Можно ли взять кредит под залог доли в недвижимости

Если вам принадлежит доля в праве на общую недвижимость, вы можете использовать её как залог по кредиту. Согласовывать залог своей доли с остальными владельцами не требуется. Это прямо разрешено участнику общей долевой собственности в п. 2 ст. 7 Закона № 102-ФЗ. Предметом такого залога будет ваша доля в праве на общее имущество: разрешение касается именно того, чем владеете вы.

Для ответа на вопрос о согласии нужно различать долевую и совместную собственность. При долевой собственности доли участников определены. При совместной имущество тоже принадлежит нескольким людям, но доля каждого в праве собственности не определена. Во втором случае ипотеку общего имущества можно установить с согласия всех владельцев — п. 1 ст. 7 Закона № 102-ФЗ. Правило о свободном залоге своей доли относится к долевой собственности.

Поэтому при обсуждении кредита исходите из вида собственности на недвижимость. Если речь идёт о вашей определённой доле, возражение другого совладельца не делает его согласие обязательным. Если же имущество общее совместное, нельзя использовать правило о долевой собственности, чтобы обойти согласие остальных. Различие этих случаев закреплено в п. 1 и 2 ст. 7 Закона № 102-ФЗ.

Когда согласие требуется для ипотеки совместного имущества, оно должно исходить от всех собственников. По общему правилу его дают письменно; исключение возможно, если федеральный закон устанавливает иной порядок. Устную договорённость между владельцами не стоит принимать за письменное согласие на залог: форма согласия прямо указана в п. 1 ст. 7 Закона № 102-ФЗ.

Залог доли связан и с риском её продажи при обращении взыскания по требованию залогодержателя — того, в чью пользу установлен залог. Для такой продажи п. 2 ст. 7 Закона № 102-ФЗ предусматривает применение правил о преимущественном праве покупки остальных собственников и об обращении взыскания на долю. Для владельца это означает, что вопрос затрагивает не только получение кредита, но и возможную последующую продажу заложенной доли.

Не нужно смешивать согласие на первоначальный залог и права других владельцев при продаже доли в ходе взыскания. Участник долевой собственности вправе заложить свою долю без их согласия. При последующей продаже уже учитывается преимущественное право покупки, о котором говорит п. 2 ст. 7 Закона № 102-ФЗ. Это разные этапы и разные правила участия совладельцев.

Отдельная ситуация касается жилья, приобретённого, построенного или реконструированного с использованием материнского капитала и остающегося в залоге. Для его оформления в общую собственность получателя сертификата и (или) его супруга и детей согласие залогодержателя не требуется до погашения записи об ипотеке — п. 3 ст. 7 Закона № 102-ФЗ. Это правило относится к оформлению общей собственности на уже заложенное жильё. Его следует отличать от залога принадлежащей вам доли для получения кредита.