Можно ли вернуть деньги за квартиру

Ответ на вопрос, вернут ли деньги за квартиру, начинается с причины спора. Покупатель может быть недоволен состоянием жилья или обнаружить, что на него имеют права другие лица. Для этих случаев предусмотрены разные основания требований: качество регулирует ст. 475 ГК РФ, а обязанность передать имущество свободным от чужих прав — ст. 460 ГК РФ. Смешивать эти основания не стоит: неисправность и чужое право подтверждаются разными сведениями и по-разному влияют на выбор требования.

При недостатках квартиры нужно определить, насколько серьёзно нарушены требования к качеству. Пункт 2 ст. 475 ГК РФ связывает возможность отказаться от исполнения договора и потребовать уплаченную сумму именно с существенным нарушением. Речь идёт не просто о том, что квартира не понравилась после покупки. Значение имеют свойства обнаруженного недостатка, возможность его устранить, необходимые расходы и затраты времени. Поэтому описание проблемы должно объяснять, что именно не соответствует качеству и почему покупатель считает нарушение существенным.

Закон относит к существенным нарушениям, в частности, неустранимые недостатки. Сюда же относятся дефекты, исправление которых невозможно без несоразмерных расходов или затрат времени. Отдельно названы недостатки, обнаруживаемые неоднократно, и те, которые вновь появляются после устранения. Это разные ситуации: в одной исправление невозможно, в другой оно чрезмерно затратно, в третьей уже проведённое исправление не избавляет от проблемы. Для требования о возврате денег полезно точно обозначить, какой из этих признаков относится к состоянию квартиры.

Само наличие расходов на исправление ещё не равно существенному нарушению. Статья 475 ГК РФ различает обычные последствия передачи некачественного имущества и последствия существенных недостатков. Если продавец не оговорил недостатки, пункт 1 позволяет покупателю выбрать соразмерное уменьшение цены, устранение дефектов без оплаты либо возмещение собственных расходов на их устранение. Эти способы дают возможность сохранить покупку и урегулировать вопрос качества. Но они не означают, что при любом таком недостатке покупатель вправе вместо этого потребовать всю уплаченную сумму.

Отдельное значение имеет содержание договорённостей с продавцом. Для требований по пункту 1 ст. 475 ГК РФ закон прямо указывает на недостатки, которые продавец не оговорил. Поэтому нужно сопоставить обнаруженную проблему с тем, что было сообщено при продаже. Общего утверждения, что жильё куплено с недостатками, мало для объяснения позиции: нужно различать оговорённый дефект и проблему, о которой покупатель узнал после передачи. Если требование основано на существенном нарушении, его обоснование должно раскрывать признаки, перечисленные в пункте 2 этой статьи.

Иная ситуация возникает, когда спор касается прав третьих лиц, то есть лиц помимо продавца и покупателя. По пункту 1 ст. 460 ГК РФ продавец должен передать имущество свободным от таких прав. Исключение предусмотрено для покупателя, который согласился принять имущество с чужими правами. Следовательно, в споре о квартире имеет значение не только существование чужого права, но и содержание согласия покупателя. Нельзя оценить основание для расторжения, оставив без внимания то, с какими условиями передачи жилья он согласился.

При нарушении этой обязанности ст. 460 ГК РФ предусматривает требование об уменьшении цены либо расторжении договора купли-продажи. При этом закон делает оговорку: значение имеет доказанность того, что покупатель знал или должен был знать о правах других лиц. Поэтому вопрос о возврате денег нельзя решать одним лишь указанием на наличие такого права. Нужно также разобраться, какие сведения имелись у покупателя. Требование о расторжении по этой статье и прямое требование о возврате платы при существенных недостатках по ст. 475 ГК РФ имеют разное содержание.

Пункт 2 ст. 460 ГК РФ охватывает и притязания третьих лиц — заявления о наличии у них прав на имущество. Здесь названы несколько условий: притязания существовали к моменту передачи, продавец знал о них, а впоследствии они были признаны правомерными в установленном порядке. Одного сообщения о чьих-то претензиях недостаточно, чтобы считать все эти условия выполненными. Для позиции покупателя существенны и содержание притязаний, и момент их существования, и сведения об осведомлённости продавца, и последующее признание их правомерности.

Выбирать требование нужно по тому нарушению, которое можно обосновать. При существенных недостатках ст. 475 ГК РФ прямо связывает отказ от исполнения договора с возвратом уплаченной суммы. При чужих правах ст. 460 ГК РФ даёт основание требовать расторжения с указанными в ней оговорками. Подготовленные документы должны объяснять именно выбранное основание: состояние квартиры, повторение дефектов либо существование чужих прав и сведения о них. Само обращение с требованием не подтверждает, что продавец обязан удовлетворить его без спора.