Можно ли сдавать квартиру в качестве самозанятого

Если вы хотите сдавать квартиру по самозанятости, доход от найма жилого помещения подходит для этого налогового режима. Налог на профессиональный доход — название специального режима для самозанятых. Плата за пользование жилой квартирой относится к разрешённым для него доходам: исключение для аренды и найма жилья закреплено в п. 3 ч. 2 ст. 6 422-ФЗ.

При решении, можно ли оформить самозанятость и сдавать квартиру, нужно различать статус человека и вид получаемого дохода. Для платы за жилое помещение закон предусматривает возможность применения этого режима. Но наличие самозанятости не делает любой доход от недвижимости доходом, который облагается этим налогом. Статья 6 422-ФЗ разграничивает поступления от разных сделок, даже если они связаны с одной квартирой.

Практический ориентир при сдаче — жилое назначение помещения. В п. 3 ч. 2 ст. 6 422-ФЗ исключение сформулировано именно для аренды или найма жилых помещений. Если вместо квартиры сдаётся нежилое помещение, передача прав на него под это исключение не подпадает. Переносить правило о сдаче жилья на любую недвижимость нельзя: для нежилого объекта действует ограничение из того же пункта.

Аренда и наём названы в законе вместе. Для ответа на вопрос о налоговом режиме это означает, что оба варианта передачи жилого помещения охватываются исключением. Если вы сдаёте жилую квартиру и получаете плату за пользование ею, различие этих названий не меняет разрешение применять налог на профессиональный доход к таким поступлениям — п. 3 ч. 2 ст. 6 422-ФЗ.

Если после сдачи квартиры вы решите её продать, выручку от продажи нужно отличать от платы жильца. Доход от продажи недвижимости исключён из объекта налогообложения налогом на профессиональный доход. Даже когда квартира до продажи сдавалась в рамках самозанятости, правило для найма не распространяется на деньги от покупателя — п. 2 ч. 2 ст. 6 422-ФЗ.

Для государственного или муниципального служащего сдача жилья тоже выделена в особый случай. Доходы таких служащих по общему правилу исключены из этого налогового режима, но для сдачи в аренду или наём жилых помещений сделано исключение. Следовательно, при оценке дохода от квартиры учитывается специальная оговорка для жилья, а не только статус служащего — п. 4 ч. 2 ст. 6 422-ФЗ.

Отдельно различайте обычную сдачу квартиры и доход от деятельности по договору доверительного управления имуществом. Для последнего предусмотрено собственное исключение из объекта налогообложения. Если поступления связаны с таким договором, разрешение для найма жилья нельзя автоматически применять к этой деятельности: её доходы исключены п. 7 ч. 2 ст. 6 422-ФЗ. Значение имеет, за что именно поступают деньги.