Можно ли купить землю у государства по кадастровой стоимости

Если вы хотите купить землю у государства по кадастровой стоимости, сначала нужно определить, возможна ли продажа вам без торгов. Желание заплатить именно эту сумму не даёт права выбрать такой способ покупки. По общему правилу государственные и муниципальные участки продают на аукционе. Покупка без него возможна в случаях, предусмотренных п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ. Именно основание приобретения позволяет перейти к правилам о предельной цене.

При продаже без торгов кадастровая стоимость — это общий потолок цены, а не обязательная сумма договора. Участок может продаваться дешевле. При этом федеральный закон может установить иной размер цены. Поэтому сравнивать предложенную сумму нужно с правилами, применимыми к конкретной продаже, с учётом ограничения из п. 3 ст. 39.4 ЗК РФ. Требование продать любой выбранный участок точно по кадастровой стоимости этим правилом не обосновывается.

Кто определяет порядок расчёта, зависит от собственника земли. Для федеральных участков его устанавливает Правительство Российской Федерации. Для земли субъекта Российской Федерации и земли, государственная собственность на которую не разграничена, — орган государственной власти субъекта Российской Федерации. Для муниципальных участков — орган местного самоуправления. Такое распределение закреплено в п. 2 ст. 39.4 ЗК РФ. При выборе участка нужно выяснить, к какой из этих групп он относится, чтобы определить применимый порядок расчёта цены.

Основание для покупки без аукциона может быть связано с вашей недвижимостью или использованием земли. В числе случаев продажи без торгов названы приобретение участка собственниками расположенных на нём зданий, сооружений либо помещений в них, а также продажа члену товарищества садового или огородного участка, образованного из земли, предоставленной товариществу. Условия этих случаев нужно соотносить со своим участком: они перечислены в подп. 3 и 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ.

Для арендатора участка сельскохозяйственного назначения предусмотрен свой случай покупки. Земля должна предназначаться для сельскохозяйственного производства. Приобретение возможно по истечении трёх лет с заключения договора аренды либо передачи прав и обязанностей по нему. Заявление о покупке без торгов нужно подать до окончания аренды. Также требуется отсутствие у уполномоченного органа информации о выявленных и неустранённых нарушениях использования участка — подп. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ.

Если участок продаётся на аукционе, ориентироваться нужно на результат торгов. Когда договор заключают с лицом, подавшим единственную заявку, признанным единственным участником или единственным принявшим участие в аукционе, применяется начальная цена. Это правило п. 1 ст. 39.4 ЗК РФ. Отдельно оспорить установленную торгами цену, сохранив результаты торгов, нельзя: п. 1.1 той же статьи связывает оспаривание цены с оспариванием результатов. Ограничение кадастровой стоимостью для покупки без торгов к такой продаже не применяется.