Может ли собственник продать долю в имуществе

Дольщик может продать свою долю постороннему человеку, однако свобода выбора покупателя связана с преимущественным правом остальных участников общей собственности. Это право означает, что при равной цене и прочих равных условиях они имеют преимущество перед покупателем со стороны. Вопрос продавца состоит не только в поиске желающего приобрести долю. До продажи нужно дать другим собственникам возможность купить её на тех условиях, которые предлагаются постороннему лицу. Такое правило закреплено в ст. 250 ГК РФ.

Преимущественное право покупки не означает, что остальные участники сами назначают продавцу цену. Ст. 250 ГК РФ связывает их преимущество с ценой, за которую доля продаётся, и с прочими равными условиями. Например, если продавец нашёл постороннего покупателя и определил условия продажи, именно эти условия нужно сообщить другим участникам. Нельзя сводить сообщение к вопросу, хотят ли они вообще приобрести долю: без цены и остальных условий оно не передаёт сведения, которые закон требует включить в извещение.

Известить остальных участников нужно письменно. Устного разговора о планах продать долю недостаточно для соблюдения формы, указанной в п. 2 ст. 250 ГК РФ. В извещении продавец сообщает о намерении продать свою долю постороннему лицу, указывает цену и другие условия продажи. Адресатами выступают остальные участники долевой собственности. Если собственников несколько, сообщение одному из них не заменяет извещения остальных: обязанность продавца касается каждого участника, которому принадлежит преимущественное право покупки.

После извещения значение имеет вид имущества. Для доли в праве собственности на недвижимое имущество закон предусматривает месяц, а для доли в праве собственности на движимое имущество — десять дней со дня извещения. Если за соответствующее время остальные участники не приобретут продаваемую долю, продавец вправе продать её любому лицу. Эти сроки нельзя смешивать: правило о десяти днях не позволяет сократить ожидание при продаже доли в недвижимости. Отсчёт в п. 2 ст. 250 ГК РФ привязан именно к извещению, а не просто к решению собственника о продаже.

Продать раньше названных сроков можно, когда все остальные участники письменно отказались от реализации своего преимущественного права. Здесь важны оба условия: письменная форма и отказ каждого из остальных дольщиков. Если один участник уже отказался, а другой ещё не ответил, основания считать полученными отказы всех участников нет. Молчание также не является тем письменным отказом, который позволяет провести продажу раньше. При отсутствии таких отказов применяется правило об ожидании покупки в течение срока, установленного для соответствующего имущества.

Преимущество при покупке следует отличать от требования получить общее одобрение продажи. Для обычной продажи постороннему лицу ст. 250 ГК РФ устанавливает извещение, возможность покупки другими участниками и сроки. Она не делает письменный отказ каждого участника обязательным условием любой продажи: после истечения срока доля может быть продана, если остальные её не приобрели. Если ответа нет, продавец вправе продать долю другому покупателю через месяц для недвижимости или через десять дней для движимого имущества со дня извещения. Но и обходить извещение, ссылаясь на отсутствие интереса у соседнего собственника, оснований нет.

Если преимущественное право нарушено, другой участник долевой собственности может обратиться в суд. Для обращения с требованием о переводе прав и обязанностей покупателя п. 3 ст. 250 ГК РФ отводит такому участнику три месяца. Смысл такого требования — занять место покупателя в сделке. Для продавца и приобретателя существенно, соответствуют ли фактическая цена и условия тем, которые сообщались остальным собственникам. Сам по себе факт, что посторонний человек готов купить долю, не устраняет права участников общей собственности.

У правил есть пределы применения. В п. 1 ст. 250 ГК РФ названы исключения, в том числе продажа с публичных торгов и отдельные случаи продажи доли в праве на общее имущество. Обычную продажу выбранному покупателю нельзя считать публичными торгами только потому, что доля предлагалась разным людям. Кроме того, по п. 4 этой статьи преимущественное право нельзя уступить другому лицу, а по п. 5 правила статьи распространяются и на отчуждение доли по договору мены. При обмене доли также соблюдайте преимущественное право остальных участников.