Можно ли продать участок по кадастровой стоимости

Если вы нашли покупателя, согласного приобрести земельный участок за его кадастровую стоимость, эту сумму можно указать как цену продажи. Для договора решающим будет письменное соглашение сторон о цене недвижимости. Когда такого условия нет, договор считается незаключённым: у сторон отсутствует согласованный договор продажи. Ссылка на кадастровую оценку должна позволять определить согласованную цену; запись конкретной суммы делает договорённость понятной продавцу и покупателю — п. 1 ст. 555 ГК РФ.

Привязывать цену к единице площади тоже можно. Но тогда сумму к уплате определяют по фактическому размеру участка, переданного покупателю. Если вы хотите получить именно сумму кадастровой стоимости всего участка, учитывайте разницу между общей ценой и расчётом за единицу площади. Во втором случае итог зависит от размера переданной недвижимости — п. 3 ст. 555 ГК РФ.

Для продавца есть отдельный вопрос: какую величину дохода учитывать при налогообложении. По п. 2 ст. 214.10 НК РФ доход от продажи сравнивают с кадастровой стоимостью, умноженной на коэффициент 0,7. Если фактический доход меньше этого порога, для налоговых целей его принимают равным порогу. При расчёте дохода от продажи вашего участка коэффициент может оказаться выше: п. 9 ст. 214.10 НК РФ разрешает субъекту Российской Федерации повысить его своим законом до 1 включительно. Эти правила касаются расчёта дохода, а согласованную цену фиксируют в договоре по ст. 555 ГК РФ.

При продаже за полную кадастровую стоимость цена достигает указанного порога и при коэффициенте 0,7, и при его увеличении до 1. Однако сравнивать нужно с надлежащей кадастровой величиной. Для этого берут стоимость из Единого государственного реестра недвижимости, применяемую с 1 января года государственной регистрации перехода права собственности. Если участок образован в течение налогового периода, ориентиром служит стоимость на дату постановки на государственный кадастровый учёт — п. 2 ст. 214.10 НК РФ.

Если соответствующая кадастровая стоимость отсутствует в реестре на указанную дату либо не определена при постановке вновь образованного участка на учёт, правило о таком пороге дохода не применяется. Когда кадастровую стоимость изменили вследствие установления рыночной стоимости, изменённые сведения учитывают с даты начала применения заменяемой кадастровой стоимости для налогообложения. Для этих двух ситуаций основания различаются: п. 2 и п. 8 ст. 214.10 НК РФ.

Продажа по кадастровой оценке не означает, что налог равен этой оценке или что его платить не придётся. Цена сделки, доход для налогообложения и налоговая база выполняют разные задачи. Если налоговый орган рассчитывает налог при непредставлении декларации, для предусмотренных п. 3 ст. 214.10 НК РФ доходов учитываются документально подтверждённые расходы на приобретение имущества. Документы о расходах имеют значение независимо от того, совпала ли цена продажи с кадастровой стоимостью.