Может ли самозанятый сдавать имущество в аренду

Слово «имущество» охватывает разные объекты, поэтому ответ нельзя свести к одному разрешению на любую аренду. Статья 6 422-ФЗ определяет, какие доходы учитываются по налогу на профессиональный доход, сокращённо НПД. Это налоговый режим, с которым связан вопрос о самозанятости. Для арендодателя здесь существенны две вещи: что он передаёт другому лицу и какой доход получает. Само обозначение владельца как самозанятого ещё не решает вопрос об арендных поступлениях.

Для жилого помещения закон предусматривает исключение в пользу аренды или найма. Пункт 3 части 2 ст. 6 422-ФЗ выводит из объекта НПД доходы от передачи прав на недвижимость, но отдельно сохраняет возможность учитывать доходы от сдачи жилья. Поэтому, если вопрос касается именно жилого помещения, эта норма не мешает применять НПД к арендной плате. Существенно, что исключение связано с видом помещения, а не просто с названием дохода.

С нежилой недвижимостью ответ иной. Доход от передачи имущественных прав на неё подпадает под исключение из объекта налогообложения, установленное тем же пунктом. Имущественные права в рассматриваемом случае — это права, которые арендатор получает в связи с пользованием недвижимостью. Перенести на такую аренду правило о жилом помещении нельзя. Регистрация в качестве самозанятого не превращает доход от нежилого объекта в доход, облагаемый НПД.

Здесь нужно различать возможность заключить договор и возможность применить конкретный налоговый режим. Статья 6 422-ФЗ посвящена объекту налогообложения, то есть доходам, к которым применяется налог. Исключение арендной платы из этого объекта не сформулировано как запрет собственнику сдавать недвижимость. Однако и вывод об отсутствии налоговых последствий из него не следует. Для нежилого объекта эта статья отвечает на более узкий вопрос: полученную плату нельзя учитывать как доход по НПД.

Если речь о движимом имуществе, ограничение для недвижимости само по себе к нему не относится. В части 1 ст. 6 422-ФЗ к объекту налогообложения отнесены доходы от реализации товаров, работ, услуг и имущественных прав. Поэтому при обсуждении аренды движимой вещи нельзя автоматически ссылаться на исключение для нежилых помещений. Одновременно отсутствие вещи в этом исключении не означает, что для любого способа получения дохода исчезают остальные ограничения самой статьи.

Отдельного внимания заслуживает способ расчёта. Пункт 11 части 2 ст. 6 422-ФЗ исключает доходы в натуральной форме. Речь о ситуации, когда доход получен не деньгами. Следовательно, даже разрешённый для НПД вид аренды не позволяет считать любой встречный предоставленный объект подходящей арендной платой для этого режима. Вид помещения и форма дохода отвечают на разные вопросы; благоприятный ответ на первый из них не отменяет ограничения по второму.

Для государственных и муниципальных служащих в пункте 4 части 2 ст. 6 422-ФЗ также специально упомянута сдача жилых помещений. Их доходы исключены из объекта налогообложения, кроме доходов от такой аренды или найма. Это ещё одно указание на особое положение жилья в статье. Распространять эту оговорку на нежилую недвижимость оснований в её тексте нет: исключение прямо привязано к жилому помещению, а не ко всему имуществу служащего.

Аренду также нельзя смешивать с продажей. При аренде обсуждается доход за предоставление имущества в пользование, а при продаже — доход от его отчуждения. Для продажи недвижимости и транспортных средств пункт 2 части 2 ст. 6 422-ФЗ содержит самостоятельное исключение. Поэтому возможность применять НПД к сдаче жилого помещения не означает, что по тому же правилу можно учитывать деньги от его продажи. Для этих поступлений закон использует разные основания.

Ещё одно различие связано с договором, по которому поступают деньги. Пункт 7 части 2 ст. 6 422-ФЗ исключает доходы от деятельности в рамках договора простого товарищества, то есть совместной деятельности, а также договора доверительного управления имуществом. Общее рассуждение о доходе от имущества не заменяет определения его основания. Если поступление связано с такими договорами, нельзя обосновать применение НПД одним лишь тем, что имущество является жилым помещением.

Практический ориентир для вопроса, могут ли самозанятые сдавать имущество в аренду, — соотнести конкретное поступление с правилами ст. 6 422-ФЗ. Для жилья предусмотрена прямая оговорка, для другой недвижимости действует исключение, а для движимых вещей нельзя применять ограничение, адресованное недвижимости. После этого нужно учитывать форму дохода и основание его получения. Такой подход позволяет ответить именно о налоге с арендной платы, не приписывая статусу самозанятого разрешение на любой способ использования имущества.