Можно ли продать ипотечную квартиру банку

Если вы хотите продать ипотечную квартиру именно банку, сначала нужно выяснить, готов ли он выступить покупателем. Наличие кредита и залога не обязывает банк приобретать ваше жильё. Покупка предполагает его согласие заключить договор. Это относится и к банку, которому вы платите по ипотеке, и к другому банку, которому предлагаете квартиру. Основа такого подхода — свобода договора, закреплённая в п. 1 ст. 421 ГК РФ.

Различайте два решения банка: купить квартиру и разрешить её продажу. Залогодержатель — тот, в чью пользу квартира находится в залоге. Его согласие на отчуждение касается распоряжения заложенным жильём. Даже если такое согласие получено, нужно отдельно договориться с покупателем о самой покупке. Если покупателем вы выбрали банк, уточняйте именно его готовность приобрести квартиру, а не только разрешить сделку с ней. Ограничение на продажу установлено п. 1 ст. 37 Закона № 102-ФЗ.

Перед обсуждением продажи посмотрите договор об ипотеке. По общему правилу квартиру можно продать с согласия залогодержателя, но договор может предусматривать иной порядок. От этого зависит, какие условия распоряжения квартирой вам нужно учитывать. Не стоит исходить лишь из того, что покупатель тоже является банком: ограничения связаны с залогом имущества, а не с названием или видом деятельности покупателя. Для этого вопроса применяется п. 1 ст. 37 Закона № 102-ФЗ.

Наличие закладной добавляет условия, которые нужно учесть в предложении банку. При её выдаче право залогодателя продать заложенное имущество должно быть предусмотрено в закладной, а установленные ею условия нужно соблюдать. Это отдельный вопрос при подготовке сделки: обсуждая покупку с банком, сопоставьте предложение с тем, как разрешено распоряжаться квартирой по закладной. Такое требование закреплено в п. 2 ст. 37 Закона № 102-ФЗ.

Цену и другие условия предлагаемой покупки обсуждают с банком как с будущей стороной договора. Можно предложить свои условия и выяснить, какие из них банк готов принять. Однако согласовать условия означает достичь соглашения обеих сторон: ваше желание продать жильё не создаёт встречной обязанности купить его. Свобода определения условий договора действует с учётом обязательных требований закона — п. 4 ст. 421 ГК РФ.

При отказе банка покупать квартиру различайте отказ от покупки и отказ залогодержателя согласовать продажу. В первом случае речь идёт о выборе контрагента: принуждение к заключению договора допускается, когда соответствующая обязанность предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством. Во втором случае нужно вернуться к условиям ипотеки и правилам распоряжения залогом. Эти вопросы регулируются соответственно п. 1 ст. 421 ГК РФ и ст. 37 Закона № 102-ФЗ.