Можно ли сдать земельный участок в аренду

Если земельный участок принадлежит вам, право сдавать его в аренду связано с вашим правом собственности. Вы можете выступать арендодателем — стороной, которая передаёт имущество в аренду. Сдавать чужую землю вправе лицо, которому такое полномочие предоставил собственник или закон. Поэтому перед заключением договора нужно определить, на каком основании вы распоряжаетесь участком: как собственник, уполномоченное лицо или арендатор. Первые два основания предусмотрены ст. 608 ГК РФ, а для арендатора действуют правила ст. 22 ЗК РФ.

Разрешение сдавать землю не распространяется безусловно на любой участок. Для земель, изъятых из оборота, аренда допускается только в случаях, установленных федеральными законами. Если участок относится к таким землям, возможность сделки должна опираться на соответствующее исключение. Ограничение закреплено в п. 11 ст. 22 ЗК РФ.

Когда вы сами арендуете землю и хотите передать её во временное пользование другому лицу, речь идёт о субаренде. По общему правилу получать согласие арендодателя не требуется, но его нужно уведомить. Договор может предусматривать иные условия, поэтому сначала прочитайте положения о передаче участка третьим лицам. Срок субаренды должен укладываться в срок вашей аренды: передать участок на более долгий период по этому правилу нельзя — п. 6 ст. 22 ЗК РФ.

Общее правило о субаренде содержит исключения. В частности, оно не распространяется на резидентов особых экономических зон. Исключения также касаются определённых участников свободной экономической зоны в Крыму и Севастополе, субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих участки из специальных перечней государственного и муниципального имущества, а также граждан и фермерских хозяйств, которым публичная сельскохозяйственная земля предоставлена для деятельности фермерского хозяйства. Перед передачей участка нужно соотнести свой статус и основание аренды с п. 6 ст. 22 ЗК РФ.

Для государственной или муниципальной земли, арендованной более чем на пять лет, предусмотрено отдельное правило. Арендатор вправе в пределах срока договора передавать права и обязанности третьему лицу, включая субаренду, уведомив арендодателя без получения его согласия, если федеральные законы не устанавливают иное. Такое основание передачи предусмотрено п. 9 ст. 22 ЗК РФ.

Если вы договариваетесь о сдаче участка, согласуйте размер арендной платы и закрепите его в договоре. Это существенное условие: вопрос о плате относится к обязательным условиям соглашения сторон — п. 4 и 12 ст. 22 ЗК РФ.

Отдельный случай — земля, полученная несовершеннолетним по наследству. Передать такой участок в аренду могут его законные представители. Для этой передачи предусмотрен предел срока: до достижения наследником совершеннолетия, согласно п. 10 ст. 22 ЗК РФ.