Может ли самозанятый сдавать помещение в аренду

Если вы планируете сдавать помещение как самозанятый, сначала разграничьте два вопроса: возможность получать арендную плату и возможность учитывать её по налогу на профессиональный доход. НПД — это специальный налоговый режим. Для ответа о его применении имеет значение, какое именно помещение передаётся арендатору: жилое или нежилое. Статус самозанятого не делает любые поступления от недвижимости доходами в рамках НПД. Для арендных платежей действует специальное правило п. 3 ч. 2 ст. 6 422-ФЗ.

При сдаче жилого помещения доход может относиться к НПД. Закон прямо выделяет аренду, или наём, жилья как исключение из общего правила о передаче имущественных прав на недвижимость. Иными словами, получение платы за пользование жилым помещением не исключено из этого налогового режима по основанию, связанному с видом недвижимости. Если ваш вопрос касается именно жилья, ответ о возможности применения НПД положительный: такое исключение закреплено в п. 3 ч. 2 ст. 6 422-ФЗ.

Для нежилого помещения ответ иной: арендные поступления не признаются объектом НПД. Это означает, что полученную арендную плату нельзя облагать налогом на профессиональный доход. Когда вы получаете плату за передачу арендатору права пользоваться нежилой недвижимостью, эти деньги нельзя относить к доходам, облагаемым НПД. Здесь работает общее исключение для передачи имущественных прав на недвижимое имущество, а оговорка о жилых помещениях к такой аренде не относится. Основание — п. 3 ч. 2 ст. 6 422-ФЗ.

Означает ли это, что самозанятому запрещено сдавать нежилое помещение? Нет: исключение арендной платы из объекта НПД касается налогового учёта этого дохода. Не следует превращать его в запрет на аренду. Практическое следствие для арендодателя состоит в другом: нельзя выбирать НПД для таких поступлений только потому, что вы уже применяете этот режим к иной деятельности. Разграничение нужно проводить по самому источнику платежа, то есть по передаче прав на конкретную недвижимость, — п. 3 ч. 2 ст. 6 422-ФЗ.

Если у вас есть доходы от услуг и одновременно поступает арендная плата, не объединяйте их автоматически для целей НПД. Общий принцип действительно охватывает доходы от реализации товаров, работ, услуг и имущественных прав. Но вместе с ним действует перечень исключений. Поэтому при решении вопроса об аренде нужно учитывать оба положения: ч. 1 ст. 6 422-ФЗ определяет общий объект налога, а п. 3 ч. 2 этой статьи отдельно регулирует доход от передачи прав на недвижимость. Для жилья в нём предусмотрено исключение из ограничения.

Слова «аренда» и «наём» в отношении жилого помещения не меняют ответ о рассматриваемом исключении. Закон употребляет оба обозначения, когда разрешает учитывать соответствующий доход в рамках НПД. Если вас смущает название договора, ориентируйтесь прежде всего на то, что по нему передаётся: право пользоваться жилым помещением или нежилой недвижимостью. Называя договор наймом, нельзя распространить правило для жилья на нежилое помещение. Различие связано с предметом передачи, а оба названия для жилья прямо указаны в п. 3 ч. 2 ст. 6 422-ФЗ.

Продажу помещения также нужно отличать от его сдачи. При аренде собственник получает плату за пользование, а вопрос о НПД решается с учётом жилого или нежилого вида помещения. Доход от продажи недвижимости исключён из объекта этого налога отдельно. Поэтому разрешение учитывать плату за наём жилья по НПД не распространяется на деньги, полученные при продаже того же жилья. Для продажи действует п. 2 ч. 2 ст. 6 422-ФЗ, а для передачи прав по аренде — п. 3 ч. 2 этой статьи.

Для государственных и муниципальных служащих в статье есть отдельная оговорка. Их доходы исключены из объекта НПД, но для поступлений от сдачи жилых помещений в аренду или наём сделано исключение — п. 4 ч. 2 ст. 6 422-ФЗ. Оно также связано именно с жильём. Если вопрос возник у служащего, это положение нужно учитывать вместе с правилом о передаче прав на недвижимость. Переносить оговорку для жилого помещения на арендную плату за нежилое нельзя: для неё сохраняется исключение из объекта НПД.