Можно ли продать квартиру, купленную по семейной ипотеке

Продать квартиру в семейной ипотеке можно, но при подготовке сделки нужно учитывать залог. Залог означает, что жильё обеспечивает обязательство перед кредитором. Если квартира приобретена полностью или частично за кредитные средства банка, она находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости. Это правило действует и при частичном использовании кредита на покупку жилья — п. 1 ст. 77 Об ипотеке (залоге недвижимости).

Начните с договора об ипотеке: посмотрите, как в нём урегулирована продажа квартиры. Общее правило — требуется согласие залогодержателя, то есть лица, в пользу которого установлен залог. В договоре может быть согласован другой порядок распоряжения жильём. Для продавца это означает, что порядок распоряжения квартирой нужно выяснить до согласования условий с покупателем. Ориентиром служит не название семейной ипотечной программы, а условия залога и правило п. 1 ст. 37 Закона № 102-ФЗ.

Если договор не предусматривает другого порядка, обратитесь к залогодержателю за согласием на продажу. При обсуждении сделки с покупателем учитывайте, что собственник заложенной квартиры связан этим требованием. Возможность продать жильё и согласование конкретной продажи — разные вопросы: закон допускает отчуждение, но ставит его в зависимость от согласия залогодержателя, если договором не предусмотрено иное. Именно так сформулировано условие продажи в п. 1 ст. 37 Закона № 102-ФЗ.

При выдаче закладной подготовка продажи включает изучение её содержания. Если она есть, прочитайте положения о праве собственника отчуждать квартиру: продажа должна быть разрешена закладной и соответствовать установленным в ней условиям. При подготовке сделки сопоставьте эти положения с договором об ипотеке, чтобы понимать, какие условия относятся к вашей квартире. Требование учитывать закладную закреплено в п. 2 ст. 37 Закона № 102-ФЗ.

Наличие детей в семье нужно отличать от специальных случаев, связанных с опекой. Если в квартире проживают члены семьи собственника под опекой или попечительством либо несовершеннолетние члены семьи, оставшиеся без родительского попечения, о которых известно органу опеки и попечительства, вопрос согласия этого органа решается с учётом их прав и охраняемых законом интересов. Такой случай предусмотрен п. 3 ст. 77 Об ипотеке (залоге недвижимости).

При обращении за этим согласием заявителю должны представить письменное согласие либо мотивированный отказ не позднее чем через 30 дней после подачи заявления. Решение органа опеки и попечительства можно оспорить в суде. Этот порядок относится к согласию на отчуждение жилья, где проживают перечисленные лица; при подготовке продажи он рассматривается наряду с условиями залога — п. 3 ст. 77 Об ипотеке (залоге недвижимости).