Может ли самозанятый сдавать нежилое помещение в аренду

Если вы зарегистрированы как самозанятый и хотите сдавать нежилое помещение, арендную плату нельзя относить к доходам по налогу на профессиональный доход — НПД. Здесь решающим оказывается источник денег: вы получаете их за предоставление недвижимости в пользование. Для такого дохода действует исключение из объекта налогообложения, то есть из круга поступлений, к которым применяется этот налог. Основание — п. 3 ч. 2 ст. 6 422-ФЗ.

Вопрос «можно ли самозанятому сдавать коммерческую недвижимость» полезно разделить на две части: заключение договора и налогообложение поступлений по нему. Правило о НПД касается именно второго. Оно исключает арендный доход от нежилого помещения из этого режима. Считать такое исключение запретом на передачу помещения арендатору не нужно: предмет регулирования ст. 6 422-ФЗ — объект налогообложения.

Почему аренда вообще попадает под это ограничение? Закон относит к исключениям доходы от передачи имущественных прав на недвижимое имущество. При сдаче помещения арендатор получает право пользоваться им, а собственник получает за это плату. Для решения вопроса о применении НПД такая плата рассматривается с учётом специального правила о недвижимости — п. 3 ч. 2 ст. 6 422-ФЗ.

У жилья другой порядок: в том же пункте прямо сделано исключение для аренды, или найма, жилых помещений. Именно оно позволяет отличать сдачу жилья от сдачи нежилого объекта применительно к рассматриваемому ограничению. Переносить это исключение на коммерческую недвижимость только потому, что оба договора называют арендой, нельзя — п. 3 ч. 2 ст. 6 422-ФЗ.

Если вы спрашиваете, можно ли сдавать коммерческую недвижимость при применении НПД, ориентируйтесь на то, является ли помещение жилым. Когда речь идёт о нежилом помещении, доход от его аренды остаётся за пределами НПД. Формулировка о коммерческой недвижимости не создаёт отдельного исключения для такого дохода: исключение связано с арендой жилья — п. 3 ч. 2 ст. 6 422-ФЗ.

Наличие статуса самозанятого не превращает все ваши поступления в доходы, облагаемые одним налогом. Сначала нужно определить, за что получены деньги. Общее правило охватывает реализацию товаров, работ, услуг и имущественных прав, а затем закон выделяет доходы, которые в этот объект не входят. Плату за нежилое помещение нужно рассматривать с учётом обеих частей ст. 6 422-ФЗ.

Практический вывод для арендодателя: планируя поступления от нежилой недвижимости, не рассчитывайте облагать их НПД по аналогии с доходами от сдачи жилья. У этих поступлений разное положение в законе. В обсуждении аренды с адвокатом исходный вопрос — вид помещения и характер получаемого дохода, поскольку именно с ними связано ограничение по п. 3 ч. 2 ст. 6 422-ФЗ.