Можно ли продать квартиру в долевой собственности

Если вы хотите продать квартиру целиком, сначала нужно договориться со всеми владельцами долей. Решение большинства здесь не подходит: распоряжаться общим имуществом можно по соглашению всех участников. Это правило действует и тогда, когда у квартиры два собственника, и тогда, когда их больше. Основание — п. 1 ст. 246 ГК РФ ч.1.

Когда второй собственник против продажи квартиры, нужно разделить два вопроса: продажу всего жилья и распоряжение вашей долей. Продать всю квартиру по решению только одного владельца нельзя. При этом каждый участник вправе самостоятельно решить, продавать ли принадлежащую ему долю. Для её продажи действуют правила возмездного отчуждения, то есть передачи за плату, с соблюдением прав других участников — п. 2 ст. 246 ГК РФ ч.1.

Если все собственники согласны продать квартиру, имеет значение способ оформления. Когда каждый из них отчуждает свою долю в рамках одной сделки, обязательное нотариальное удостоверение именно по правилу о продаже долей не требуется. Такое исключение закреплено в п. 1 ч. 1.1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ. Соглашение владельцев о продаже квартиры и форма договора решают разные задачи: первое выражает общую волю, вторая определяет оформление сделки.

При продаже только вашей доли ориентир другой: сделки по отчуждению долей в недвижимости подлежат нотариальному удостоверению с предусмотренными законом исключениями. Нельзя применять исключение для общей продажи лишь потому, что второй владелец согласен с вашим решением. Для этого исключения все участники должны отчуждать свои доли по одной сделке. Сравнивайте состав продавцов и предмет договора с условиями ч. 1.1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ.

Если покупатель доли не входит в число собственников, нужно учитывать преимущественное право покупки остальных участников — их право приобрести продаваемую долю прежде постороннего покупателя. При продаже в простой письменной форме к заявлению о регистрации прилагают подтверждение письменного извещения остальных владельцев с ценой и другими условиями либо оформленные по закону отказы от покупки. При наличии таких отказов регистрация проводится независимо от времени после извещения, а подтверждать извещение отдельно не требуется — ч. 4 ст. 42 Закона № 218-ФЗ.

Для квартиры нельзя заменить письменные извещения публикацией на официальном сайте даже при большом числе владельцев. Исключение, позволяющее использовать сайт при числе участников больше двадцати, на жилые помещения не распространяется. Для продавца квартирной доли это означает сохранение письменного порядка извещения остальных собственников — ч. 4.1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ. Условие о простой письменной форме из предыдущего случая также нужно учитывать при подготовке документов к регистрации.