Можно ли сдавать квартиру по доверенности

Если собственник хочет поручить другому человеку сдавать квартиру, он может выдать доверенность. Это письменное разрешение действовать от его имени перед другими людьми. Представитель получает возможность заключить сделку в рамках такого разрешения, а её последствия возникают у собственника. Такая схема представительства предусмотрена п. 1 ст. 182 ГК РФ ч.1 и п. 1 ст. 185 ГК РФ.

Начните с содержания поручения. В доверенности стоит ясно выразить, что представитель вправе сдавать квартиру и заключать соответствующий договор от имени собственника. Соотнесите предполагаемые действия с этим текстом: поручение вести переговоры и полномочие подписать договор имеют разный смысл. Человек, которому разрешили лишь обсуждать будущую сделку, не становится представителем для её заключения — п. 2 ст. 182 ГК РФ ч.1.

При подписании договора нужно обозначить, чьё имя представляет подписант. Для собственника это означает, что именно у него появятся права и обязанности по договору, заключённому представителем в силу доверенности. Для человека, который снимает квартиру, это позволяет понять, с кем он вступает в договорные отношения. Основание такого распределения последствий — п. 1 ст. 182 ГК РФ ч.1.

Если же человек действует в интересах владельца квартиры, но заключает сделку от собственного имени, ситуация иная. По правилам о представительстве такой участник представителем не является. Поэтому прежде чем подписывать договор, сопоставьте формулировки о его участниках с тем, от чьего имени выдано поручение. Различие между чужим интересом и действием от чужого имени закреплено в п. 2 ст. 182 ГК РФ ч.1.

Когда поручение получают несколько человек, проверьте, как им разрешено действовать. По общему правилу каждый обладает указанными в доверенности полномочиями. Собственник вправе предусмотреть и совместное осуществление этих полномочий. Тогда организация подписания договора должна соответствовать выбранному условию: возможность действовать каждому отдельно определяется содержанием доверенности с учётом п. 5 ст. 185 ГК РФ.

Отдельный случай — представитель хочет сам снять эту квартиру. Пункт 3 ст. 182 ГК РФ ч.1 запрещает ему совершать сделку от имени собственника в отношении себя лично. Ограничение касается и сделки с другим человеком, которого он одновременно представляет, кроме предусмотренных законом случаев. Если запрет нарушен, согласия собственника нет и затронуты его интересы, собственник вправе оспаривать сделку в суде по этому пункту.

Для подтверждения полномочий перед будущим жильцом собственник может непосредственно представить ему письменное уполномочие. Получатель вправе удостовериться в личности собственника и отметить это на документе, подтверждающем полномочия представителя, — п. 3 ст. 185 ГК РФ. При таком способе разрешение на сдачу квартиры получает непосредственно тот, с кем представитель будет заключать сделку.