Можно ли купить земельный участок в ипотеку
Покупка земли на кредитные средства предусмотрена законом об ипотеке. При выборе участка нужно учитывать возможность его залога, условия договора и момент, с которого земля становится обеспечением долга.
Коротко
Да, земельный участок можно купить в ипотеку с использованием банковского кредита или целевого займа юридического лица. По общему правилу залог возникает при государственной регистрации права собственности заемщика. При этом закон или договор могут предусматривать иное, а возможность залога самой земли ограничена правилами ст. 62 102-ФЗ об ипотеке.
Ответ подробно: покупка земли с залогом
Взять ипотеку на покупку земельного участка закон позволяет: такая покупка прямо описана в ст. 64.1 102-ФЗ об ипотеке. Ипотека здесь означает залог недвижимости, которая обеспечивает обязательство заемщика. Источником денег может быть кредит банка, иной кредитной организации или целевой заем другого юридического лица. Для последнего случая норма прямо связывает назначение займа с приобретением этого участка.
По п. 1 ст. 64.1 102-ФЗ об ипотеке приобретенная земля по общему правилу оказывается в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика. Собственником становится покупатель, а залогодержателем — организация, предоставившая деньги на приобретение. Поэтому покупку и залог нужно рассматривать вместе: участок приобретается с обеспечением обязательства перед кредитором. При этом сама норма допускает иные положения федерального закона или договора. Условие о залоге нужно читать с учетом этой оговорки.
Возможность купить землю с привлечением кредита еще не означает, что любой участок подходит для ипотеки. Пункт 1 ст. 62 102-ФЗ об ипотеке допускает договорный залог земель постольку, поскольку они не исключены из оборота и не ограничены в обороте на основании федерального закона. Речь идет о правовых ограничениях самой земли. Оценивать возможность залога только по желанию покупателя и продавца нельзя.
Отдельное правило касается общей собственности. Если земля принадлежит нескольким лицам на праве долевой или совместной собственности, п. 2 ст. 62 102-ФЗ об ипотеке связывает возможность ипотеки с участком, выделенным в натуре. Это означает, что из общей земли выделен принадлежащий конкретному лицу участок. Для ипотеки необходимо выделить свой участок в натуре из общей земли.
Покупка участка и приобретение права аренды имеют разные предметы залога. Для арендуемой земли п. 1 ст. 64.1 102-ФЗ об ипотеке предусматривает ипотеку права аренды, если федеральный закон или договор аренды не устанавливают иного. Правила залога арендных прав содержатся также в п. 1.1 ст. 62: учитываются срок аренды и согласие собственника. Для государственной или муниципальной земли предусмотрено исключение при аренде более чем на пять лет: залог допускается без согласия собственника при его уведомлении.
Земельный участок упомянут и в п. 3 ст. 64.1 102-ФЗ об ипотеке, посвященном накоплениям для жилищного обеспечения военнослужащих. При приобретении за счет таких накоплений по договору целевого жилищного займа залог возникает с регистрацией собственности заемщика. Если используются также кредитные или заемные средства, залогодержателями становятся соответствующий кредитор и Российская Федерация. Эта норма описывает обеспечение покупки; из нее нельзя вывести условия предоставления конкретного кредита или обещание его одобрения.
Что говорит закон: возникновение залога участка
Статья в редакции Федерального закона от 28.06.2011 № 168-ФЗ. Текст — из базы законов «ВРУЦКИЙ ПРАВО».
Документы: условия покупки и залога
Для обсуждения условий ипотеки с адвокатом пригодятся документы о покупке и источнике средств, а при аренде — об арендных правах.
| Документ |
|---|
| Договор приобретения земельного участка или его проект |
| Кредитный договор либо договор целевого займа или их проекты |
| Договор аренды, если залог касается права аренды земли |
| Договор целевого жилищного займа при использовании накоплений военнослужащего |
Частые вопросы: кредит на приобретение земли
Ответы о военной ипотеке, источнике денег и оформлении залога.
Можно ли купить земельный участок по военной ипотеке?
Пункт 3 ст. 64.1 102-ФЗ об ипотеке предусматривает приобретение участка с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих по договору целевого жилищного займа. При привлечении кредита участок находится в залоге и у кредитора, и у Российской Федерации. Условия получения целевого жилищного займа уточните в федеральном органе, обеспечивающем работу накопительно-ипотечной системы.
Можно ли взять ипотеку на землю за счет займа другой организации?
Статья 64.1 102-ФЗ об ипотеке охватывает целевой заем, предоставленный другим юридическим лицом для приобретения участка. Такая организация становится залогодержателем. Правило о возникновении залога действует с оговоркой: федеральный закон или договор могут установить иное.
С какого момента купленный на кредит участок становится залогом?
Согласно п. 1 ст. 64.1 102-ФЗ об ипотеке, отправной момент — государственная регистрация собственности заемщика на приобретенную землю. Это общее правило для покупки с использованием кредита или целевого займа; предусмотренные законом или договором исключения нужно учитывать при чтении условий сделки.
Услуги и темы рядом
Юридическая помощь при покупке земли и ответы по смежным вопросам.
Не откладывайте защиту