собственника это означает, что наличие действующей ипотеки не закрывает возможность нового залога, но требует учесть правила следующей сделки.

Начните с условий действующего договора об ипотеке. Найдите положения о последующем залоге: допускается ли он, есть ли запрет, какие требования предъявляются к новой сделке. Если действующих договоров несколько, нужно учесть каждый из них. По п. 2 ст. 43 102-ФЗ об ипотеке повторный залог допустим при отсутствии запрета в предшествующих договорах, действие которых ещё не прекратилось. Если договор разрешает его с условиями, заключать следующий нужно с их соблюдением.

Новый залогодержатель может быть как прежним, так и другим: обращаться только к участнику первого договора закон не обязывает. Более того, квартира может обеспечивать другое обязательство того же должника или иного должника. Эти варианты разрешены п. 1 ст. 43 102-ФЗ об ипотеке. Но на вопрос, дают ли кредит под такой залог, нужно различать допустимость обеспечения и решение о выдаче денег: разрешение повторно заложить квартиру не означает обязанности кредитора предоставить кредит.

Если новый договор заключают те же лица, что и прежний, действует особое правило. Пункты 2 и 3 статьи о договорных ограничениях последующей ипотеки и последствиях их нарушения к такой сделке не применяются — п. 4 ст. 43 102-ФЗ об ипотеке. Здесь нужно сопоставить состав сторон обоих договоров. Совпадение только залогодержателя ещё не означает, что все стороны остались теми же.

Передавать ипотечную квартиру в новый залог вопреки договорному запрету рискованно. Залогодержатель по первому договору вправе потребовать в суде признания следующего договора недействительным. Если запрета нет, но нарушены согласованные условия повторной ипотеки, требования следующего залогодержателя удовлетворяются лишь в пределах, совместимых с прежними условиями. Такие последствия предусмотрены п. 3 ст. 43 102-ФЗ об ипотеке и существенны для согласования нового обеспечения.

Очередность залогодержателей определяют по сведениям Единого государственного реестра недвижимости о регистрации ипотеки — п. 1 ст. 43 102-ФЗ об ипотеке. При обсуждении нового кредита учитывайте, что у квартиры уже есть предшествующий залог. Также проверьте проект нового договора: предусматривать составление и выдачу закладной при последующей ипотеке запрещено п. 5 той же статьи. Это ограничение нужно учитывать и при совпадении сторон обоих договоров.