Можно ли купить квартиру в аварийном доме

Квартиру в аварийном доме можно приобрести по договору купли-продажи недвижимости: продавец передаёт её в собственность покупателя по ст. 549 ГК РФ. Однако возможность заключить сделку и условия последующего расселения — разные вопросы. Перед покупкой нужно сопоставить дату признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции с моментом приобретения права собственности. Именно такая последовательность событий определяет применение ограничения из ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ.

Если право собственности приобретено после признания дома аварийным, при изъятии квартиры покупатель получает денежное возмещение. Его рассчитывают по правилам ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, но итоговая сумма не может быть выше стоимости приобретения квартиры. Это верхняя граница выплаты, а не обещание вернуть всю уплаченную сумму. Покупку по низкой цене нельзя оценивать в расчёте на последующую выплату полной рыночной стоимости без этого ограничения — ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ.

Рассчитывать на квартиру взамен купленной в таком случае также нельзя. Обычно другое жилое помещение может предоставляться по соглашению с собственником с зачётом его стоимости в возмещение. Но для граждан, купивших жильё после признания дома аварийным, этот вариант и дополнительные меры поддержки по обеспечению жильём исключены: положения ч. 8 и 8.1 к ним не применяются. Такое последствие прямо связано с датой приобретения права собственности — ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ.

Если квартира приобретена раньше признания дома аварийным, возмещение определяется по общим правилам. В расчёт входят рыночная стоимость жилья, доля в общем имуществе дома, включая землю, и убытки от изъятия. К ним относятся расходы из-за смены места проживания, переезда, поиска и оформления другого жилья. Предоставление жилого помещения взамен возможно по соглашению с зачётом его стоимости, поэтому заранее считать новую квартиру обязательным результатом расселения нельзя — ч. 7 и 8 ст. 32 ЖК РФ.

Получение квартиры по наследству отличается от её покупки. Для наследников предусмотрено исключение из ограничения, установленного для тех, кто приобрёл право после признания дома аварийным. Поэтому к наследованию нельзя автоматически применять предел выплаты в размере стоимости приобретения, действующий для покупателя, — ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ.

Проверьте и стадию изъятия: до заключения соглашения либо вступления в силу судебного решения о принудительном изъятии собственник вправе распоряжаться квартирой. Значительные вложения в ремонт в этот период могут остаться на его риске при расчёте возмещения. Условия и сроки изъятия определяются соглашением; при отсутствии соглашения принудительное изъятие возможно через суд с предварительным равноценным возмещением. Эти правила стоит учитывать при обсуждении цены и предполагаемых затрат на жильё — ч. 5, 6 и 9 ст. 32 ЖК РФ.