Можно ли продать участок ниже кадастровой стоимости

Продать землю дешевле кадастровой стоимости можно, согласовав с покупателем цену сделки. Кадастровая оценка используется для налогового расчёта, а цену продажи стороны записывают в договоре. Для продавца здесь два разных вопроса: сколько заплатит покупатель и какой доход будет учитываться при налогообложении. Условие о цене недвижимости должно быть согласовано письменно — п. 1 ст. 555 ГК РФ.

Если договориться о сумме устно, а в договоре цену не указать, договор продажи будет считаться незаключённым. Поэтому при продаже участка меньше кадастровой стоимости нужно закрепить именно согласованную сторонами сумму. Ссылка на кадастровую оценку не освобождает стороны от согласования цены в письменной форме. Это требование касается оформления договора независимо от того, насколько дёшево продаётся земля, — п. 1 ст. 555 ГК РФ.

Для налогового расчёта полученный от продажи доход сравнивают с кадастровой стоимостью участка, умноженной на понижающий коэффициент 0,7. Если доход меньше этого значения, для налогообложения принимают результат умножения. Значит, снижение цены в договоре не всегда уменьшает учитываемый доход на ту же величину. При этом закон субъекта Российской Федерации может увеличить коэффициент до 1 включительно — п. 2 и 9 ст. 214.10 НК РФ.

Кадастровую стоимость берут из Единого государственного реестра недвижимости: нужна величина, подлежащая применению с 1 января года государственной регистрации перехода права собственности. Если участок образован в течение налогового периода, ориентиром будет стоимость, определённая на дату постановки на государственный кадастровый учёт. Когда соответствующая стоимость в реестре отсутствует или для нового объекта не определена, правило такого сравнения не применяется — п. 2 ст. 214.10 НК РФ.

При изменении кадастровой оценки в течение налогового периода нельзя автоматически подставлять новую сумму в расчёт за этот период и предыдущие. Для случая, когда кадастровую стоимость изменили вследствие установления рыночной, предусмотрено специальное правило. Внесённые в реестр сведения учитываются начиная с даты начала применения для налогообложения изменяемой стоимости. Это позволяет определить, какая оценка относится к доходу от конкретной продажи, — п. 8 ст. 214.10 НК РФ.

Отсутствие налоговой декларации не означает, что налоговый орган будет исходить только из фактически полученной продавцом суммы. При расчёте в порядке п. 3 ст. 214.10 НК РФ он использует имеющиеся сведения и учитывает правило о кадастровой стоимости. В предусмотренных этим пунктом случаях доход уменьшается на документально подтверждённые расходы на приобретение имущества. Документы о покупке участка имеют значение отдельно от договора его последующей продажи.