Можно ли получить налоговый вычет за покупку квартиры

При покупке квартиры налогоплательщик вправе заявить расходы на её приобретение как имущественный налоговый вычет. Такое основание закреплено в подп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ. Вычет уменьшает налоговую базу — сумму, с которой рассчитывают налог. Вопрос о том, можно ли вернуть налог за квартиру, начинается с определения расходов, которые разрешено учесть. Сам факт передачи денег продавцу ещё не означает, что вся цена жилья войдёт в вычет.

Правило касается квартиры на территории Российской Федерации, а также комнаты или доли в жилье. По подп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ расходы на приобретение учитываются в пределах 2 000 000 рублей. Это предел вычета, а не сумма денег, которую покупатель получает обратно. Если цена квартиры выше, превышение не увеличивает установленный предел. Если подтверждённые расходы меньше, за основу берут именно их размер, а не максимальную величину из закона.

Покупатель может распределить этот предел между несколькими приобретениями. Когда вычет использован не полностью, подп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ разрешает учесть остаток при последующем приобретении подходящего жилья. При этом применяется предел, действовавший в том налоговом периоде, когда впервые возникло право на вычет, после использования которого остался остаток. Перед обращением за вычетом по новой квартире нужно установить, какую часть права покупатель уже реализовал и сколько расходов ещё может учесть.

Для строящегося дома предусмотрена особая последовательность. По подп. 2.1 п. 3 ст. 220 НК РФ право на вычет возникает при передаче квартиры застройщиком и принятии её участником по подписанному передаточному акту или другому документу о передаче. Обратиться за получением вычета можно после государственной регистрации права собственности. Оплата договора и передача квартиры здесь имеют разное значение: перед обращением за вычетом проверьте наличие подписанного документа о передаче и регистрацию права собственности.

Источник оплаты влияет на то, кому положен налоговый вычет при покупке квартиры и в каком объёме. Пункт 5 ст. 220 НК РФ исключает расходы в части, которую покрыли работодатель, иные лица, материнский капитал или бюджетные выплаты. Если использовались разные источники, их нужно разграничить: собственные расходы покупателя нельзя смешивать с оплатой за счёт перечисленных средств. Для расчёта недостаточно общей цены в договоре; нужно видеть, за счёт каких денег она оплачена.

Отдельное ограничение касается продавца. По п. 5 ст. 220 НК РФ вычет не предоставляется при купле-продаже жилья между физическими лицами, которые являются взаимозависимыми. Под этим понимается особая правовая связь участников сделки, с которой закон связывает ограничение. Проверять нужно именно применимость этого условия к покупателю и продавцу: если они взаимозависимы, вычет не предоставляется даже при наличии договора и подтверждённого расчёта. Признать любую сделку подходящей для вычета только потому, что квартира оплачена, нельзя.

При покупке с использованием целевого кредита расходы на квартиру и уплаченные проценты рассматриваются отдельно. Подпункт 4 п. 1 и п. 4 ст. 220 НК РФ позволяют учитывать фактически погашенные проценты по кредиту, направленному на приобретение жилья. Предел таких расходов составляет 3 000 000 рублей. Учесть уплаченные проценты можно в отношении лишь одного приобретённого объекта. Для него нужны кредитный договор, документы о праве на вычет и подтверждение уплаты процентов; одного графика будущих платежей недостаточно для подтверждения уже понесённых расходов.

Покупка в собственность ребёнка также может давать право на вычет. По п. 6 ст. 220 НК РФ родители, усыновители, приёмные родители, опекуны и попечители вправе учитывать собственные расходы на приобретение жилья для детей до 18 лет. Размер определяется по фактическим затратам с учётом ограничений п. 3 этой статьи. Для налогоплательщиков, получающих пенсии, п. 10 предусматривает перенос вычета на предшествующие налоговые периоды, но не более трёх, непосредственно предшествующих периоду образования переносимого остатка.

Чтобы понять, как вернуть налог за покупку квартиры, сначала сопоставьте основание приобретения, расходы и доступный остаток вычета. Пункт 8.1 ст. 220 НК РФ предусматривает возможность упрощённого получения по сведениям, поступающим в налоговый орган, в том числе от банка при соблюдении условий обмена информацией. Этот путь связан с составом переданных сведений. Уточните в банке, переданы ли сведения для упрощённого получения вычета в налоговый орган; для расчёта возврата НДФЛ сопоставьте учитываемые расходы и налоговую базу.