Можно ли подарить квартиру человеку, который не является родственником

Вы вправе выбрать получателем квартиры человека, с которым у вас нет родственных связей. Для дарения существенно другое: жильё передаётся безвозмездно, то есть без встречного предоставления со стороны получателя. Собственник, который делает подарок, называется дарителем, а принимающий подарок человек — одаряемым. Эти роли определяются содержанием сделки, а не семейными отношениями между её участниками — п. 1 ст. 572 ГК РФ.

Обсудите с получателем, действительно ли квартира передаётся в подарок. Если в обмен он должен передать вам вещь, предоставить право или принять встречное обязательство, такую договорённость нельзя оформлять как дарение. Название договора не меняет характера обмена. Например, обещание получателя передать своё имущество в ответ на квартиру противоречит безвозмездности подарка. Для этого различия имеет значение содержание взаимных договорённостей — п. 1 ст. 572 ГК РФ.

Когда даритель и получатель квартиры — граждане, договор нужно удостоверить у нотариуса. Это правило касается дарения недвижимого имущества между гражданами, поэтому отсутствие родства не создаёт особой формы сделки. Выбирать между устной договорённостью и нотариальным договором здесь нельзя. Даже если стороны полностью доверяют друг другу и согласовали все условия, обращение к нотариусу остаётся обязательным — п. 3 ст. 574 ГК РФ.

Передачу ключей не следует воспринимать как способ обойти удостоверение договора. Ключи связаны с фактической передачей подарка, но для квартиры действует специальное правило о нотариальной форме. Возможность вручить ключи упоминается среди способов передачи дара, тогда как требование удостоверить договор недвижимости между гражданами закреплено отдельно. Эти действия решают разные задачи при передаче жилья — п. 1 и п. 3 ст. 574 ГК РФ.

Если вы хотите передать квартиру позже, можно заключить договор с обещанием дарения. В нём должно быть ясно выражено намерение безвозмездно передать конкретную квартиру конкретному человеку в будущем. Не ограничивайтесь общей фразой о намерении когда-нибудь сделать подарок: обещание связывает дарителя при соблюдении надлежащей формы и определённости будущей передачи — п. 2 ст. 572 ГК РФ.

Укажите именно квартиру, которую обещаете подарить. Формулировка о передаче всего имущества или некоторой его части без конкретного предмета дарения делает обещание ничтожным, то есть юридически недействительным. Это особенно существенно, когда стороны откладывают передачу и хотят заранее закрепить договорённость. Получатель должен быть определён, как и сам подарок, — п. 2 ст. 572 ГК РФ.

Если ваше намерение состоит в том, чтобы человек получил квартиру после вашей смерти, договор дарения для такой цели не подходит. Условие о посмертной передаче дара делает договор ничтожным. Получение квартиры после смерти её владельца относится к наследованию. Отложенное дарение при жизни и распоряжение квартирой на случай смерти имеют разные правовые последствия — п. 3 ст. 572 ГК РФ.