Можно ли сдавать нежилое помещение в аренду

Если вы хотите сдавать нежилое помещение в аренду, начните с двух вопросов: имеете ли вы право распоряжаться им таким способом и какое именно помещение получит арендатор. Возможность аренды связана со свойствами имущества: оно используется, но сохраняет свои натуральные свойства. Такое имущество называют непотребляемой вещью. К этой категории относится и помещение, которое передают для использования, — п. 1 ст. 607 ГК РФ.

Для собственника основание сдавать помещение — его право собственности. Ему принадлежит право передачи имущества в аренду по ст. 608 ГК РФ. Если договор предлагает заключить другой человек, нужно выяснить, откуда у него полномочие выступать арендодателем. Возможны два основания: полномочие предоставлено законом или самим собственником. Именно с этими основаниями ст. 608 ГК РФ связывает возможность сдавать чужое имущество. Пользование помещением и право сдавать его в аренду — разные вопросы.

В договоре опишите объект так, чтобы обе стороны могли определенно установить, что передается арендатору. Слова «нежилое помещение» обозначают вид имущества, но не позволяют выбрать конкретный объект среди других помещений. При чтении условия должно быть понятно, какое помещение стороны имеют в виду. Это особенно существенно, когда обсуждаются несколько помещений: описание в договоре должно позволять отличить выбранное от остальных. Требование к определенности объекта закреплено в п. 3 ст. 607 ГК РФ.

Если по договору невозможно установить передаваемое имущество, последствие касается всего договора. Условие об объекте считается несогласованным, а договор — незаключенным. Для сторон это означает, что они не согласовали, какое имущество составляет предмет аренды. Перед подписанием сопоставьте описание с помещением, о котором договорились: совпадает ли объект и позволяет ли текст его определить. Такую проверку нужно связывать с требованием п. 3 ст. 607 ГК РФ, а не с наличием в тексте одного лишь названия договора.

Отдельно учитывайте ограничения, которые могут относиться к определенному виду имущества. Общее разрешение передавать непотребляемые вещи в аренду сочетается с возможностью законодательных запретов и ограничений. Поэтому ответ о допустимости аренды конкретного объекта включает вопрос о том, относится ли он к имуществу с особым режимом сдачи. Основание для учета таких ограничений — п. 1 ст. 607 ГК РФ.

Итак, для решения о сдаче помещения соотнесите три условия: право арендодателя, допустимость аренды этого имущества и определенность объекта. Если вы собственник, право сдачи следует из ст. 608 ГК РФ; если действуете по его полномочию, опирайтесь на это полномочие. Сам объект и его описание оцениваются по ст. 607 ГК РФ. Эти вопросы относятся к разным сторонам сделки: наличие права сдавать помещение не устраняет необходимость точно согласовать, что получит арендатор.